Можно ли получить земельный участок должника в счет долга по исполнительному листу, если у него нет денег, а участок не зарегистрирован с постройками?

Можно ли «забрать» участок напрямую — главный барьер: обязателен отдельный судебный акт

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
— ст. 278 ГК РФ

Это ключевая норма для вашей ситуации: сам пристав, без суда, не вправе «переоформить» участок на вас и не вправе передать его вам в счёт долга на этапе ареста. Обращение взыскания на земельный участок (в отличие от квартиры, машины, денег на счёте) закон ставит под обязательное условие — наличие решения суда об обращении взыскания. То есть если исполнительное производство ведётся по «денежному» исполнительному листу, этого недостаточно: нужен ещё один судебный акт именно про землю.

Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. 2. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
— п. 1, 2 ст. 237 ГК РФ

Здесь важен второй пункт: право собственности должника прекращается не с момента ареста или торгов, а с момента возникновения права на изъятое имущество у того лица, к которому оно переходит (у вас — с регистрации перехода права в ЕГРН). Само «изъятие путём обращения взыскания» по общему правилу производится на основании решения суда, если иной порядок не установлен законом. Для земли «иной порядок» как раз и не установлен — поэтому ветка «через суд» для вас основная, а не вспомогательная.

Вывод: получить участок «просто через приставов» нельзя — обязательным условием обращения взыскания на земельный участок по долгам его собственника является решение суда (ст. 278 ГК РФ, п. 1 ст. 237 ГК РФ). Практический путь: самостоятельно (или через пристава) подать в районный суд по месту нахождения участка иск об обращении взыскания на земельный участок должника; после его удовлетворения пристав арестует участок, оценит его и передаст на торги. Требовать в этом иске «переоформить участок лично на меня» напрямую нельзя — суд лишь даёт «зелёный свет» на обращение взыскания; фактически участок вы сможете получить либо на торгах как покупатель, либо на этапе оставления нереализованного имущества за собой.

Как это работает после суда: арест → оценка → торги → предложение взыскателю

Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю. (В редакции Федерального закона от 12.03.2014 № 34-ФЗ) 1 1 . Взыскание на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса может включать изъятие имущества и его передачу залогодержателю для последующей реализации этого имущества в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации , Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" порядке. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 444-ФЗ ; от 06.03.2019 № 24-ФЗ ) 2. Если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа. (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 225-ФЗ , от 31.07.2025 № 287-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Первая стадия: после судебного решения об обращении взыскания взыскание на землю обращается в размере задолженности, включая расходы по исполнительным действиям и исполнительский сбор. Важно, что «обращение взыскания» включает принудительную реализацию либо передачу взыскателю — то есть закон прямо допускает переход имущества к вам, но не сразу, а по результатам процедуры.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится. 5. Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем. 5 1 . Должник-гражданин вправе обратиться в подразделение судебных приставов, в котором ведется исполнительное производство, с заявлением о сохранении заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) при обращении взыскания на его доходы. При этом должник-гражданин представляет документы, подтверждающие наличие у него ежемесячного дохода, сведения об источниках такого дохода.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Вторая стадия: участок ищут и арестовывают. Норма прямо обязывает пристава обратить взыскание на любое имущество должника, независимо от того, где и у кого оно находится, — поэтому ваши опасения, что «на бумаге это просто земля, и пристав не найдёт», неоправданны: право собственности на участок зарегистрировано, значит объект есть в ЕГРН, и пристав его видит по запросам.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ , от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Третья стадия — арест: он включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение пользования или изъятие. Для участка это означает внесение записи об аресте в ЕГРН (ч. 8 ст. 80 того же закона), так что «продать или подарить» землю должник после этого уже не сможет — важный защитный эффект и для вас.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки: (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ ) 1) недвижимого имущества; 2) ценных бумаг, не обращающихся на организованных торгах (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов); (В редакции Федерального закона от 21.11.2011 № 327-ФЗ ) 3) имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах); 4) драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий, за исключением драгоценных металлов, находящихся на счетах либо во вкладах в банках или иных кредитных организациях; (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 5) коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте; 6) предметов, имеющих историческую или художественную ценность; 7) вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей. 3. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика. 4.
— ч. 2 ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Четвёртая стадия — оценка. Для недвижимости пристав обязан в течение месяца привлечь оценщика; ваша кадастровая стоимость (1,6 млн руб.) — лишь ориентир, для торгов нужна рыночная оценка. Сторона, не согласная с оценкой, может её оспорить, поэтому проверьте отчёт: занижение цены прямо уменьшит сумму, которую получите вы.

Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. 4. Реализация дебиторской задолженности осуществляется путем проведения торгов в случаях, предусмотренных статьей 76 настоящего Федерального закона. 5. Для реализации инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов судебный пристав-исполнитель предъявляет требования к управляющей компании об их погашении. 6. Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию. (В редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 441-ФЗ ) 7.
— ч. 3 ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Пятая стадия — реализация. Недвижимость стоимостью свыше 500 000 руб. реализуется исключительно через открытые торги в форме аукциона. Это и есть ответ на ваш вопрос «будут ли просто продавать с торгов»: да, по общему правилу именно так.

Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов. 12. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет службы судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой. (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 495-ФЗ ) 13. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику. 14.
— ч. 11 ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет службы судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой. (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 495-ФЗ ) 13. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику. 14. О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ ) 15.
— ч. 12 ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ ) 15. Копии постановлений, указанных в настоящей статье, не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства. Статья 87 1 . Самостоятельная реализация имущества должником 1. Должник вправе в срок, не превышающий десяти дней со дня его извещения об оценке имущества, произведенной судебным приставом-исполнителем или оценщиком, ходатайствовать о самостоятельной реализации указанного имущества, если его стоимость не превышает 30 000 рублей. 2. При поступлении от должника ходатайства о самостоятельной реализации имущества, стоимость которого не превышает 30 000 рублей, судебный пристав-исполнитель выносит постановление об отложении применения мер принудительного исполнения, в котором определяет, что денежные средства в размере, указанном в постановлении об оценке такого имущества, вырученные должником от реализации, должны быть перечислены им на депозитный счет службы судебных приставов в срок, не превышающий десяти дней со дня вынесения постановления, и предупреждает должника об ответственности за совершение незаконных действий в отношении такого имущества и о последствиях его нереализации.
— ч. 14 ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона. 4. В случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.
— ч. 3 ст. 92 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Шестая стадия — и здесь ключевая для вас развилка. Если торги не состоялись дважды, пристав направляет взыскателю предложение оставить нереализованное имущество за собой по цене на 25% ниже оценочной стоимости. Вы обязаны в течение 5 дней письменно уведомить пристава о своём решении; передача оформляется постановлением, утверждаемым старшим судебным приставом, и актом приёма-передачи. Поскольку ваша цена ниже оценочной (и тем более кадастровой 1,6 млн), а долг — свыше 6 млн, условие о доплате разницы (оно включается, только если цена имущества превышает сумму долга) в вашем случае не сработает: вы просто зачитываете стоимость участка в счёт долга.

Вывод: реальный механизм получения участка — не «переоформление долга», а полный цикл: суд (иск об обращении взыскания) → арест → рыночная оценка → аукцион → при несостоявшихся торгах повторный аукцион → предложение взыскателю оставить участок за собой по цене минус 25%. Именно на последнем шаге вы сможете получить участок в собственность с зачётом его стоимости в счёт долга (ст. 69, 80, 85, 87, 89, 92 ФЗ № 229-ФЗ).

