Могут ли приставы арестовать и продать единственное жилье, купленное с материнским капиталом и детскими долями, если у матери долг по кредиту и она воспитывает двоих несовершеннолетних детей?

Действует ли иммунитет единственного жилья при взыскании по потребительскому (не ипотечному) кредиту

Основной вопрос — распространяется ли запрет на обращение взыскания на квартиру. Общее правило установлено абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ:

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Ключевое для Вашей ситуации — исключение внутри самой нормы касается ТОЛЬКО случая, когда жильё является предметом ипотеки. Ваш кредит брался «на ремонт и на лечение ребёнка», то есть это потребительский кредит, а не целевой жилищный заём, и квартира в залог банку не передавалась (ипотека в силу закона на неё не возникала). Значит, из-под иммунитета единственного жилья Ваша квартира этим исключением не выводится: если она действительно единственное пригодное для проживания помещение для Вас и обоих детей, обратить на неё взыскание по такому кредиту нельзя.

Подтверждает это и то, что иммунитет сохраняется даже в самой жёсткой процедуре — банкротстве:

Исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой, действует и в ситуации банкротства должника (пункт 3 статьи 213 25 Закона о банкротстве, абзац второй части 1 статьи 446 ГПК РФ). При наличии у должника нескольких жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, помещение, в отношении которого предоставляется исполнительский иммунитет, определяется судом, рассматривающим дело о банкротстве, исходя из необходимости как удовлетворения требований кредиторов, так и защиты конституционного права на жилище самого гражданина-должника и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, обеспечения указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав. 3 4. Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом (статья 446 ГПК РФ). 5.
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48

Это означает, что ни приставы, ни банк не могут «обойти» правило единственного жилья ссылками на то, что долг большой или что иного имущества нет. Само по себе отсутствие у Вас другого имущества — не основание забрать квартиру, а наоборот, условие сохранения иммунитета, поскольку к иному имуществу и денежным средствам взыскание обращается лишь при их недостаточности и с оговоркой об имуществе, на которое взыскание обращать нельзя:

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится. 5. Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем. 5 1 . Должник-гражданин вправе обратиться в подразделение судебных приставов, в котором ведется исполнительное производство, с заявлением о сохранении заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) при обращении взыскания на его доходы. При этом должник-гражданин представляет документы, подтверждающие наличие у него ежемесячного дохода, сведения об источниках такого дохода.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Позиция о защитном характере иммунитета для должника и членов его семьи, включая несовершеннолетних, прямо выражена в постановлении Конституционного Суда:

Признать положение абзаца второго части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации, устанавливающее имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей), которое является для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, не противоречащим Конституции Российской Федерации, поскольку данное законоположение направлено на защиту конституционного права на жилище не только самого гражданина-должника, но и членов его семьи, а также на обеспечение указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав и в конечном счете - на реализацию обязанности государства охранять достоинство личности.
— п. 1 резолютивной части Постановления КС РФ от 14.05.2012 № 11-П

Вывод: арест как обеспечительная мера технически может быть наложен, но обращение взыскания (изъятие и продажа) на квартиру, являющуюся единственным пригодным для постоянного проживания жильём Вас и двоих детей, при потребительском (не ипотечном) кредите и отсутствии залога законом не допускается. Ваши опасения обоснованны лишь в части возможного ареста — продажа такой квартиры по этому долгу неправомерна, и действия пристава по подготовке реализации подлежат отмене.

