Можно ли продать квартиру, если наложен арест на счета, и не заберут ли деньги приставы

Можно ли продать квартиру: арест счетов не ограничивает право на недвижимость

Ключевой ответ — да, продать квартиру можно. Арест, наложенный приставом на банковские счета, — это самостоятельная мера, которая действует только в отношении денежных средств на этих счетах, а не в отношении принадлежащей вам недвижимости.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ , от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Из этой нормы следует, что запрет распоряжения охватывает только то имущество, которое прямо указано в постановлении пристава. У вас арестованы денежные средства на счетах — это регулируется отдельной статьёй 81 ФЗ № 229-ФЗ (арест денежных средств, находящихся в банке), а не ст. 80 (арест имущества).

Постановление о наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию. Постановление о наложении ареста на цифровые рубли, учитываемые на счете цифрового рубля должника, судебный пристав-исполнитель направляет оператору платформы цифрового рубля. (В редакции федеральных законов от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 2. В случае, когда неизвестны реквизиты счетов должника, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию постановление о розыске счетов должника и наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы, находящиеся на счетах должника, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 03.12.2011 № 389-ФЗ ; от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 81 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Арест счетов имеет свой механизм исполнения: он направляется в банк, а не в Росреестр. На саму квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в этом случае никакая запись об аресте или запрете не вносится. Соответственно, никакого ограничения права распоряжаться недвижимостью не возникает: вы как собственник сохраняете правомочие продать квартиру.

Вывод по вопросу: при аресте только банковских счетов продажа квартиры юридически не ограничена, сделка возможна, и регистрация перехода права по общему правилу пройдёт — при условии, что до момента подачи документов в Росреестр пристав не наложит отдельный запрет на саму квартиру. Перед сделкой необходимо проверить выписку из ЕГРН об отсутствии обременений на объект.

Когда регистрация перехода права всё же может быть приостановлена

Регистрация перехода права собственности приостанавливается Росреестром только при наличии прямо предусмотренных законом оснований. Применительно к вашей ситуации решающее значение имеет наличие в ЕГРН записи об аресте или запрете на сам объект.

в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации , за исключением случаев, установленных федеральными законами ;
— п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

То есть приостановление возможно только если в орган регистрации поступил судебный акт или акт уполномоченного органа (в том числе постановление пристава) об аресте недвижимости либо о запрете совершать действия именно с недвижимостью. Арест счетов таким актом не является — он в Росреестр не направляется.

При этом пристав, если в отношении квартиры будет наложен арест (запрет), обязан направить постановление в регистрирующий орган в трёхдневный срок:

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-ФЗ )
— ч. 8 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Это означает, что угроза приостановления регистрации реальна только в одном сценарии: если пристав до подачи ваших документов в Росреестр наложит запрет регистрационных действий именно на квартиру. Пока такого запрета в ЕГРН нет — приостановить регистрацию по мотиву «у должника есть долги и арестованы счета» регистратор не вправе.

Вывод по вопросу: регистрация перехода права будет приостановлена, только если на квартиру наложен (и внесён в ЕГРН) самостоятельный запрет/арест. Сам по себе арест счетов основанием для приостановления регистрации не является. Перед сделкой закажите актуальную выписку из ЕГРН и убедитесь, что в графе «ограничения прав и обременения» нет записей о запрете на квартиру.

Что произойдёт с деньгами, поступившими на арестованный счёт

Это главный практический риск, и он реален. Арест счёта действует «по мере поступления»: банк обязан продолжать исполнение постановления об аресте в отношении вновь поступающих на счёт денежных средств.

Если денежные средства и драгоценные металлы отсутствуют либо их недостаточно, банк или иная кредитная организация приостанавливает операции с имеющимися денежными средствами и драгоценными металлами на счетах должника и (или) продолжает дальнейшее исполнение постановления о наложении ареста по мере поступления денежных средств и драгоценных металлов на счета должника с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 настоящего Федерального закона, до исполнения в полном объеме указанного постановления или до снятия ареста судебным приставом-исполнителем. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 21.02.2019 № 12-ФЗ ) 7. Со дня отзыва у банка или иной кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций исполнительные документы о наложении ареста на денежные средства должника, находящиеся на его счетах в таком банке или такой кредитной организации, подлежат исполнению с учетом положений Федерального закона "О банках и банковской деятельности" и Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.07.2012 № 144-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 22.12.2014 № 432-ФЗ ) 8.
— ч. 6 ст. 81 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Таким образом, если деньги за квартиру поступят на тот счёт, на который наложен арест, они будут автоматически заблокированы и списаны в счёт погашения задолженности (в пределах суммы ареста). Снять эти деньги или распорядиться ими вы не сможете, пока арест не снят, а списание произойдёт в первую очередь на депозитный счёт службы судебных приставов.

