Что делать, если после покупки квартиры на торгах у судебных приставов не снимают арест: как заставить приставов снять арест и зарегистрировать право собственности

Кто и на каком основании обязан снять арест с реализованной квартиры

Квартира продавалась как недвижимое имущество должника на публичных торгах в рамках исполнительного производства, поэтому к процедуре применяются правила ФЗ № 229-ФЗ.

Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
— ч. 3 ст. 87 ФЗ № 229-ФЗ

Для вашей ситуации это означает, что продажа двушки прошла в форме открытого аукциона, а её юридическим «продавцом» выступает не пристав лично, а служба судебных приставов (организатор торгов действует по поручению пристава). Поэтому и правоустанавливающим документом для покупателя является не договор купли-продажи с должником, а протокол о результатах торгов плюс постановление пристава о передаче имущества покупателю и акт приёма-передачи — все эти документы у вас есть.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ , от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Арест на квартиру включал запрет распоряжаться ею и был мерой обеспечения исполнения в отношении должника. Как только имущество реализовано и деньги поступили на депозитный счёт службы приставов, основания для удержания ареста на уже «чужом» (вашем) имуществе отпадают: арест и ограничения прав должника на имущество снимаются самим приставом путём направления постановления в Росреестр.

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-ФЗ ) Статья 81. Наложение ареста на денежные средства и драгоценные металлы, находящиеся в банке или иной кредитной организации (Наименование в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 1. Постановление о наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию. Постановление о наложении ареста на цифровые рубли, учитываемые на счете цифрового рубля должника, судебный пристав-исполнитель направляет оператору платформы цифрового рубля. (В редакции федеральных законов от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 2.
— ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Пристав обязан направить постановление о снятии ареста в регистрирующий орган в трёхдневный срок — именно на этой норме строится законность вашего требования. Дополнительно: при окончании исполнительного производства отменяются все установленные для должника ограничения.

В постановлении об окончании исполнительного производства, за исключением окончания исполнительного производства по исполнительному документу об обеспечительных мерах, мерах предварительной защиты, отменяются розыск должника, его имущества, розыск ребенка, а также установленные для должника ограничения, в том числе ограничения на выезд из Российской Федерации, на пользование специальными правами, предоставленными должнику в соответствии с законодательством Российской Федерации, и ограничения прав должника на его имущество.
— ч. 4 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ

Поскольку деньги за квартиру вы перечисляли на счёт, исполнительное производство подлежит окончанию по основанию фактического исполнения требований исполнительного документа (п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ), а в постановлении об окончании пристав обязан отменить ограничения прав должника на имущество. Снятие ареста — это обязанность судебного пристава-исполнителя, а не Росреестра и не покупателя.

Вывод: арест с реализованной на торгах квартиры снимает именно пристав-исполнитель — вынесением постановления о снятии ареста и направлением его в Росреестр в трёхдневный срок. Покупатель не должен самостоятельно «добиваться» снятия ареста; бездействие пристава незаконно, если торги состоялись, деньги оплачены, а производство подлежит окончанию.

Какими документами подтверждается право покупателя и как зарегистрировать его в Росреестре

Право собственности покупателя на торгах подтверждается протоколом о результатах торгов и актом приёма-передачи (а при необходимости — постановлением пристава о передаче имущества покупателю). Эти документы являются правоустанавливающими для государственной регистрации перехода права.

Федерации (далее – регистрирующий орган) отказало в государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием протокола об итогах торгов, удостоверяющего право общества на заключение договора купли-продажи, или иного правоустанавливающего документа, предусмотренного ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом регистрирующий орган мотивировал отказ тем, что реализация преимущественного права выкупа, предоставленного Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) и при соблюдении предусмотренных им ограничений, в связи с чем продажа объекта культурного наследия может осуществляться только способами, указанными ст. 29 Закона о приватизации.
— п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2018 (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2018)

Верховный Суд РФ последовательно исходит из того, что отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права со ссылкой на отсутствие «договора купли-продажи» неправомерен, когда право покупателя подтверждается протоколом о результатах (итогах) торгов. В вашей ситуации протокол о результатах торгов и акт приёма-передачи уже имеются, поэтому основным препятствием к регистрации выступает именно не снятый арест, а не отсутствие документов.