Влияет ли материнский капитал и детские доли на судьбу квартиры

Довод юриста, будто «маткапитал — деньги государства, поэтому квартиру можно тронуть», неверен. Закон, напротив, требует оформить жильё в общую собственность всех членов семьи, включая детей:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Доли детей определяются исходя из равенства долей родителей и детей именно на средства маткапитала:

праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Пример. Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска Н. к бывшему супругу Д. об определении ее доли, а также долей Д. и несовершеннолетних детей К. и А. в праве общей долевой собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) равными, то есть по ¼ доли каждому. Разрешая заявленное требование, суд установил, что истец состояла в браке с Д. и имеет двух детей К. и А. Жилое помещение (трехкомнатная квартира) приобретено в период брака по договору купли - продажи супругом истца Д., стоимость которого составила 3 650 000 рублей. На приобретение указанного жилого помещения Д. были израсходованы принадлежащие ему средства в размере 3 150 000 рублей, полученные в дар от матери, денежные средства в сумме 600 000 рублей, предоставленные по кредитному договору, долг по которому выплачивался в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала (328 921 рублей 68 копеек). Письменное обязательство, данное Д., об оформлении квартиры в общую собственность членов своей семьи (супруги и детей) исполнено не было. Отказывая в удовлетворении иска Н.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Это значит, что дети — самостоятельные собственники своих долей, и их имущество защищено отдельно:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Поскольку по личному кредиту матери отвечает только сама мать, обратить взыскание на доли детей нельзя. Более того, если бы даже речь шла о выделе доли должника в общем имуществе, закон допускает это лишь при недостаточности иного имущества и по специальной процедуре, с преимущественным правом остальных сособственников:

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

Само использование маткапитала — не основание для взыскания, а дополнительный аргумент защиты: квартира имеет особый правовой режим, часть её принадлежит несовершеннолетним. Исключение о статусе жилья установлено и временное (нахождение в РФ):

Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки .
— ч. 3 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Вывод: материнский капитал не ослабляет, а усиливает защиту квартиры. Доли несовершеннолетних детей — их собственность, на которую по долгу матери взыскание не обращается; взыскание в любом случае могло бы идти только на долю самой должницы и лишь в особом порядке (ст. 255 ГК РФ), что при единственном жилье исключено. Арест и продажа квартиры целиком — незаконны.

Что делать с уже наложенным арестом/описью: процессуальные способы защиты

Если пристав уже наложил арест или включил квартиру в опись и Вы считаете это незаконным, есть два пути, и оба применимы к Вашей ситуации. Первый — оспаривание действий (бездействия) пристава в порядке подчинённости и в суде:

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде. 3. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован только лицом, заявлявшим отвод. Удовлетворение отвода судебного пристава-исполнителя обжаловано быть не может. 4. Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) Глава 18. Сроки и порядок обжалования (оспаривания) постановлений Федеральной службы судебных приставов, а также постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) (Наименование в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ

Срок для этого короткий, и он восстановим, если Вы узнали о действии позже:

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Второй путь — специальный иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), который подаётся к должнику и взыскателю и может быть заявлен до реализации имущества:

В случае допущения судебным приставом-исполнителем при производстве ареста имущества нарушения федерального закона, которое является основанием для отмены ареста независимо от принадлежности имущества должнику или другим лицам, заявление должника об отмене ареста имущества рассматривается судом в порядке, предусмотренном статьей 441 настоящего Кодекса. Такое заявление может быть подано до реализации арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 442 ГПК РФ

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества. В случае удовлетворения иска о возврате реализованного имущества споры между приобретателем имущества, взыскателем и должником рассматриваются судом по правилам искового производства. 3. Суд в случае установления независимо от заявления заинтересованных лиц обстоятельств, указанных в части первой настоящей статьи, обязан отменить арест имущества в целом или исключить часть имущества из описи.
— ч. 2 ст. 442 ГПК РФ

Важно: предъявление такого иска — прямое основание приостановить исполнительное производство, то есть остановить торги на время спора:

Исполнительное производство подлежит приостановлению судом полностью или частично в случаях: 1) предъявления иска об освобождении от наложенного ареста (исключении из описи) имущества, на которое обращено взыскание по исполнительному документу; 2) оспаривания результатов оценки арестованного имущества;
— п. 1 ст. 39 ФЗ № 229-ФЗ

