Как снять арест и запрет на единственное жилье из-за долга по поручительству, чтобы продать дом по ипотеке

Исполнительский иммунитет единственного жилья: могут ли забрать дом за долг по поручительству

Дом — единственное пригодное для постоянного проживания помещение, он не в залоге, приобретён за свои средства. Значит, на него распространяется исполнительский иммунитет.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Эта норма прямо распространяется на вашу ситуацию: жильё единственное и не является предметом ипотеки, поэтому по долгу мужа (в том числе по долгу из поручительства) обратить взыскание на дом нельзя. Важно, что долг по поручительству — личный долг мужа; правило ст. 446 ГПК РФ защищает жильё от взыскания по любым исполнительным документам, включая этот.

Этот же вывод подтверждён и применительно к процедуре банкротства, что снимает риск утраты дома и в этом сценарии:

Исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой, действует и в ситуации банкротства должника (пункт 3 статьи 213 25 Закона о банкротстве, абзац второй части 1 статьи 446 ГПК РФ).
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48

Исключение возникает, только если дом является предметом ипотеки и на него по закону об ипотеке может быть обращено взыскание. В вашем случае залога нет, поэтому продать дом с торгов за долг по поручительству приставы не вправе. Порядок обращения взыскания также прямо исключает такое имущество:

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание
— ч. 4 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Вывод: дом как единственное жильё, не находящееся в залоге, защищён исполнительским иммунитетом — изъять его и продать за долг по поручительству (равно как и за собственный потребительский кредит мужа) взыскатель и пристав не могут ни в исполнительном производстве, ни в банкротстве. Ответ на опасение «заберут ли дом» — нет.

Правомерно ли наложение запрета на регистрационные действия на единственное жильё и как его снять

Пристав наложил арест, который по закону включает запрет распоряжаться имуществом — именно он блокирует продажу дома:

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

При этом обратить взыскание на дом нельзя (см. блок 1), а запрет распоряжения призван обеспечить будущую реализацию. Когда реализация имущества законом исключена, запрет на распоряжение единственным жильём блокирует право собственника распорядиться им без законной цели (защиты интересов взыскателя), что и создаёт ваш «замкнутый круг».

Есть два пути снятия. Первый — жалоба (заявление) старшему судебному приставу / приставу на постановление о запрете, когда он применён к имуществу, на которое взыскание обращено быть не может (нарушение закона при аресте):

В случае допущения судебным приставом-исполнителем при производстве ареста имущества нарушения федерального закона, которое является основанием для отмены ареста независимо от принадлежности имущества должнику или другим лицам, заявление должника об отмене ареста имущества рассматривается судом в порядке, предусмотренном статьей 441 настоящего Кодекса. Такое заявление может быть подано до реализации арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 442 ГПК РФ

Второй (и основной, когда нужно решение суда) — иск об освобождении имущества от ареста / об отмене запрета на распоряжение. Пленум ВС РФ прямо относит такие требования к исковому производству:

Исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту – имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50

По такому иску дело рассматривает районный суд (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50: иски об освобождении от ареста — споры имущественного характера, не подлежащие оценке, рассматриваются районным судом). Ответчиками привлекаются должник и взыскатель (ч. 2 ст. 442 ГПК РФ; ч. 1 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ):

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
— ч. 1 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

Срок обращения по правилам обжалования постановлений пристава — 10 дней со дня, когда стало известно о нарушении права:

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Вывод: запрет на регистрационные действия и арест дома можно снять, не дожидаясь полного погашения долга, поскольку дом защищён исполнительским иммунитетом. Быстрый путь — заявление/жалоба приставу или старшему судебному приставу (при отказе — административный иск в районный суд в порядке главы 22 КАС РФ, срок 10 дней). Надёжный путь при споре о принадлежности/невозможности взыскания — иск об освобождении имущества от ареста и об отмене запрета на распоряжение в районный суд к должнику и взыскателю; по такому иску можно просить приостановить действие оспариваемого постановления как меру предварительной защиты. Однако снятие запрета НЕ прекращает сам долг — исполнительное производство продолжится в части взыскания денежных средств, поэтому параллельно решается вопрос оплаты (блок 3).