Дополнительный инструмент защиты — обязание пристава обратиться в регистрирующий орган:

обращение в регистрирующий орган для регистрации перехода права на имущество, в том числе на ценные бумаги, с должника на взыскателя в случаях и порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом; 7) совершение от имени и за счет должника действия, указанного в исполнительном документе, в случае, если это действие может быть совершено без личного участия должника; 8) принудительное вселение взыскателя в жилое помещение; 9) принудительное выселение должника из жилого помещения; 10) принудительное освобождение нежилого помещения от пребывания в нем должника и его имущества; (В редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 441-ФЗ ) 10 1 ) принудительное выдворение за пределы Российской Федерации иностранных граждан или лиц без гражданства; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 06.12.2011 № 410-ФЗ ) 10 2 ) принудительное освобождение земельного участка от присутствия на нем должника и его имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.12.2013 № 441-ФЗ ) 11) иные действия, предусмотренные федеральным законом или исполнительным документом. 4. Для целей настоящего Федерального закона цифровая валюта признается имуществом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2020 № 259-ФЗ ) Глава 8. Обращение взыскания на имущество должника Статья 69. Порядок обращения взыскания на имущество должника 1.
— ч. 6 ст. 68 ФЗ № 229-ФЗ (мера — обращение в регистрирующий орган для регистрации перехода права)

Закон прямо предусматривает меру принудительного исполнения в виде обращения в регистрирующий орган для регистрации перехода права, что позволяет через суд понудить пристава совершить действия, необходимые для регистрации вашего права.

Вывод: протокол о результатах торгов и акт приёма-передачи — достаточные правоустанавливающие документы для регистрации права собственности покупателя; отказ Росреестра по мотиву «нет договора купли-продажи» неправомерен. Единственное реальное препятствие — неустранённый арест, и устранять его обязан пристав, а не вы.

Как обжаловать бездействие пристава: порядок, сроки и подсудность

Вы вправе обжаловать бездействие пристава и в порядке подчиненности, и в суде — эти способы названы законом как альтернативные и не исключают друг друга.

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде. 3. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован только лицом, заявлявшим отвод. Удовлетворение отвода судебного пристава-исполнителя обжаловано быть не может. 4. Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) Глава 18. Сроки и порядок обжалования (оспаривания) постановлений Федеральной службы судебных приставов, а также постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) (Наименование в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ

Как покупатель, чьи права нарушены бездействием пристава (не снят арест с вашего имущества), вы отнесены законом к лицам, имеющим право обжаловать это бездействие, даже не будучи стороной исполнительного производства.

Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя или заместителя старшего судебного пристава, за исключением постановления, утвержденного старшим судебным приставом, на их действия (бездействие) подается старшему судебному приставу, в подчинении которого находится судебный пристав-исполнитель или заместитель старшего судебного пристава. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) 1 1 . Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов подается судебному приставу-исполнителю, ведущему исполнительное производство, по которому вынесено такое постановление. В случае обжалования постановления Федеральной службы судебных приставов об отказе в возбуждении исполнительного производства жалоба подается старшему судебному приставу указанного в таком постановлении подразделения судебных приставов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя, утвержденное старшим судебным приставом, постановление старшего судебного пристава, заместителя главного судебного пристава субъекта (главного судебного пристава субъектов) Российской Федерации, на их действия (бездействие) подается главному судебному приставу субъекта (главному судебному приставу субъектов) Российской Федерации, в подчинении которого они находятся. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 425-ФЗ) 2 1 .
— ч. 1 ст. 123 ФЗ № 229-ФЗ

Жалоба на бездействие судебного пристава-исполнителя подаётся старшему судебному приставу подразделения, где ведётся производство. Вы уже писали старшему приставу и в прокуратуру; если письменного ответа по существу нет или он вас не устраивает — переходите к судебному оспариванию.

