Могут ли долги у приставов и арест доли помешать покупке квартиры у бабушки и регистрации права?

Зависит ли регистрация перехода права к покупателю от его собственных долгов

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Переход права собственности регистрируется по договору купли-продажи и воле сторон-участников сделки; закон не обусловливает регистрацию перехода права к покупателю отсутствием у него долгов и незакрытых исполнительных производств. Регистратор проверяет саму сделку и правовой режим объекта, а не имущественное положение покупателя-физлица по исполнительным производствам.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— абз. 1 ст. 550 ГК РФ

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Для вас это означает: договор составляется одним документом, подписанным сторонами (у нотариуса или в простой письменной форме), а передача квартиры оформляется передаточным актом. Соблюдение именно этих документов, а не справка об отсутствии долгов покупателя, определяет юридическую чистоту сделки.

проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 5) выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
— п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Правовая экспертиза проводится на предмет оснований приостановления/отказа, перечисленных в законе. Среди них нет такого основания, как «наличие долгов у покупателя». Значит, к вашим долгам в Росреестре «не придерутся» — их просто нет в перечне проверяемых обстоятельств.

Вывод: долги покупателя сами по себе не препятствуют ни заключению договора, ни государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Регистратор проверяет документы, объект и сделку, а не задолженность покупателя в исполнительном производстве. Оформление через приём документов (МФЦ либо непосредственно в Росреестре) возможно в обычном порядке. Срок регистрации перехода права — семь рабочих дней при подаче в орган регистрации и девять рабочих дней при подаче через МФЦ (п. 1 и п. 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).

Может ли судебный пристав запретить или приостановить сделку и внести запрет в ЕГРН

Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника. 1 1 . Арест имущества должника по исполнительному документу, содержащему требование о взыскании денежных средств, за исключением ареста денежных средств, ареста заложенного имущества, подлежащего взысканию в пользу залогодержателя, и ареста имущества по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста, не допускается, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3000 рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 12.03.2014 № 34-ФЗ ) 2. По заявлению взыскателя о наложении ареста на имущество должника судебный пристав-исполнитель принимает решение об удовлетворении указанного заявления или об отказе в его удовлетворении не позднее дня, следующего за днем подачи такого заявления. 3. Арест на имущество должника применяется: 1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; 2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества; 3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.
— ч. 1 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ , от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Арест — самостоятельная мера принудительного исполнения, которую пристав налагает на имущество ДОЛЖНИКА. Применительно к вам должник — вы, а приобретаемая квартира на момент сделки вам ещё не принадлежит: собственник — бабушка, и её долги (если они есть) к сделке отношения не имеют. Запрет пристав налагает на то имущество, которое уже принадлежит должнику, и направляет постановление в регистрирующий орган.

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-ФЗ )
— ч. 8 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Запрет на распоряжение имуществом налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника в случаях, когда судебный пристав-исполнитель обладает достоверными сведениями о наличии у должника индивидуально- определённого имущества, но при этом обнаружить и/или произвести опись такого имущества по тем или иным причинам затруднительно (например, когда принадлежащее должнику транспортное средство скрывается им от взыскания). Постановление о наложении запрета на распоряжение имуществом судебный пристав-исполнитель обязан направить в соответствующие регистрирующие органы. 19 После обнаружения фактического местонахождения имущества и возникновения возможности его осмотра и описи в целях обращения взыскания на него судебный пристав-исполнитель обязан совершить все необходимые действия по наложению ареста на указанное имущество должника по правилам, предусмотренным статьёй 80 Закона об исполнительном производстве. 43. Арест в качестве обеспечительной меры либо запрет на распоряжение могут быть установлены на перечисленное в абзацах втором и третьем части 1 статьи 446 ГПК РФ имущество, принадлежащее должнику- гражданину.
— п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50

Из этого следует важный практический вывод: запрет обычно накладывается на уже существующее у должника индивидуально-определённое имущество (например, на вашу нынешнюю долю) и фиксируется в ЕГРН. В отношении имущества, которое вы ещё только собираетесь купить, у пристава на момент сделки нет ни сведений, ни основания для запрета.

