Как продать квартиру, если на долю одного из собственников наложен запрет приставов из-за долгов

Правомерен ли запрет регистрационных действий на долю должника

Запрет регистрационных действий, наложенный приставом, — это разновидность ареста (обеспечительной меры), предусмотренной ст. 80 Закона об исполнительном производстве.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ , от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Для вашей ситуации ключевое в этой норме: арест (запрет распоряжения) накладывается именно на имущество должника. Поскольку должником является только сын, а у остальных троих сособственников долги отсутствуют, обеспечительная мера правомерна лишь в отношении 1/4 доли сына, а не всей квартиры. Запрет, если он касается всего объекта, затрагивает ваши доли без законных оснований.

Ограничение же самой доли сына правомерно, что прямо вытекает из порядка обращения взыскания:

Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом. 6 1 . При выделе в соответствии с Федеральном законом "Об инвестиционном товариществе" доли товарища в общем имуществе товарищей по долгам участника договора инвестиционного товарищества не может быть обращено взыскание на денежные средства, составляющие доли других участников договора инвестиционного товарищества в общем имуществе товарищей и находящиеся на счете инвестиционного товарищества для осуществления операций по договору инвестиционного товарищества. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ ) 7. Должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом должник предоставляет документы, подтверждающие наличие у должника принадлежащих ему имущества, доходов, на которые не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в том числе денежных средств, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, а также имущества, которое является предметом залога. (В редакции Федерального закона от 08.
— ч. 6 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Норма лаконична, но обязательна: взыскание обращается только на долю должника. Соответственно, и обеспечительная мера (запрет регистрационных действий) в рамках возбуждённого производства должна соотноситься именно с этой долей. Позиция подтверждена разъяснением Пленума ВС РФ:

наложение ареста или установление запрета на распоряжение (запрета на совершение регистрационных действий) возможно в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и другого лица (лиц), до определения доли должника или до её выдела. 45. В силу частей 3 и 6 статьи 81 Закона об исполнительном производстве арест может быть наложен на денежные средства, как находящиеся в банке или иной кредитной организации на имеющихся банковских счетах (расчётных, депозитных) и во вкладах должника, так и на средства, которые будут поступать на счета и во вклады должника в будущем. В этом случае исполнение постановления судебного пристава- исполнителя об аресте денежных средств осуществляется по мере их поступления на счета и вклады, в том числе открытые после получения банком данного постановления. Арест денежных средств на банковских счетах должника означает запрет их списания в пределах суммы, указанной в исполнительном документе, а также запрет банку (кредитной организации) заявлять о зачёте своего требования к должнику, являющемуся его клиентом, поэтому суд вправе по заявлению судебного пристава-исполнителя или взыскателя наложить арест на поступившие денежные средства, а также на средства, которые поступят на имя должника в будущем на корреспондентский счёт обслуживающего его банка, если иные меры не могут обеспечить исполнение 20 принятого судебного акта (например, наличие ареста денежных средств на расчетном счёте клиента).
— п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50

Вывод: запрет регистрационных действий, наложенный именно на 1/4 долю сына, законен и препятствует отчуждению этой доли. Если же в выписке ЕГРН запрет записан на весь объект недвижимости (всю квартиру), он в части, затрагивающей доли вас, мужа и дочери, наложен с нарушением ст. 69, 80 ФЗ № 229-ФЗ и подлежит снятию/судебному оспариванию.

Как снять запрет (оспаривание действий пристава)

У вас есть два самостоятельных пути, и они не исключают друг друга.