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Срок подачи жалобы — десять дней. Ключевая оговорка: поскольку вы не были извещены о конкретных действиях, срок исчисляется со дня, когда вы узнали или должны были узнать о бездействии. Бездействие носит длящийся характер: пока арест не снят, пристав продолжает бездействовать, поэтому десятидневный срок не считается безнадёжно пропущенным, а для суда применим также общий срок по КАС РФ — в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Постановления должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть оспорены в арбитражном суде либо суде общей юрисдикции в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 425-ФЗ) 2. Заявление об оспаривании постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) подается в арбитражный суд в случаях: (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 1) исполнения исполнительного документа, выданного арбитражным судом; 2) исполнения требований, содержащихся в исполнительных документах, указанных в пунктах 5 и 6 части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона, в отношении организации или гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица; 3) исполнения постановления судебного пристава-исполнителя, вынесенного в соответствии с частью 6 статьи 30 настоящего Федерального закона, если должником является организация или гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и исполнительное производство возбуждено в связи с его предпринимательской деятельностью; 4) в иных случаях, установленных арбитражно-процессуальным законодательством Российской Федерации. 3. В случаях, не указанных в части 2 настоящей статьи, заявление подается в суд общей юрисдикции. 4. Рассмотрение заявления судом производится в десятидневный срок по правилам, установленным процессуальным законодательством Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
— ч. 1, 3, 4 ст. 128 ФЗ № 229-ФЗ

Поскольку квартира реализована в рамках исполнительного производства по исполнительному документу, выданному судом общей юрисдикции (взыскание долга с должника-гражданина), заявление об оспаривании бездействия пристава подаётся в суд общей юрисдикции — районный суд по месту нахождения подразделения судебных приставов (ст. 22 КАС РФ), а рассматривается оно в десятидневный срок. Форма обращения — административное исковое заявление о признании бездействия судебного пристава-исполнителя незаконным и об обязании снять арест.

Вывод: у вас есть два законных пути — жалоба старшему приставу и административный иск в районный суд по месту подразделения приставов. Учитывая, что вы уже обращались к старшему приставу и в прокуратуру без результата, наиболее действенный шаг — административное исковое заявление о признании бездействия незаконным и обязании пристава вынести постановление о снятии ареста и направить его в Росреестр.

Гражданско-правовые последствия: возмещение убытков за бездействие пристава

Более чем годовое бездействие пристава, лишающее вас возможности оформить, продать квартиру и прописаться, причиняет вам реальный вред, который подлежит возмещению за счёт казны.

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
— ст. 1069 ГК РФ

Поскольку требование о снятии ареста с реализованного имущества прямо предусмотрено законом (ч. 6 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ) и вынесением постановления пристав обязан был совершить ещё при передаче вам имущества, его отказ и затягивание являются незаконным бездействием государственного органа (должностного лица ФССП), за которое отвечает Российская Федерация в лице ФССП.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

В состав подлежащих возмещению убытков могут войти: реальный ущерб (например, расходы, которые вы понесли или должны будете понести из-за невозможности пользоваться и оформить жильё), а также упущенная выгода — доход, который вы получили бы при обычных условиях оборота (например, от сдачи квартиры в наём или её продажи), но не получили из-за блокировки регистрации. Для взыскания потребуется доказать противоправность бездействия пристава (она подтверждается вступившим в силу решением суда о признании бездействия незаконным), размер убытков и причинно-следственную связь.

Дополнительно за время незаконного удержания вашего имущества в арестованном состоянии применимы проценты по ст. 395 ГК РФ на денежные средства в качестве меры за пользование чужими деньгами в той части, где это применимо, а также компенсация морального вреда при доказанности нравственных страданий.