Альтернатива без торгов: отступное / мировое соглашение с должником

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 409 ГК РФ

Закон прямо допускает прекращение денежного обязательства передачей иного имущества по соглашению сторон. Для вас это означает: если должник согласен, вы вправе заключить с ним соглашение об отступном, по которому он передаёт вам участок, а ваше денежное требование (в части, равной согласованной стоимости участка) прекращается.

При отказе взыскателя от взыскания и при заключении между взыскателем и должником мирового соглашения применяются правила, предусмотренные статьей 173 , главой 14 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 3. В случае прекращения исполнительного производства все назначенные меры по исполнению отменяются судебным приставом-исполнителем. Прекращенное исполнительное производство не может быть возбуждено вновь. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— ч. 2 ст. 439 ГПК РФ

Мировое соглашение между взыскателем и должником — прямо предусмотренный законом механизм: оно утверждается судом, а исполнительное производство прекращается с отменой всех назначенных мер принудительного исполнения. Для вас это означает надёжную фиксацию передачи участка и снятие арестов; прекращённое производство не может быть возбуждено вновь, поэтому долг (в урегулированной части) окончательно закрыт.

Оговорка: если участок находится в ипотеке или аресте иного кредитора, преимущественные права и требования очередности могут помешать «простой» передаче — тогда торги неизбежны. Но при «чистом» участке соглашение с должником — самый быстрый путь.

Вывод: если должник готов подписать соглашение — это законный и более быстрый путь, чем торги: ст. 409 ГК РФ прямо позволяет прекратить долг передачей имущества, а ч. 2 ст. 439 ГПК РФ — утвердить мировое соглашение и прекратить исполнительное производство. Дополнительно вы можете зачесть стоимость участка в счёт долга в согласованной сумме. Это альтернатива судебному иску, а не его замена: если должник откажется, работает только путь через ст. 278 ГК РФ и торги.

Незарегистрированные постройки на участке: правовой режим и риски

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Поскольку право собственности возникает с момента регистрации, незарегистрированные постройки юридически не существуют как объекты прав: в ЕГРН их нет, значит их нельзя ни продать, ни передать вам в счёт долга. Для целей вашего иска и торгов это означает: предметом обращения взыскания и торгов формально будет только земельный участок, а «на глаз» присутствующие строения — это лишь улучшение, которое оценщик учтёт (или не учтёт) при определении рыночной цены земли.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Второй риск: если постройки возведены без разрешений и с нарушением норм (а именно так чаще всего бывает с «нигде не зарегистрированными» домами), они могут быть признаны самовольными — на них не возникает право собственности, ими нельзя распоряжаться, использование не допускается, и они подлежат сносу или приведению в соответствие за счёт лица, осуществившего постройку, а при отсутствии сведений — собственника участка. Для вас это критично: получив участок с самовольной постройкой, вы можете получить не только дом, но и обязанность по его сносу.

Вывод: незарегистрированные постройки не могут быть объектом вашего требования о передаче в счёт долга — взыскание обращается на участок, а не на «воздух». В иске и в дальнейшем вы возлагаете риск самовольной постройки на себя: перед принятием участка по цене минус 25% следует уточнить у пристава, входит ли стоимость строений в оценку, и учесть риск требования о сносе (ст. 131, 222 ГК РФ). Вывод: наденьте в расчёт «консервативную» цену — только земля.

Когда участок забрать не дадут: исполнительский иммунитет (единственное жильё)

земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 378-ФЗ) используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания; (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) семена, необходимые для очередного посева;
— абз. 3 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Здесь та самая норма, которая может перечеркнуть весь план: перечень имущества, на которое взыскание обращено быть не может, включает земельные участки, на которых расположены единственные пригодные для проживания жилые помещения должника (если только это не предмет ипотеки и на него по закону об ипотеке может быть обращено взыскание). Вопрос о единственном жилье — оценочный, и судебная практика последовательно защищает такое имущество от взыскания по неипотечным долгам.