Порядок снятия ареста и перечисления прямо связан с исполнением:

Если на денежные средства, находящиеся на счетах должника, наложен арест, то судебный пристав-исполнитель в постановлении указывает, в каком объеме и порядке снимается наложенный им арест с денежных средств должника. Банк или иная кредитная организация обязаны в течение трех дней со дня получения постановления сообщить судебному приставу-исполнителю об исполнении указанного постановления. 4 1 . Если должник является получателем денежных средств, в отношении которых статьей 99 настоящего Федерального закона установлены ограничения и (или) на которые в соответствии со статьей 101 настоящего Федерального закона не может быть обращено взыскание, банк или иная кредитная организация, осуществляющие обслуживание счетов должника, осуществляет расчет суммы денежных средств, на которую может быть обращено взыскание, с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 настоящего Федерального закона. Порядок расчета суммы денежных средств на счете, на которую может быть обращено взыскание, с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 настоящего Федерального закона, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере юстиции, по согласованию с Банком России. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.02.2019 № 12-ФЗ ) 5.
— ч. 4 ст. 70 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Отсюда практический вывод: нельзя проводить расчёт по сделке на арестованный счёт, если вы хотите сохранить контроль над деньгами. Безопасные варианты — открыть новый счёт в банке, где нет постановления об аресте (с учётом, что пристав может оперативно направить арест и туда по системе межведомственного взаимодействия), либо использовать механизмы расчётов, которые аресту не подлежат — например, счёт эскроу при расчётах по договору купли-продажи недвижимости (арест денежных средств на счёте эскроу прямо не допускается), либо аккредитив/расчёт через третье лицо в рамках законной сделки.

Вывод по вопросу: деньги, поступившие на арестованный счёт, будут списаны в счёт долгов. Чтобы средства от продажи не «ушли на погашение», расчёт следует организовать через счёт, не находящийся под арестом, или через эскроу-механизм.

Вправе ли пристав наложить запрет на квартиру и как защититься (соразмерность, единственное жильё)

Пристав в принципе вправе наложить арест (запрет) на недвижимость в обеспечение исполнения требований имущественного характера — но с соблюдением соразмерности и ограничений закона.

Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом. 6 1 . При выделе в соответствии с Федеральном законом "Об инвестиционном товариществе" доли товарища в общем имуществе товарищей по долгам участника договора инвестиционного товарищества не может быть обращено взыскание на денежные средства, составляющие доли других участников договора инвестиционного товарищества в общем имуществе товарищей и находящиеся на счете инвестиционного товарищества для осуществления операций по договору инвестиционного товарищества. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ ) 7. Должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом должник предоставляет документы, подтверждающие наличие у должника принадлежащих ему имущества, доходов, на которые не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в том числе денежных средств, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, а также имущества, которое является предметом залога. (В редакции Федерального закона от 08.
— ч. 6 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Взыскание на иное (неденежное) имущество обращается только при отсутствии или недостаточности денежных средств:

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится. 5. Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем. 5 1 . Должник-гражданин вправе обратиться в подразделение судебных приставов, в котором ведется исполнительное производство, с заявлением о сохранении заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) при обращении взыскания на его доходы. При этом должник-гражданин представляет документы, подтверждающие наличие у него ежемесячного дохода, сведения об источниках такого дохода.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Применительно к вашей ситуации это означает следующее. Если квартира является вашим единственным жильём, то на неё по общему правилу не может быть обращено взыскание (продажа с торгов невозможна), однако это не лишает пристава права наложить на неё запрет регистрационных действий как обеспечительную меру — такая практика прямо подтверждена судебной практикой Верховного Суда: арест (запрет) на единственное жильё допустим именно как средство воспрепятствовать отчуждению имущества в ущерб взыскателю, тогда как реализация такого жилья не производится.

Поэтому реальный риск в вашем случае — не «приставы продадут квартиру», а «приставы наложат запрет на регистрационные действия, и сделка заблокируется». При сумме долга около 99 тыс. руб. + два производства по 10–15 тыс. руб. наложение запрета на квартиру стоимостью, очевидно, многократно превышающей долг, подлежит оценке на соразмерность: должник вправе обжаловать такой арест как несоразмерный и просить заменить его иной мерой либо снять в части, превышающей задолженность.