Первый — обжалование постановления пристава в порядке подчинённости (вышестоящему должностному лицу службы судебных приставов) либо оспаривание в суде. Право на это есть не только у должника, но и у иных лиц, чьи права нарушены ограничением:

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде. 3. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован только лицом, заявлявшим отвод. Удовлетворение отвода судебного пристава-исполнителя обжаловано быть не может. 4. Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) Глава 18. Сроки и порядок обжалования (оспаривания) постановлений Федеральной службы судебных приставов, а также постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) (Наименование в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ч. 1 ст. 121 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Порядок подачи жалобы по подчинённости:

Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя или заместителя старшего судебного пристава, за исключением постановления, утвержденного старшим судебным приставом, на их действия (бездействие) подается старшему судебному приставу, в подчинении которого находится судебный пристав-исполнитель или заместитель старшего судебного пристава. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) 1 1 . Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов подается судебному приставу-исполнителю, ведущему исполнительное производство, по которому вынесено такое постановление. В случае обжалования постановления Федеральной службы судебных приставов об отказе в возбуждении исполнительного производства жалоба подается старшему судебному приставу указанного в таком постановлении подразделения судебных приставов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя, утвержденное старшим судебным приставом, постановление старшего судебного пристава, заместителя главного судебного пристава субъекта (главного судебного пристава субъектов) Российской Федерации, на их действия (бездействие) подается главному судебному приставу субъекта (главному судебному приставу субъектов) Российской Федерации, в подчинении которого они находятся. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 425-ФЗ) 2 1 .
— ч. 1 ст. 123 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Жалоба подаётся старшему судебному приставу (в подчинении которого находится пристав-исполнитель). Срок — 10 дней со дня, когда вы узнали о нарушении прав (ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ): «…жалоба подается в течение десяти дней со дня вынесения… постановления, совершения действия… Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления…».

Второй путь — исковой, для спора о принадлежности/освобождении имущества либо об отмене запрета для лиц, не участвующих в исполнительном производстве:

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ч. 1 ст. 119 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

В судебном порядке (для лиц, не являющихся должником) применяются правила ст. 442 ГПК РФ:

Заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества. В случае удовлетворения иска о возврате реализованного имущества споры между приобретателем имущества, взыскателем и должником рассматриваются судом по правилам искового производства. 3. Суд в случае установления независимо от заявления заинтересованных лиц обстоятельств, указанных в части первой настоящей статьи, обязан отменить арест имущества в целом или исключить часть имущества из описи.
— п. 2 ст. 442 ГПК РФ

Важно: как разъяснил Пленум ВС РФ, для лиц, не участвующих в исполнительном производстве (вы, муж, дочь — не должники), требование об отмене запрета на распоряжение имуществом и запрета регистрационных действий рассматривается именно в исковом порядке, и оно может быть заявлено в районный суд по месту нахождения пристава/имущества:

Исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту – имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве); о возврате реализованного имущества; об обращении взыскания на заложенное имущество; о признании торгов недействительными; о возмещении убытков, причинённых в результате совершения
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50

Вывод: поскольку вы и двое других сособственников не являетесь сторонами исполнительного производства, нарушенный запретом интерес защищается в районном суде:

• либо административным оспариванием постановления пристава (ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ, гл. 22 КАС РФ) — в 10-дневный срок;
• либо иском об отмене запрета/освобождении долей от ареста (ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, ст. 442 ГПК РФ), где ответчики — должник и взыскатель. При установлении нарушения приставом закона суд обязан отменить арест в соответствующей части.
  При этом, даже добившись снятия запрета с ваших 3/4 долей, вероятность снять его с доли сына минимальна, пока долг не погашен.

Можно ли продать квартиру/доли при обременении доли сына

Доля, находящаяся под запретом регистрационных действий, отчуждена быть не может — запрет делает невозможной государственную регистрацию перехода права на неё. Однако это не блокирует распоряжение долями остальных сособственников.

Правило долевой собственности:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ, п. 1

Каждый участник вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Поэтому вы, муж и дочь вправе продать свои 3/4 доли третьему лицу. При возмездном отчуждении доли постороннему действует преимущественное право покупки остальных сособственников:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— ст. 250 ГК РФ, п. 1

Это значит: при продаже ваших долей постороннему покупателю вы обязаны письменно известить остальных сособственников (в том числе сына) и выждать месяц, либо получить их письменный отказ — иначе любой другой сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать перевода на себя прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Отдельно — доля сына. Поскольку он сам долг гасить не хочет, но и запрет с его доли без погашения долга не снимается, рабочей траекторией является механизм ст. 255 ГК РФ, применяемый приставом/взыскателем:

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

И разъяснение о последовательности действий:

регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах (п. 1 ст. 126 и п. 3 ст. 139, п. 3 ст. 21326 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения ст. 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции. Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота.
— п. 18 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2020 от 25.11.2020

При отсутствии (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой или совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьёй 255 ГК РФ. 27 Судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на неё взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники. При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли. Если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли (абзац второй статьи 255 ГК РФ). В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено её реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 ГК РФ. 64.
— п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50

Ключевое для вас: вы (остальные сособственники) имеете законное право выкупить долю сына по рыночной цене (п. 63 Пленума № 50, абз. 2 ст. 255 ГК РФ). Если вы готовы это сделать и сын согласен продать вам свою долю, вырученные средства идут в погашение его долга, после чего запрет снимается и сделка по всей квартире завершается. Именно этот путь в вашем случае наиболее рационален: рыночная стоимость 1/4 доли, как вы указываете, кратно превышает «смешной» долг, поэтому вам не придётся «выкупать обременение у приставов», а достаточно выкупить саму долю и направить средства в погашение долга (или добиться, чтобы продажа доли сына вам состоялась с зачётом долга).

Вывод: два правомерных сценария:

1. Продать свои 3/4 доли (свои, мужа, дочери) постороннему лицу с соблюдением преимущественного права покупки — это законно и не требует снятия запрета с доли сына; доля сына остаётся за ним (обременённой).
2. Чтобы продать всю квартиру целиком, необходимо либо погасить долг сына (тогда запрет снимается — п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ), либо выкупить долю сына по рыночной цене в порядке ст. 255 ГК РФ с направлением вырученного в погашение долга.

Исполнительский иммунитет единственного жилья и судьба доли сына

Если квартира (включая долю сына) является для сына и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением, на неё действует исполнительский иммунитет:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 378-ФЗ) используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Это означает: обратить взыскание на долю сына в единственном жилье (в том числе продать её с торгов) нельзя, пока нет иных оснований (например, ипотеки). Запрет регистрационных действий как обеспечительная мера при этом может сохраняться, но реальная реализация доли через суд в порядке ст. 255 ГК РФ будет заблокирована иммунитетом.

Однако это защищает сына, но не отменяет запрета и помогает вам ограниченно: снятие запрета с его доли возможно только после погашения долга или снятия ареста по иным основаниям.

Вывод: если доля сына — его единственное жильё, принудительно продать её с торгов кредиторы не смогут (ст. 446 ГПК РФ). Это аргумент в пользу того, что «продавать её с торгов никто не даст» — вы правы. Но сам запрет регистрационных действий останется, и для полной продажи квартиры вам всё равно потребуется либо погашение долга, либо добровольный выкуп доли сына с направлением средств в погашение долга. Если же у сына есть иное жильё — иммунитет не действует, и взыскатель вправе довести дело до продажи его доли с публичных торгов, поэтому тянуть с решением вопроса не стоит.

Задаток: что с ним, если сделка не состоится

Вы уже получили задаток от покупателя. Его судьба зависит от того, какая сторона «ответственна» за неисполнение сделки и от того, как оформлена передача денег.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— ст. 380 ГК РФ, п. 2

Если соглашение о задатке не совершено в письменной форме, переданная сумма считается авансом и должна быть возвращена в любом случае, без удвоения.

Если же задаток оформлен письменно, применяются последствия по ст. 381 ГК РФ:

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
— ст. 381 ГК РФ, п. 1

Применительно к вашей ситуации:

• если сделка не состоится из-за обстоятельства, за которое ни одна из сторон не отвечает (запрет на долю сына, который вы не могли снять), обязательство прекращается вследствие невозможности исполнения, и задаток подлежит возврату в одинарном размере (п. 1 ст. 381 ГК РФ);
• если ответственна сторона, получившая задаток (продавцы), она должна вернуть двойную сумму;
• если ответственен покупатель — задаток остаётся у продавцов.

Вывод: во избежание обязанности вернуть задаток в двойном размере важно зафиксировать, что препятствием к сделке является не зависящий от вас запрет на долю сына, и письменно оформить отношения с покупателем (либо договориться о переносе срока). Если задаток получен без письменного соглашения — он считается авансом и возвращается в одинарном размере. Наименее рискованный путь — договориться с покупателем об отсрочке сделки на время выкупа доли сына и погашения долга.