Вывод: незаконное бездействие пристава даёт вам право на возмещение убытков и упущенной выгоды за счёт казны Российской Федерации (ст. 1069, 15 ГК РФ) — после того как бездействие будет признано незаконным судом (или подтверждено иным императивным актом). Это самостоятельное требование, дополняющее административный иск об обязании снять арест.

Исполнение судебного решения об обязании снять арест

Победа в суде сама по себе арест не снимает — важно обеспечить реальное исполнение судебного акта, обязывающего пристава совершить действия.

В постановлении об окончании исполнительного производства, за исключением окончания исполнительного производства по исполнительному документу об обеспечительных мерах, мерах предварительной защиты, отменяются розыск должника, его имущества, розыск ребенка, а также установленные для должника ограничения, в том числе ограничения на выезд из Российской Федерации, на пользование специальными правами, предоставленными должнику в соответствии с законодательством Российской Федерации, и ограничения прав должника на его имущество.
— ч. 4 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ

Как только суд признает бездействие пристава незаконным и обяжет его снять арест, пристав обязан вынести постановление о снятии ареста и направить его в Росреестр. Решающее значение имеет вступившее в законную силу решение суда: оно обязательно для пристава в силу прямого указания закона, а при неисполнении вы вправе ставить вопрос об исполнении через вышестоящего пристава либо через прокуратуру в порядке общего надзора.

обращение в регистрирующий орган для регистрации перехода права на имущество, в том числе на ценные бумаги, с должника на взыскателя в случаях и порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом; 7) совершение от имени и за счет должника действия, указанного в исполнительном документе, в случае, если это действие может быть совершено без личного участия должника; 8) принудительное вселение взыскателя в жилое помещение; 9) принудительное выселение должника из жилого помещения; 10) принудительное освобождение нежилого помещения от пребывания в нем должника и его имущества; (В редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 441-ФЗ ) 10 1 ) принудительное выдворение за пределы Российской Федерации иностранных граждан или лиц без гражданства; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 06.12.2011 № 410-ФЗ ) 10 2 ) принудительное освобождение земельного участка от присутствия на нем должника и его имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.12.2013 № 441-ФЗ ) 11) иные действия, предусмотренные федеральным законом или исполнительным документом. 4. Для целей настоящего Федерального закона цифровая валюта признается имуществом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2020 № 259-ФЗ ) Глава 8. Обращение взыскания на имущество должника Статья 69. Порядок обращения взыскания на имущество должника 1.
— ч. 6 ст. 68 ФЗ № 229-ФЗ (мера — обращение в регистрирующий орган для регистрации перехода права)

Дополнительная гарантия исполнимости — норма, позволяющая через суд обязать пристава именно «обратиться в регистрирующий орган». В административном иске целесообразно формулировать требование конкретно: обязать судебного пристава-исполнителя принять постановление о снятии ареста с квартиры и направить его в орган регистрации прав в трёхдневный срок со дня вступления решения в законную силу. Формулировка, обязывающая к конкретному действию с конкретным сроком, обеспечивает реальную исполнимость судебного решения и возможность контроля его исполнения.

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-ФЗ ) Статья 81. Наложение ареста на денежные средства и драгоценные металлы, находящиеся в банке или иной кредитной организации (Наименование в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 1. Постановление о наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию. Постановление о наложении ареста на цифровые рубли, учитываемые на счете цифрового рубля должника, судебный пристав-исполнитель направляет оператору платформы цифрового рубля. (В редакции федеральных законов от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 2.
— ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Поскольку постановление о снятии ареста направляется в Росреестр в электронном виде в трёхдневный срок, после вступления решения в силу регистрация вашего права перестанет блокироваться, а у вас появится возможность подать заявление о регистрации на основании протокола о результатах торгов и акта приёма-передачи.

Вывод: реальное снятие ареста достигается вступившим в законную силу решением суда, обязывающим пристава вынести постановление о снятии ареста и направить его в Росреестр в трёхдневный срок; при уклонении пристава исполнение обеспечивается через вышестоящее должностное лицо ФССП и прокуратуру.