наложение ареста или установление запрета на распоряжение (запрета на совершение регистрационных действий) возможно в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и другого лица (лиц), до определения доли должника или до её выдела. 45. В силу частей 3 и 6 статьи 81 Закона об исполнительном производстве арест может быть наложен на денежные средства, как находящиеся в банке или иной кредитной организации на имеющихся банковских счетах (расчётных, депозитных) и во вкладах должника, так и на средства, которые будут поступать на счета и во вклады должника в будущем. В этом случае исполнение постановления судебного пристава- исполнителя об аресте денежных средств осуществляется по мере их поступления на счета и вклады, в том числе открытые после получения банком данного постановления. Арест денежных средств на банковских счетах должника означает запрет их списания в пределах суммы, указанной в исполнительном документе, а также запрет банку (кредитной организации) заявлять о зачёте своего требования к должнику, являющемуся его клиентом, поэтому суд вправе по заявлению судебного пристава-исполнителя или взыскателя наложить арест на поступившие денежные средства, а также на средства, которые поступят на имя должника в будущем на корреспондентский счёт обслуживающего его банка, если иные меры не могут обеспечить исполнение 20 принятого судебного акта (например, наличие ареста денежных средств на расчетном счёте клиента).
— п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50

Это подтверждает: арест/запрет возможен в отношении имущества должника, в том числе в общей собственности, но речь идёт об имуществе, уже принадлежащем должнику. Пока квартира вам не принадлежит, пристав не может «приостановить» саму сделку купли-продажи — закон не даёт ему полномочия запрещать гражданам заключать договор в отношении имущества, которое должнику не принадлежит.

Вывод: судебный пристав не вправе запретить или приостановить заключение договора купли-продажи квартиры, которая вам ещё не принадлежит, и не вносит из-за ваших долгов запись в ЕГРН по этому объекту до момента регистрации права за вами. Долги покупателя на регистрацию права не влияют — это подтверждает и ранее сделанный вывод (регистрация не зависит от имущественного положения покупателя). Запрет возможен только в отношении вашей нынешней доли (по долгу 148 000 руб.) — но это блокирует распоряжение именно ею, а не покупку новой квартиры бабушки.

Арестуют ли новую квартиру сразу после регистрации: исполнительский иммунитет при наличии второй доли

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 378-ФЗ) используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Ключевое условие иммунитета — жилое помещение (или его части) должно быть ЕДИНСТВЕННЫМ пригодным для постоянного проживания помещением для вас и совместно проживающих с вами членов семьи. У вас уже есть доля в праве собственности. Это принципиально отличает вашу ситуацию от покупки единственного жилья.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится. 5. Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем. 5 1 . Должник-гражданин вправе обратиться в подразделение судебных приставов, в котором ведется исполнительное производство, с заявлением о сохранении заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) при обращении взыскания на его доходы. При этом должник-гражданин представляет документы, подтверждающие наличие у него ежемесячного дохода, сведения об источниках такого дохода.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Обращение взыскания по общему правилу направлено на имущество, на которое взыскание МОЖЕТ быть обращено; если у должника есть несколько жилых помещений и лишь одно из них единственное, пристав вправе обратить взыскание на «лишнее» жильё. Наличие у вас доли означает, что новую квартиру суд может не признать единственным жильём.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ , от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

До этого пристав может применить обеспечительную меру — наложить арест (запрет распоряжаться) на новую квартиру сразу после регистрации права за вами. Это не изъятие и не продажа, но обременение, которое ограничит ваше распоряжение квартирой до снятия.

Вывод (ветка 1 — у вас только доля в ЖИЛОМ помещении/жилом доме): формально каждая из квартир — «жилое помещение», и абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ защитит новое жильё, только если суд признает именно его единственным пригодным для проживания вас и семьи (а старая доля непригодна/не является самостоятельным местом жительства). Риск оспаривания иммунитета высок, и пристав вправе сразу после регистрации наложить арест как обеспечительную меру.
Вывод (ветка 2 — ваша доля не является жилым помещением, пригодным для постоянного проживания, либо это доля в ином объекте): новая квартира может рассматриваться как ваше единственное жилое помещение и будет защищена исполнительским иммунитетом — обратить на неё взыскание нельзя.
Чтобы снизить риск ареста в любом случае, целесообразно до регистрации погасить долг (148 000 руб. и иные) либо снять запрет с доли — тогда основание для обеспечительных мер по новому объекту исчезает.