Вывод: если участок вместе с фактическим (пусть и незарегистрированным) домом является для должника и членов его семьи единственным пригодным жильём, распространяется исполнительский иммунитет (абз. 3 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ) и обратить взыскание на него не удастся — суд откажет в иске. Но здесь есть развилка: (1) если участок не занят единственным жильём (пустой, дачный, коммерческий, второй участок), иммунитета нет, и пути из блока 1–2 работают; (2) если это единственное жильё — защита возможна и со стороны должника, и тогда рассчитывать на участок не следует. Вопрос о том, для чего именно используется участок, — первый, который вам следует выяснить (данные о фактическом проживании пристав получает в рамках розыска имущества).

Риски процедуры: преимущественное право субъекта РФ и «копейки» с торгов

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3.
— п. 1 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, субъект РФ (или муниципальное образование) имеет преимущественное право покупки при его продаже — кроме случаев продажи с публичных торгов. Это существенная деталь: продажа участка на торгах по ст. 87–89 ФЗ № 229-ФЗ не даёт субъекту права «перехватить» участок, и сделка через торги не будет ничтожной. А вот если вы решите получить участок через отступное (блок 3), преимущественное право покупателя-субъекта уже может помешать сделке, если не соблюсти извещение.

Теперь про «копейки»: кадастровая стоимость 1,6 млн руб. — это не цена торгов. Реализация идёт по рыночной оценке, и кадастровая стоимость может как превышать рыночную, так и быть ниже. Если торги пройдут, вы получите соразмерную долю выручки; если дважды не состоятся — пристав предложит вам участок по цене минус 25%. Экономически ваши 6 млн все равно не покроются одной землёй (1,6 млн) — участок закроет лишь часть долга, остаток сохранится к взысканию с иного имущества и доходов должника.

Исполнительский сбор устанавливается в размере двенадцати процентов от подлежащей взысканию суммы или стоимости взыскиваемого имущества, но не менее двух тысяч рублей с должника-гражданина или должника - индивидуального предпринимателя и двадцати тысяч рублей с должника-организации. В случае неисполнения исполнительного документа неимущественного характера исполнительский сбор с должника-гражданина или должника - индивидуального предпринимателя устанавливается в размере десяти тысяч рублей, с должника-организации - ста тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2025 № 563-ФЗ) 3 1 . В отношении нескольких должников по солидарному взысканию в пользу одного взыскателя исполнительский сбор взыскивается солидарно в размере, установленном частью 3 настоящей статьи . (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2013 № 441-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 06.03.2019 № 24-ФЗ) 4. Исполнительский сбор за неуплату периодических платежей исчисляется и взыскивается с суммы каждой задолженности в отдельности. 4 1 .
— ч. 3 ст. 112 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Дополнительно: при неисполнении в добровольный срок с должника взыскивается исполнительский сбор 12% от подлежащей взысканию суммы (не менее 2 000 руб. с гражданина). Это увеличивает общий долг должника, но и является его расходом, а не удерживается из ваших денег.

Вывод: ваш участок, скорее всего, покроет лишь часть долга (порядка 1,6 млн из 6+ млн). Если торги будут, вы получите соответствующую долю выручки от рыночной цены — но это не «копейки», а ваш законный процент; остаток долга сохранится, и взыскание можно продолжать на другие доходы и имущество должника. При этом продажа на публичных торгах исключает преимущественное право субъекта РФ (п. 1 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ), а в части кадастровой стоимости имейте в виду, что занижение рыночной оценки на торгах уменьшит вашу выручку, поэтому вы как взыскатель вправе оспорить оценку (ч. 7 ст. 85 ФЗ № 229-ФЗ) и участвовать в торгах как покупатель (в том числе заявлять цену без ограничений).