Параллельно имеет смысл просить отсрочку исполнения, чтобы получить время на урегулирование с банком (порядок — ст. 37 ФЗ № 229-ФЗ; аналогичное право даёт ст. 203 ГПК РФ, рассматривается в десятидневный срок — ст. 203.1 ГПК РФ):

Взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ. 2. В случае предоставления должнику отсрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительные действия не совершаются и меры принудительного исполнения не применяются в течение срока, установленного судом, другим органом или должностным лицом, предоставившими отсрочку. 3. В случае предоставления должнику рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительный документ исполняется в той части и в те сроки, которые установлены в акте о предоставлении рассрочки.
— п. 1 ст. 37 ФЗ № 229-ФЗ

Вывод: подавайте одновременно (1) жалобу старшему судебному приставу и/или административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения подразделения ФССП (гл. 22 КАС РФ) об оспаривании постановления об аресте и действий по подготовке реализации — в течение 10 дней с момента, когда узнали; (2) иск об освобождении квартиры от ареста (исключении из описи) к банку-взыскателю и к себе как должнику — это приостановит исполнительное производство; (3) заявление об отсрочке исполнения. Приказ об «аресте и торгах» исполнению не подлежит: реализация единственного неипотечного жилья с детскими долями недопустима.

Если откажут и как защитить доходы и детей: жалобы, удержания, компенсация вреда

Если старший судебный пристав или суд откажут, есть надзорный и вышестоящий уровень: прокуратура (надзор за ФССП), а также обжалование определения суда в апелляции. Независимо от спора о квартире нужно защитить текущие доходы и обеспечить минимум для детей — сохранить прожиточный минимум:

продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении , в том числе на заработную плату и иные доходы гражданина-должника в размере величины прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства гражданина-должника для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) ; (В редакции федеральных законов от 02.10.2007 № 225-ФЗ, от 29.06.2021 № 234-ФЗ) топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения; средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество; призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник; используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, домашние животные, определенные Федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 498-ФЗ "Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
— абз. 8 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Порядок сохранения прожиточного минимума из доходов должника с иждивенцами (у Вас двое детей) установлен отдельно, а общий предел удержаний из зарплаты — не более 50 %:

Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом. 6 1 . При выделе в соответствии с Федеральном законом "Об инвестиционном товариществе" доли товарища в общем имуществе товарищей по долгам участника договора инвестиционного товарищества не может быть обращено взыскание на денежные средства, составляющие доли других участников договора инвестиционного товарищества в общем имуществе товарищей и находящиеся на счете инвестиционного товарищества для осуществления операций по договору инвестиционного товарищества. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ ) 7. Должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом должник предоставляет документы, подтверждающие наличие у должника принадлежащих ему имущества, доходов, на которые не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в том числе денежных средств, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, а также имущества, которое является предметом залога. (В редакции Федерального закона от 08.
— ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Отдельно: если незаконными действиями пристава Вам причинён вред (например, изъятие имущества, расходы из-за незаконных мер), он возмещается за счёт казны:

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
— ст. 1069 ГК РФ

Денежные последствия и защита прав детей — это и самостоятельный пласт: статус одинокой матери и наличие двух несовершеннолетних детей влияют на набор мер поддержки, который устанавливается региональным законодательством субъекта. Поскольку субъект в вопросе не указан, точный набор региональных выплат и льгот нужно проверять по закону Вашего региона (например, в Москве действует Закон г. Москвы от 23.11.2005 № 60 «О социальной поддержке семей с детьми»).

Вывод: при отказе пристава и суда жалуйтесь в прокуратуру и вышестоящему приставу, обжалуйте судебный акт в апелляции. Одновременно заявите приставу о сохранении прожиточного минимума и, при необходимости, в суд — о его сохранении в повышенном размере с учётом иждивенцев (ст. 69, 99 ФЗ № 229-ФЗ). При незаконных мерах взыщите вред с казны РФ по ст. 1069 ГК РФ. Региональные меры поддержки уточняйте по законодательству Вашего субъекта РФ.