Как безопасно передать деньги, чтобы их не списали в счёт долгов

Постановление о наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию. Постановление о наложении ареста на цифровые рубли, учитываемые на счете цифрового рубля должника, судебный пристав-исполнитель направляет оператору платформы цифрового рубля. (В редакции федеральных законов от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 2. В случае, когда неизвестны реквизиты счетов должника, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию постановление о розыске счетов должника и наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы, находящиеся на счетах должника, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 03.12.2011 № 389-ФЗ ; от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 81 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Арест на денежные средства налагается постановлением пристава, направляемым в банк. Это значит: любые ваши деньги, оказавшиеся на арестованном банковском счёте, будут списаны в счёт долгов. Именно поэтому при передаче 2 400 000 руб. критично, чтобы деньги не проходили через ваш арестованный счёт.

Постановление о наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию. Постановление о наложении ареста на цифровые рубли, учитываемые на счете цифрового рубля должника, судебный пристав-исполнитель направляет оператору платформы цифрового рубля. (В редакции федеральных законов от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 2. В случае, когда неизвестны реквизиты счетов должника, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию постановление о розыске счетов должника и наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы, находящиеся на счетах должника, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 03.12.2011 № 389-ФЗ ; от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится. 5. Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем. 5 1 . Должник-гражданин вправе обратиться в подразделение судебных приставов, в котором ведется исполнительное производство, с заявлением о сохранении заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) при обращении взыскания на его доходы. При этом должник-гражданин представляет документы, подтверждающие наличие у него ежемесячного дохода, сведения об источниках такого дохода.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

При отсутствии средств взыскание обращается на иное имущество должника. Поэтому главный практический риск — не сделка, а судьба денег: если вы переведёте оплату со своего арестованного счёта, банк исполнит постановление и спишет сумму; если положите наличные на свой счёт — они также будут арестованы.

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ) 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 327 ГК РФ

Здесь работает безопасная схема: расчёт через нотариальный депозит (или банковскую ячейку/аккредитив) с условием раскрытия после государственной регистрации перехода права. Внесение денег в депозит нотариуса считается исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ), а деньги продавцу передаются только после подтверждённой регистрации.

Вывод: сама по себе передача денег при подписании или через банк возможна, но оплату НЕЛЬЗЯ проводить через ваш арестованный счёт — иначе средства спишут в счёт долгов. Наиболее безопасно: расчёт наличными в момент подписания/передачи с распиской продавца (вне банковского счёта должника) либо через нотариальный депозит/аккредитив/банковскую ячейку с раскрытием после регистрации перехода права. Если obligated оплата идёт через банк — используйте счёт продавца либо номинальный (эскроу) счёт, но не свой арестованный.

Что делать, если регистрация приостановлена или пристав наложил арест после регистрации

лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Перечень оснований приостановления регистрации закрыт статьёй 26 ФЗ № 218-ФЗ. Наличие у покупателя долгов в этот перечень не входит, но п. 6 ч. 1 ст. 26 допускает приостановление, если от пристава поступит информация о подложности/недостоверности документов по объекту. Просто ваши долги такого основания не создают.

ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее); (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке; 13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; 14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона;
— п. 11 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Отдельно учтите п. 11 ч. 1 ст. 26: если ранее на этот же объект подавались документы иного лица и решение не принято — регистрация приостанавливается. Это возможно, если бабушка (или иное лицо) уже подавала документы по этой квартире.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Приостановление при неустранении причин превращается в отказ. Отказ, признанный судом незаконным, исполняется на основании решения суда.

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде. 3. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован только лицом, заявлявшим отвод. Удовлетворение отвода судебного пристава-исполнителя обжаловано быть не может. 4. Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) Глава 18. Сроки и порядок обжалования (оспаривания) постановлений Федеральной службы судебных приставов, а также постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) (Наименование в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ч. 1 ст. 121 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества. В случае удовлетворения иска о возврате реализованного имущества споры между приобретателем имущества, взыскателем и должником рассматриваются судом по правилам искового производства. 3. Суд в случае установления независимо от заявления заинтересованных лиц обстоятельств, указанных в части первой настоящей статьи, обязан отменить арест имущества в целом или исключить часть имущества из описи.
— ч. 2 ст. 442 ГПК РФ

Если пристав после регистрации всё же наложит арест на новую квартиру, вы вправе: (1) обжаловать постановление пристава в порядке подчиненности или оспорить в суде (ст. 121, 122 ФЗ № 229-ФЗ, срок — десять дней); (2) заявить иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) по правилам искового производства (ч. 2 ст. 442 ГПК РФ), если арест наложен с нарушением закона.