Если пристав бездействует или отказывает: жалобы и «принуждение» к работе

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде. 3. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован только лицом, заявлявшим отвод. Удовлетворение отвода судебного пристава-исполнителя обжаловано быть не может. 4. Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) Глава 18. Сроки и порядок обжалования (оспаривания) постановлений Федеральной службы судебных приставов, а также постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) (Наименование в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ч. 1 ст. 121 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Если пристав не ищет имущество, не налагает арест или не оценивает участок, у вас есть право обжаловать его действия (бездействие) в порядке подчинённости (старшему судебному приставу) или оспорить в суде. Для земли — помните: чтобы пристав начал ей заниматься, нужен судебный акт об обращении взыскания (блок 1), поэтому активная роль в суде — ваша.

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Срок для жалобы — 10 дней со дня вынесения постановления/совершения действия/установления факта бездействия; если вы не были извещены — 10 дней с момента, когда узнали или должны были узнать. Пропуск срока — самостоятельное основание для возврата жалобы, поэтому фиксируйте даты получения документов.

Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя или заместителя старшего судебного пристава, за исключением постановления, утвержденного старшим судебным приставом, на их действия (бездействие) подается старшему судебному приставу, в подчинении которого находится судебный пристав-исполнитель или заместитель старшего судебного пристава. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) 1 1 . Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов подается судебному приставу-исполнителю, ведущему исполнительное производство, по которому вынесено такое постановление. В случае обжалования постановления Федеральной службы судебных приставов об отказе в возбуждении исполнительного производства жалоба подается старшему судебному приставу указанного в таком постановлении подразделения судебных приставов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя, утвержденное старшим судебным приставом, постановление старшего судебного пристава, заместителя главного судебного пристава субъекта (главного судебного пристава субъектов) Российской Федерации, на их действия (бездействие) подается главному судебному приставу субъекта (главному судебному приставу субъектов) Российской Федерации, в подчинении которого они находятся. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 425-ФЗ) 2 1 .
— ч. 1 ст. 123 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Жалоба подаётся старшему судебному приставу (по подчинённости), либо напрямую вышестоящему должностному лицу, либо через того, чьи действия обжалуются.

Постановления должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть оспорены в арбитражном суде либо суде общей юрисдикции в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 425-ФЗ) 2. Заявление об оспаривании постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) подается в арбитражный суд в случаях: (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 1) исполнения исполнительного документа, выданного арбитражным судом; 2) исполнения требований, содержащихся в исполнительных документах, указанных в пунктах 5 и 6 части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона, в отношении организации или гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица; 3) исполнения постановления судебного пристава-исполнителя, вынесенного в соответствии с частью 6 статьи 30 настоящего Федерального закона, если должником является организация или гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и исполнительное производство возбуждено в связи с его предпринимательской деятельностью; 4) в иных случаях, установленных арбитражно-процессуальным законодательством Российской Федерации. 3.
— ч. 1, 3 ст. 128 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Если вы хотите «заставить» пристава через суд, заявление подаётся в суд общей юрисдикции (ваш долг взыскан судом общей юрисдикции, вы — гражданин, исполнительный лист выдан районным судом, поэтому не арбитражный суд, а городской/районный). Рассматривается такое заявление в 10-дневный срок.

Вывод: при бездействии пристава используйте оба канала — жалобу старшему судебному приставу (ст. 123 ФЗ № 229-ФЗ) и заявление об оспаривании в суд общей юрисдикции (ч. 1, 3 ст. 128 ФЗ № 229-ФЗ), соблюдая 10-дневный срок (ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ). Параллельно подавайте ходатайства: о наложении ареста на участок, о направлении запросов в Росреестр, о привлечении оценщика — каждое письменное ходатайство обязывает пристава отреагировать, а его отказ можно обжаловать в том же порядке.