Доказательства и перечень фактов, подлежащих подтверждению

Для суда и пристава решающее значение имеет документальное подтверждение двух обстоятельств: (1) квартира — единственное пригодное для проживания жильё для Вас и обоих детей; (2) её правовой режим с детскими долями. Закон возлагает на должника обязанность представить приставу документы о своём имуществе и об имуществе, на которое взыскание обращаться не может:

Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом. 6 1 . При выделе в соответствии с Федеральном законом "Об инвестиционном товариществе" доли товарища в общем имуществе товарищей по долгам участника договора инвестиционного товарищества не может быть обращено взыскание на денежные средства, составляющие доли других участников договора инвестиционного товарищества в общем имуществе товарищей и находящиеся на счете инвестиционного товарищества для осуществления операций по договору инвестиционного товарищества. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ ) 7. Должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом должник предоставляет документы, подтверждающие наличие у должника принадлежащих ему имущества, доходов, на которые не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в том числе денежных средств, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, а также имущества, которое является предметом залога. (В редакции Федерального закона от 08.
— ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Право знакомиться с материалами исполнительного производства, делать выписки и копии, представлять дополнительные материалы и заявлять ходатайства прямо закреплено за стороной — Вами как должником:

Стороны исполнительного производства вправе знакомиться с материалами исполнительного производства, делать из них выписки, снимать с них копии, представлять дополнительные материалы, заявлять ходатайства, участвовать в совершении исполнительных действий, давать устные и письменные объяснения в процессе совершения исполнительных действий, приводить свои доводы по всем вопросам, возникающим в ходе исполнительного производства, возражать против ходатайств и доводов других лиц, участвующих в исполнительном производстве, заявлять отводы, обжаловать постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие), а также имеют иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.
— ч. 1 ст. 50 ФЗ № 229-ФЗ

К этому примыкает правило о лицах, находящихся на иждивении (у Вас двое детей), наличие которых подтверждается документально:

продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении , в том числе на заработную плату и иные доходы гражданина-должника в размере величины прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства гражданина-должника для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) ; (В редакции федеральных законов от 02.10.2007 № 225-ФЗ, от 29.06.2021 № 234-ФЗ) топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения; средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество; призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник; используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, домашние животные, определенные Федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 498-ФЗ "Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
— абз. 8 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Поэтому к жалобе и иску приложите: выписку из ЕГРН на квартиру (подтверждает доли Ваши и обоих детей и отсутствие ипотеки/обременений), выписку из ЕГРН о правах на все иные объекты недвижимости (подтверждает отсутствие другого жилья), справку о зарегистрированных в жилом помещении лицах (Вы и двое детей), свидетельства о рождении обоих детей, договор купли-продажи, документ СФР о направлении средств маткапитала и соглашение/документ о выделении долей. Истребуйте у пристава копии постановлений об аресте и об оценке — от даты, когда Вы узнали о них, отсчитывается срок на жалобу (ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ).

Вывод: подтверждение единственности жилья и детских долей критически важно, поэтому первым шагом соберите и приложите перечисленные документы; ознакомьтесь с материалами исполнительного производства и получите копии оспариваемых постановлений — право на это прямо предусмотрено законом.

Приостановление исполнения и отмена ареста как способ предотвратить торги

Чтобы реально остановить уже начатую подготовку к торгам, недостаточно просто подать жалобу — важно получить приостановление исполнительных действий. Закон специально называет предъявление иска об освобождении от ареста и оспаривание оценки основаниями приостановления судом:

Исполнительное производство подлежит приостановлению судом полностью или частично в случаях: 1) предъявления иска об освобождении от наложенного ареста (исключении из описи) имущества, на которое обращено взыскание по исполнительному документу; 2) оспаривания результатов оценки арестованного имущества;
— п. 1 ст. 39 ФЗ № 229-ФЗ