Вывод: если регистрация приостановлена, надо в срок устранить конкретное основание из ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ; отказ обжалуется в суде. Если пристав наложил арест/запрет на новую квартиру — постановление обжалуется старшему судебному приставу или оспаривается в суде в течение десяти дней (ст. 121, 122 ФЗ № 229-ФЗ), а при нарушении закона при аресте возможен иск об освобождении имущества от ареста (ч. 2 ст. 442 ГПК РФ). Пока квартира ваша и является единственным пригодным жильём, обратить на неё взыскание нельзя.

Риски оспаривания сделки и налоговые последствия; денежные последствия срыва сделки

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности 1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
— п. 2 ст. 174.1 ГК РФ

Сделка, совершённая в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, не препятствует реализации прав кредитора, обеспечивавшихся запретом, кроме случая, когда приобретатель не знал и не должен был знать о запрете. Если на вашу нынешнюю долю или на квартиру уже наложен запрет приставом, покупатель (вы) осведомлены о своих долгах — добросовестность по этой норме под вопросом. Поэтому важно проверить ЕГРН в отношении и предмета сделки, и вашей доли до расчётов.

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 144-ФЗ ;
— п. 2 ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Иная сторона сделки может быть заинтересованным лицом. Для родственника-покупателя (внук — бабушка) при банкротстве продавца или иного должника есть риск оспаривания сделки как подозрительной. Здесь должник — вы, а не бабушка, но сделка между близкими родственниками всегда под повышенным вниманием. Сохраняйте доказательства реальности и возмездности сделки: расписки/платёжные документы, рыночность цены 2 400 000 руб., акт передачи.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— абз. 1 ст. 550 ГК РФ

Налог: продавец (бабушка) освобождается от НДФЛ, если квартира была в её собственности дольше минимального предельного срока (по общему правилу — пять лет, в отдельных случаях три года), а при продаже до истечения срока облагается разница. Поскольку вы указали, что бабушка собственник давно, скорее всего минимальный срок владения соблюдён и НДФЛ у неё не возникает. Для вас как покупателя уплата НДФЛ не следует — вы не получаете доход от покупки.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Если сделка сорвётся после передачи денег (например, из-за приостановления регистрации), уплаченная сумма становится для продавца неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ), на неё начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Это ваш гражданско-правовой «предохранитель». Для продавца аналогично работает ст. 551 ГК РФ: при уклонении стороны от регистрации — возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации.

Вывод: налоговых последствий для покупателя нет; у бабушки при давнем владении НДФЛ, вероятнее всего, не возникает (проверьте минимальный срок владения). Если оплата прошла, а сделка сорвалась, деньги взыскиваются как неосновательное обогащение с процентами (ст. 1102, 1107, 395 ГК РФ). Для защиты от оспаривания сделки при банкротстве должника сохраняйте доказательства возмездности. Главный практический риск ситуации — не отказ в регистрации, а (а) арест новой квартиры как «второго» жилья и (б) списание переданных вами денег, если расчёт пойдёт через арестованный счёт, — эти два риска и надо закрыть до сделки.

Условия применения ключевых норм и подтверждающие документы

Условия, при которых работают главные защитные нормы, и документы, которые надо собрать:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 378-ФЗ) используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Иммунитет по абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ применяется только при одновременном соблюдении двух условий: (1) помещение принадлежит должнику на праве собственности; (2) оно является единственным пригодным для проживания вас и совместно проживающих членов семьи. Если у вас остаётся вторая жилая недвижимость (доля), условие единственности не выполняется — это ключевой фактор риска.