Денежные последствия: индексация долга и расходы по исполнительным действиям

По заявлению взыскателя или должника суд, рассмотревший дело, может произвести индексацию присужденных судом денежных сумм на день исполнения решения суда. Заявление об индексации присужденных судом денежных сумм может быть подано в срок, не превышающий одного года со дня исполнения должником судебного акта. При наличии уважительных причин указанный срок может быть восстановлен судом в порядке, предусмотренном статьей 112 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 01.04.2025 № 54-ФЗ ) 2. Если иное не предусмотрено федеральным законом, присужденные денежные суммы индексируются со дня вынесения решения суда или, если решением суда предусмотрена выплата присужденной денежной суммы в предстоящем периоде, с момента, когда такая выплата должна была быть произведена. 3. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, для индексации используется официальная статистическая информация об индексе потребительских цен (тарифов) на товары и услуги в Российской Федерации, размещаемая на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по формированию официальной статистической информации о социальных, экономических, демографических, экологических и других общественных процессах в Российской Федерации, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". 4.
— ч. 1 ст. 208 ГПК РФ

Пока вы «бодаетесь» с должником, сумма долга обесценивается; закон позволяет взыскателю обратиться в суд, рассмотревший дело, за индексацией присуждённых сумм на день исполнения решения. Это не новые проценты и не неустойка, а компенсация инфляционного обесценивания ваших 6+ млн. Заявление подаётся в тот же суд, срок — не более одного года со дня исполнения судебного акта должником (при уважительных причинах восстанавливается).

Расходами по совершению исполнительных действий являются денежные средства федерального бюджета, взыскателя и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве, затраченные на организацию и проведение исполнительных действий и применение мер принудительного исполнения. 2. К расходам по совершению исполнительных действий относятся денежные средства, затраченные на: 1) перевозку, хранение и реализацию имущества должника; 2) вознаграждение за работу переводчиков, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к организации и проведению исполнительных действий, и компенсацию понесенных ими, а также понятыми расходов; 3) перевод (пересылку) взыскателю денежных средств; 4) розыск должника, его имущества, розыск ребенка; 5) проведение государственной регистрации прав должника; 6) совершение других необходимых действий в процессе исполнения исполнительного документа.
— ч. 1 ст. 116 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

К расходам по совершению исполнительных действий прямо отнесены, в частности, денежные средства, затраченные на перевозку, хранение и реализацию имущества должника, а также на проведение государственной регистрации прав должника. Это означает: оценка, торги, регистрация перехода права в вашу пользу — всё это числится расходами исполнительного производства и подлежит возмещению за счёт должника, а не из ваших денег (параллельно с требованием по основному долгу, по правилам их взыскания приставом).

Вывод: параллельно с иском об обращении взыскания на участок заявите об индексации присуждённой суммы по ст. 208 ГПК РФ — это увеличит взыскиваемую сумму за счёт инфляционных потерь и не конфликтует с торгами. Расходы на оценку, реализацию и регистрацию прав (ч. 1 ст. 116 ФЗ № 229-ФЗ) возмещаются за счёт должника и увеличивают его обязательства перед бюджетом/взыскателем, но не уменьшают причитающуюся вам часть от реализации участка.

Гражданско-правовое последствие: проценты за пользование вашими деньгами

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ

Помимо индексации по ст. 208 ГПК РФ у вас есть самостоятельное требование к должнику как к подрядчику, неосновательно удерживающему ваш аванс: проценты по ключевой ставке Банка России на сумму долга за весь период просрочки — по день фактической уплаты. Если в договоре подряда есть своя неустойка, взыскивается она, а не ст. 395 (п. 4), поэтому сверьтесь с условиями вашего договора. Это требование реализуется отдельным иском (или в рамках того же дела, если сумма уже присуждена и вы добираете проценты за последующий период) и напрямую увеличивает взыскиваемую с должника сумму.

Вывод: помимо обращения взыскания на участок и индексации, заявите к должнику проценты по ст. 395 ГК РФ (ключевая ставка ЦБ РФ, по день уплаты) — при наличии в договоре неустойки взыскивается неустойка, а не проценты. Это ещё один денежный рычаг и способ «добрать» часть обесценившегося долга, не препятствующий торгам и оставлению участка за вами.