Это означает: подав иск об освобождении квартиры от ареста (исключении из описи), Вы можете заявить ходатайство о приостановлении исполнительного производства, и на период спора реализация приостанавливается. Кроме того, суд, установив нарушение, обязан отменить арест даже без отдельного заявления заинтересованных лиц:

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества. В случае удовлетворения иска о возврате реализованного имущества споры между приобретателем имущества, взыскателем и должником рассматриваются судом по правилам искового производства. 3. Суд в случае установления независимо от заявления заинтересованных лиц обстоятельств, указанных в части первой настоящей статьи, обязан отменить арест имущества в целом или исключить часть имущества из описи.
— ч. 2 ст. 442 ГПК РФ

Одновременно можно просить отсрочку исполнения, чтобы выиграть время и договориться с банком — право подать такое заявление закреплено за должником как в ФЗ № 229-ФЗ, так и в ГПК РФ:

Взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ. 2. В случае предоставления должнику отсрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительные действия не совершаются и меры принудительного исполнения не применяются в течение срока, установленного судом, другим органом или должностным лицом, предоставившими отсрочку. 3. В случае предоставления должнику рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительный документ исполняется в той части и в те сроки, которые установлены в акте о предоставлении рассрочки.
— п. 1 ст. 37 ФЗ № 229-ФЗ

Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 203 1 . Порядок рассмотрения вопросов исправления описок и явных арифметических ошибок, разъяснения решения суда, отсрочки или рассрочки исполнения решения суда, изменения способа и порядка его исполнения, индексации присужденных денежных сумм 1. Вопросы исправления описок и явных арифметических ошибок, разъяснения решения суда, отсрочки или рассрочки исполнения решения суда, изменения способа и порядка его исполнения, индексации присужденных денежных сумм рассматриваются судом в десятидневный срок со дня поступления заявления в суд без проведения судебного заседания и без извещения лиц, участвующих в деле. В случае необходимости суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, известив их о времени и месте его проведения. 2. По результатам рассмотрения суд выносит определение, которое высылается лицам, участвующим в деле, в течение трех дней со дня его вынесения. На определение суда может быть подана частная жалоба. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 203 ГПК РФ

Определение по вопросам отсрочки рассматривается судом в десятидневный срок без проведения судебного заседания и может быть обжаловано частной жалобой:

Вопросы исправления описок и явных арифметических ошибок, разъяснения решения суда, отсрочки или рассрочки исполнения решения суда, изменения способа и порядка его исполнения, индексации присужденных денежных сумм рассматриваются судом в десятидневный срок со дня поступления заявления в суд без проведения судебного заседания и без извещения лиц, участвующих в деле. В случае необходимости суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, известив их о времени и месте его проведения. 2. По результатам рассмотрения суд выносит определение, которое высылается лицам, участвующим в деле, в течение трех дней со дня его вынесения. На определение суда может быть подана частная жалоба. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 204. Определение порядка и срока исполнения решения суда, обеспечения его исполнения В случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда. Статья 205. Решение суда о присуждении имущества или его стоимости При присуждении имущества в натуре суд указывает в решении суда стоимость этого имущества, которая должна быть взыскана с ответчика в случае, если при исполнении решения суда присужденное имущество не окажется в наличии. Статья 206. Решение суда, обязывающее ответчика совершить определенные действия 1.
— ч. 1 ст. 203.1 ГПК РФ

Вывод: порядок действий — подать иск об освобождении квартиры от ареста в районный суд к должнику и взыскателю, заявить ходатайство о приостановлении исполнительного производства (п. 1 ст. 39 ФЗ № 229-ФЗ), а также заявление об отсрочке исполнения (ст. 37 ФЗ № 229-ФЗ, ст. 203, 203.1 ГПК РФ). Это законно блокирует передачу квартиры на торги на время спора; при подтверждении единственности неипотечного жилья суд обязан отменить арест.