Обжалование производится в порядке подчинённости (старшему судебному приставу) и (или) в суде в течение 10 дней:

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде. 3. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован только лицом, заявлявшим отвод. Удовлетворение отвода судебного пристава-исполнителя обжаловано быть не может. 4. Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) Глава 18. Сроки и порядок обжалования (оспаривания) постановлений Федеральной службы судебных приставов, а также постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) (Наименование в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ч. 1 ст. 121 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Вывод по вопросу: пристав вправе наложить запрет на квартиру, но только если денежных средств недостаточно, а мера должна быть соразмерна долгу. Если квартира — единственное жильё, обращение на неё взыскания (реализация) невозможно, но обеспечительный запрет возможен; такой запрет подлежит оспариванию в 10-дневный срок в порядке подчинённости и/или в суде (в районный суд — по месту совершения исполнительных действий). Чтобы снять риск блокировки сделки, целесообразно до сделки либо погасить долги (или часть — для соразмерности), либо согласовать с приставом порядок погашения из выручки от продажи.

Сохранение зарплаты (прожиточного минимума) и ограничение удержаний

Вы указываете, что «зарплату тоже списывают». У вас есть законный инструмент защитить часть дохода и часть средств на счёте.

Сохранить ежемесячно сумму в размере прожиточного минимума можно путём подачи приставу заявления о сохранении доходов:

Должник-гражданин вправе обратиться в подразделение судебных приставов, в котором ведется исполнительное производство, с заявлением о сохранении заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) при обращении взыскания на его доходы. При этом должник-гражданин представляет документы, подтверждающие наличие у него ежемесячного дохода, сведения об источниках такого дохода. В заявлении должника-гражданина указываются: 1) фамилия, имя, отчество (при его наличии), гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, номер контактного телефона;
— ч. 5-1 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Банк при этом обязан не обращать взыскание на сумму прожиточного минимума, если о таком сохранении заявлено (через постановление пристава либо по заявлению должника в порядке ст. 8 ФЗ № 229-ФЗ):

Банк или иная кредитная организация не обращает взыскание на заработную плату и иные доходы должника-гражданина ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации), находящиеся на счете должника-гражданина, указанном в постановлении судебного пристава-исполнителя, если в постановлении содержится требование о сохранении заработной платы и иных доходов должника-гражданина ежемесячно в размере указанного прожиточного минимума, или в заявлении должника-гражданина, предусмотренном частью 6 статьи 8 настоящего Федерального закона. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2021 № 234-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 444-ФЗ ) 5 4 . Взыскание на цифровые рубли, учитываемые на счете цифрового рубля должника, обращается в рамках возбужденного исполнительного производства и осуществляется оператором платформы цифрового рубля путем перевода денежных средств на депозитный счет службы судебных приставов на основании постановления судебного пристава-исполнителя без представления оператору платформы цифрового рубля судебным приставом-исполнителем расчетных документов.
— ч. 5-3 ст. 70 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Общий предел удержаний из заработной платы по нескольким исполнительным документам — не более 50%:

При исполнении исполнительного документа (нескольких исполнительных документов) с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов заработной платы и иных доходов. Удержания производятся до исполнения в полном объеме содержащихся в исполнительном документе требований. 3. Ограничение размера удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина, установленное частью 2 настоящей статьи, не применяется при взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, возмещении вреда, причиненного здоровью, возмещении вреда в связи со смертью кормильца и возмещении ущерба, причиненного преступлением. В этих случаях размер удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина не может превышать семидесяти процентов. 3 1 . Ограничение размера удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина, установленное частью 1 1 настоящей статьи, не применяется по исполнительным документам, содержащим требования о взыскании алиментов, о возмещении вреда, причиненного здоровью, о возмещении вреда в связи со смертью кормильца, о возмещении ущерба, причиненного преступлением. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2021 № 234-ФЗ ) 4. Ограничения размеров удержания из зараб
— ч. 2 ст. 99 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Вывод по вопросу: вы вправе подать в подразделение судебных приставов заявление о сохранении ежемесячно прожиточного минимума (с указанием реквизитов счёта, на котором его сохранять), и тогда банк не будет списывать эту сумму; удержания из зарплаты по вашим долгам (не алименты, не вред здоровью и т.п.) не могут превышать 50% дохода. Это уменьшает «вымывание» средств и позволяет наработать остаток на погашение.