Запрет на распоряжение имуществом налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника в случаях, когда судебный пристав-исполнитель обладает достоверными сведениями о наличии у должника индивидуально- определённого имущества, но при этом обнаружить и/или произвести опись такого имущества по тем или иным причинам затруднительно (например, когда принадлежащее должнику транспортное средство скрывается им от взыскания). Постановление о наложении запрета на распоряжение имуществом судебный пристав-исполнитель обязан направить в соответствующие регистрирующие органы. 19 После обнаружения фактического местонахождения имущества и возникновения возможности его осмотра и описи в целях обращения взыскания на него судебный пристав-исполнитель обязан совершить все необходимые действия по наложению ареста на указанное имущество должника по правилам, предусмотренным статьёй 80 Закона об исполнительном производстве. 43. Арест в качестве обеспечительной меры либо запрет на распоряжение могут быть установлены на перечисленное в абзацах втором и третьем части 1 статьи 446 ГПК РФ имущество, принадлежащее должнику- гражданину.
— п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50

Условие правомерности обеспечительной меры пристава — наличие у должника индивидуально-определённого имущества, в отношении которого есть достоверные сведения. До регистрации права на квартиру за вами такого имущества у вас нет.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— абз. 1 ст. 550 ГК РФ

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Доказательства, которые надо сохранить для защиты сделки: договор в письменной форме одним документом (ст. 550 ГК РФ), передаточный акт (п. 1 ст. 556 ГК РФ), документы об оплате (расписка продавца, платёжное поручение, документы аккредитива/депозита), выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на квартиру до сделки и выписка после регистрации. Эти же документы подтверждают возмездность и реальность сделки при возможном оспаривании (ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ).

Вывод: перед сделкой соберите выписку ЕГРН по квартире (отсутствие обременений/арестов), проверьте наличие/отсутствие запрета на вашу долю, оформите договор одним документом и передаточный акт, сохраните все платёжные документы. Определите статус вашей доли: если это жилое помещение (доля в квартире/жилом доме) — новая квартира рискует не получить исполнительского иммунитета, и её могут арестовать; если доля не является пригодным для проживания жильём — иммунитет по новой квартире сохраняется. Наиболее надёжный способ исключить риск ареста — до регистрации погасить долг и снять запреты с доли.

Подтверждающие документы для сделки и защита от оспаривания

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— абз. 1 ст. 550 ГК РФ

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ) 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 327 ГК РФ

Что касается платёжного подтверждения: при передаче наличных деньги до регистрации желательно вносить в депозит нотариуса (п. 2 ст. 327 ГК РФ — внесение считается исполнением обязательства) либо оформлять расписку продавца о получении суммы; должник при исполнении вправе потребовать доказательств, что исполнение принимается надлежащим лицом.

Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 312 ГК РФ

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности 1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
— п. 2 ст. 174.1 ГК РФ

Заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества. В случае удовлетворения иска о возврате реализованного имущества споры между приобретателем имущества, взыскателем и должником рассматриваются судом по правилам искового производства. 3. Суд в случае установления независимо от заявления заинтересованных лиц обстоятельств, указанных в части первой настоящей статьи, обязан отменить арест имущества в целом или исключить часть имущества из описи.
— ч. 2 ст. 442 ГПК РФ

Комплект документов, который защитит вас: (1) письменный договор купли-продажи одним документом (ст. 550 ГК РФ), (2) передаточный акт (п. 1 ст. 556 ГК РФ), (3) документ об оплате — расписка продавца или документы о внесении в депозит/аккредитив, (4) актуальная выписка ЕГРН по квартире об отсутствии обременений и арестов до сделки. Эти документы подтверждают реальность и возмездность сделки (что важно при возможном оспаривании, в том числе по ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ), а при незаконном аресте новой квартиры дают основание для иска об освобождении имущества от ареста (ч. 2 ст. 442 ГПК РФ).

Вывод: до сделки получите выписку ЕГРН по квартире (отсутствие обременений), проверьте отсутствие запрета на вашу долю, оформите договор одним документом и передаточный акт, сохраните расписку/платёжные документы о передаче 2 400 000 руб. и используйте нотариальный депозит либо иной «отложенный» способ расчёта. Если арест на новую квартиру будет наложен с нарушением закона — он снимается иском об освобождении имущества от ареста (ч. 2 ст. 442 ГПК РФ), а постановление пристава обжалуется старшему судебному приставу или оспаривается в суде в течение десяти дней (ст. 121, 122 ФЗ № 229-ФЗ). Регистрация перехода права — семь рабочих дней при подаче в орган регистрации и девять рабочих дней через МФЦ (п. 1 и п. 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).