Риски: что нельзя делать (фиктивные сделки)

Понятно желание «обойти» запрет (например, подарить долю сына на кого-то из вас или формально увести её). Это квалифицируется как мнимая либо притворная сделка:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
— ст. 170 ГК РФ, п. 1

Попытка «переоформить» долю сына в обход действующего запрета на регистрационные действия юридически не пройдёт (Росреестр откажет в регистрации), а попытка совершить сделку «для вида» влечёт её ничтожность и не восстановит никаких прав. Кроме того, отчуждение имущества должником в обход взыскания может быть квалифицировано как сокрытие имущества, что не создаёт защиты ни вам, ни покупателю.

Вывод: единственные правомерные пути — это (1) погашение долга сына, (2) добровольный выкуп его доли с направлением средств на погашение долга, (3) продажа только долей остальных сособственников с соблюдением преимущественного права. Фиктивные схемы по переоформлению/дарению доли сына в обход запрета не работают и влекут ничтожность сделки.

Итоговая рекомендация по последовательности действий

Сводя всё к практическому плану:

1. Проверьте выписку из ЕГРН — на что именно наложен запрет. Если запрет записан на весь объект (всю квартиру), это нарушение прав остальных сособственников, и нужно добиваться его уточнения/снятия в части ваших 3/4 долей (жалоба старшему судебному приставу в порядке ст. 121–123 ФЗ № 229-ФЗ в 10-дневный срок, либо иск по ст. 442 ГПК РФ).

2. Основной рабочий вариант — выкуп доли сына. Поскольку долг «смешной», а доля дороже, предложите сыну продать вам его 1/4 долю по рыночной цене; из вырученной суммы направьте долг кредиторам. По факту погашения долга исполнительное производство оканчивается фактическим исполнением (п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ), пристав снимает запрет, и вы завершаете сделку по всей квартире. Механизм выкупа доли сособственниками прямо предусмотрен ст. 255 ГК РФ и п. 63 Пленума ВС РФ № 50.

3. Если сын категорически отказывается и продать долю не согласен — продайте свои 3/4 доли постороннему лицу с соблюдением преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Это законно и не требует снятия запрета с доли сына; его доля останется обременённой за ним.

4. По задатку — оформите письменно и договоритесь с покупателем об отсрочке, иначе рискуете возвратом двойной суммы при «виновном» неисполнении (ст. 380–381 ГК РФ).

Подсудность и сроки едины во всех вариантах: жалоба/оспаривание — в районный суд (по правилам гл. 22 КАС РФ либо искового производства), срок обжалования действий пристава — 10 дней (ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ); иск об освобождении долей от ареста — к должнику и взыскателю (ст. 442 ГПК РФ).

Денежные последствия несостоявшейся сделки

Помимо судьбы самого задатка (ст. 380–381 ГК РФ), при задержке возврата переданных покупателем денег либо при неправомерном удержании сумм возникает денежная ответственность за пользование чужими средствами:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации:

• если сделка не состоится и вы удерживаете полученную от покупателя сумму (задаток/аванс) без законного основания, покупатель вправе требовать возврата средств и уплаты процентов по ключевой ставке Банка России за период неправомерного удержания (ст. 395 ГК РФ);
• если сделка не состоится по вине покупателя и задаток правомерно остаётся у вас (п. 2 ст. 381 ГК РФ), проценты не начисляются — удержание законно;
• при «виновном» неисполнении с вашей стороны сверх двойного задатка взыскатель может потребовать возмещения убытков с зачётом суммы задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Вывод: чтобы не нести ни двойной суммы задатка, ни процентов за удержание чужих денег, следует письменно зафиксировать причину невозможности сделки (не зависящий от вас запрет на долю сына) и согласовать с покупателем отсрочку либо возврат полученного в одинарном размере. Публично-правовой запрет сам по себе частноправовых процентов не отменяет — обязанность вернуть чужое удержание сохраняется.