Налоговые последствия и риски оспаривания сделки

НДФЛ не возникает. Доход от продажи объекта недвижимости освобождается от налогообложения, если он находился в собственности дольше минимального предельного срока владения.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Ваша квартира в собственности более 5 лет, что заведомо превышает минимальный срок (5 лет по общему правилу; 3 года — в льготных случаях, например при приватизации). Декларировать доход и платить НДФЛ не требуется.

Риск оспаривания сделки. Если на квартиру окажется наложен запрет (арест) до совершения сделки, то сделка по её отчуждению будет совершена с нарушением запрета распоряжения. Последствия предусмотрены ст. 174.1 ГК РФ:

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности 1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
— п. 2 ст. 174.1 ГК РФ

Ключевой момент: даже при нарушении запрета сделка не является автоматически ничтожной — она лишь «не препятствует реализации прав кредитора», если приобретатель знал или должен был знать о запрете. То есть оспорить такую сделку может кредитор (взыскатель), но только в суде и при осведомлённости покупателя о запрете. Добросовестный приобретатель, не знавший о запрете (запись в ЕГРН отсутствовала), защищён.

Дополнительно, при возбуждении в отношении вас дела о банкротстве, сделка по отчуждению квартиры может быть оспорена как подозрительная при неравноценном встречном исполнении:

может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы). 2.
— п. 1 ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Вывод по вопросу: при сроке владения более 5 лет НДФЛ платить не нужно. Для минимизации рисков оспаривания — продавайте по реальной рыночной цене (не заниженной), с реальным покупателем и реальным расчётом; до сделки убедитесь, что на квартиру нет записи о запрете в ЕГРН. Продажа в условиях долгов сама по себе законна, но не должна носить характер сокрытия имущества от кредиторов (занижение цены, фиктивный покупатель и т.п.).

Погашение и окончание исполнительных производств (исполнительский сбор)

Обратите внимание на дополнительный компонент долга — исполнительский сбор, который начисляется приставом за неисполнение в срок добровольного исполнения.

Исполнительский сбор устанавливается в размере двенадцати процентов от подлежащей взысканию суммы или стоимости взыскиваемого имущества, но не менее двух тысяч рублей с должника-гражданина или должника - индивидуального предпринимателя и двадцати тысяч рублей с должника-организации. В случае неисполнения исполнительного документа неимущественного характера исполнительский сбор с должника-гражданина или должника - индивидуального предпринимателя устанавливается в размере десяти тысяч рублей, с должника-организации - ста тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2025 № 563-ФЗ) 3 1 . В отношении нескольких должников по солидарному взысканию в пользу одного взыскателя исполнительский сбор взыскивается солидарно в размере, установленном частью 3 настоящей статьи . (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2013 № 441-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 06.03.2019 № 24-ФЗ) 4. Исполнительский сбор за неуплату периодических платежей исчисляется и взыскивается с суммы каждой задолженности в отдельности. 4 1 .
— ч. 3 ст. 112 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

То есть помимо основной задолженности (99 тыс. + два производства по 10–15 тыс.) на вас может быть возложен исполнительский сбор — по каждому производству минимум 2 000 руб., а по крупному — 12% от суммы. Поэтому фактическая сумма к погашению может быть выше указанной.

Исполнительное производство оканчивается фактическим исполнением:

1. фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе; 2) фактического исполнения за счет одного или нескольких должников требования о солидарном взыскании, содержащегося в исполнительных документах, объединенных в сводное исполнительное производство; 3) извещения взыскателя о невозможности взыскания по исполнительному документу в случаях, предусмотренных статьей 46 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 4) возвращения исполнительного документа по требованию суда, другого органа или должностного лица, выдавших исполнительный документ; 5) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 6) ликвидации должника-организации и направления исполнительного документа в ликвидационную комиссию (ликвидатору), за исключением исполнительных документов, указанных в части 4 статьи 96 настоящего Федерального закона; 7) признания должника банкротом и направления исполнительного документа арбитражному управляющему, за исключением исполнительных документов, указанных в части 4 статьи 69 1 и части 4 статьи 96 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 154-ФЗ ) 7 1 ) включения сведений о завершении процедуры внесудебного банкротства гражданина в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в части исполнения исполнительных документов по требованиям, указанным должником-гражданином в заявлении о признании его банкротом во внесудебном порядке.
   — п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Вывод по вопросу: для полного освобождения от арестов и окончания всех производств необходимо погасить не только основную задолженность, но и начисленный исполнительский сбор (если он был вынесен). При наличии оснований (тяжёлое материальное положение, невозможность погасить в срок) вы вправе обратиться в суд с заявлением об уменьшении размера исполнительского сбора или об освобождении от его уплаты; а по самим долгам — просить рассрочку/отсрочку. После фактического погашения всех сумм производства оканчиваются, а аресты счетов снимаются.

Порядок исполнения: как погасить долги и снять арест после продажи

После поступления выручки от продажи (на счёт, не находящийся под арестом) механизм исполнения и снятия ареста выглядит так. Взыскание на денежные средства обращается в первую очередь, и банк перечисляет их на депозитный счёт службы судебных приставов либо взыскателю; сам пристав в постановлении определяет, с какого счёта и в каком объёме производить списание и в каком порядке снимать ранее наложенный арест:

Постановление о наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию. Постановление о наложении ареста на цифровые рубли, учитываемые на счете цифрового рубля должника, судебный пристав-исполнитель направляет оператору платформы цифрового рубля. (В редакции федеральных законов от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 2. В случае, когда неизвестны реквизиты счетов должника, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию постановление о розыске счетов должника и наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы, находящиеся на счетах должника, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 03.12.2011 № 389-ФЗ ; от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 81 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Снятие ареста с денежных средств оформляется тем же инструментом — постановлением пристава, которое направляется в банк, а банк обязан его исполнить в трёхдневный срок:

Если на денежные средства, находящиеся на счетах должника, наложен арест, то судебный пристав-исполнитель в постановлении указывает, в каком объеме и порядке снимается наложенный им арест с денежных средств должника. Банк или иная кредитная организация обязаны в течение трех дней со дня получения постановления сообщить судебному приставу-исполнителю об исполнении указанного постановления. 4 1 . Если должник является получателем денежных средств, в отношении которых статьей 99 настоящего Федерального закона установлены ограничения и (или) на которые в соответствии со статьей 101 настоящего Федерального закона не может быть обращено взыскание, банк или иная кредитная организация, осуществляющие обслуживание счетов должника, осуществляет расчет суммы денежных средств, на которую может быть обращено взыскание, с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 настоящего Федерального закона. Порядок расчета суммы денежных средств на счете, на которую может быть обращено взыскание, с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 настоящего Федерального закона, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере юстиции, по согласованию с Банком России. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.02.2019 № 12-ФЗ ) 5.
— ч. 4 ст. 70 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Окончание производств происходит по факту полного погашения требований:

1. фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе; 2) фактического исполнения за счет одного или нескольких должников требования о солидарном взыскании, содержащегося в исполнительных документах, объединенных в сводное исполнительное производство; 3) извещения взыскателя о невозможности взыскания по исполнительному документу в случаях, предусмотренных статьей 46 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 4) возвращения исполнительного документа по требованию суда, другого органа или должностного лица, выдавших исполнительный документ; 5) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 6) ликвидации должника-организации и направления исполнительного документа в ликвидационную комиссию (ликвидатору), за исключением исполнительных документов, указанных в части 4 статьи 96 настоящего Федерального закона; 7) признания должника банкротом и направления исполнительного документа арбитражному управляющему, за исключением исполнительных документов, указанных в части 4 статьи 69 1 и части 4 статьи 96 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 154-ФЗ ) 7 1 ) включения сведений о завершении процедуры внесудебного банкротства гражданина в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в части исполнения исполнительных документов по требованиям, указанным должником-гражданином в заявлении о признании его банкротом во внесудебном порядке.
   — п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Практическая последовательность: (1) продаёте квартиру, деньги поступают на «чистый» счёт; (2) вносите сумму задолженности с учётом исполнительского сбора на депозитный счёт соответствующего подразделения ФССП (либо договариваетесь с приставом о добровольном перечислении взыскателю с последующим подтверждением); (3) пристав выносит постановления об окончании производств и о снятии арестов со счетов; (4) банки в течение трёх дней исполняют постановления о снятии арестов. До фактического снятия ареста средства на «арестованном» счёте остаются заблокированы.

Вывод по вопросу: исполнение обязательства юридически достигается через погашение всей суммы (включая исполнительский сбор) и вынесение приставом постановлений об окончании производств и снятии арестов; после этого ограничения со счетов снимаются полностью. Рекомендуется до сделки письменно согласовать с приставом порядок погашения именно из выручки от продажи, чтобы исключить параллельное наложение запрета на квартиру.