Как направить ипотечные деньги покупателя напрямую на погашение долга

Банк покупателя не пропускает сделку, пока не сняты обременения, а снять их нечем до продажи. Круг разрывается двумя правовыми механизмами.

Механизм 1 — расчёты через депозит нотариуса. Гражданин вправе исполнить денежное обязательство внесением долга в депозит нотариуса, в частности при уклонении кредитора от принятия исполнения; такое внесение считается исполнением обязательства:

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
— п. 1 ст. 327 ГК РФ

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В случае передачи нотариусу на депонирование движимых вещей (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника к таким отношениям подлежат применению правила о договоре условного депонирования (эскроу), поскольку иное не предусмотрено законодательством о нотариате и нотариальной деятельности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ)
— п. 2 ст. 327 ГК РФ

Дополнительно, если долг гасит третье лицо (например, покупатель), кредитор обязан принять исполнение, когда должник в просрочке или третье лицо рискует утратить своё право на имущество должника вследствие обращения взыскания:

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.
— п. 2 ст. 313 ГК РФ

На практике это оформляется так: в договоре купли-продажи и в кредитном договоре покупателя прописывается, что часть ипотечных средств направляется на погашение задолженности мужа, и сумма долга вносится в депозит нотариуса (либо на депозитный счёт службы судебных приставов) для расчётов с банком-взыскателем. Нотариус извещает кредитора, после получения средств обязательство считается исполненным.

Механизм 2 — перечисление на депозитный счёт службы судебных приставов. Денежные средства, подлежащие взысканию в рамках исполнительного производства, перечисляются именно на депозитный счёт службы судебных приставов:

Денежные средства, подлежащие взысканию в рамках исполнительного производства, в том числе в связи с реализацией имущества должника, перечисляются на депозитный счет службы судебных приставов
— ч. 1 ст. 110 ФЗ № 229-ФЗ

После фактического исполнения требований исполнительное производство оканчивается, и одновременно с этим отменяются все установленные для должника ограничения, включая ограничения прав на имущество:

1. фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе; 2) фактического исполнения за счет одного или нескольких должников требования о солидарном взыскании, содержащегося в исполнительных документах, объединенных в сводное исполнительное производство; 3) извещения взыскателя о невозможности взыскания по исполнительному документу в случаях, предусмотренных статьей 46 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 4) возвращения исполнительного документа по требованию суда, другого органа или должностного лица, выдавших исполнительный документ; 5) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 6) ликвидации должника-организации и направления исполнительного документа в ликвидационную комиссию (ликвидатору), за исключением исполнительных документов, указанных в части 4 статьи 96 настоящего Федерального закона; 7) признания должника банкротом и направления исполнительного документа арбитражному управляющему, за исключением исполнительных документов, указанных в части 4 статьи 69 1 и части 4 статьи 96 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 154-ФЗ ) 7 1 ) включения сведений о завершении процедуры внесудебного банкротства гражданина в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в части исполнения исполнительных документов по требованиям, указанным должником-гражданином в заявлении о признании его банкротом во внесудебном порядке.
   — п. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ

В постановлении об окончании исполнительного производства, за исключением окончания исполнительного производства по исполнительному документу об обеспечительных мерах, мерах предварительной защиты, отменяются розыск должника, его имущества, розыск ребенка, а также установленные для должника ограничения, в том числе ограничения на выезд из Российской Федерации, на пользование специальными правами, предоставленными должнику в соответствии с законодательством Российской Федерации, и ограничения прав должника на его имущество. (В редакции федеральных законов от 11.07.2011 № 196-ФЗ , от 03.12.2011 № 389-ФЗ , от 28.11.2015 № 340-ФЗ , от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5. Если после окончания основного исполнительного производства возбуждено исполнительное производство, предусмотренное частью 7 настоящей статьи, то ограничения, установленные для должника в ходе основного исполнительного производства, сохраняются судебным приставом-исполнителем в размерах, необходимых для исполнения вновь возбужденного исполнительного производства. 6. Копии постановления судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения, направляются: 1) взыскателю и должнику; 2) в суд, другой орган или должностному лицу, выдавшим исполнительный документ; 3) в банк или иную кредитную организацию, другую организацию или орган, исполнявшие требования по установлению ограничений в отношении должника и (или) его имущества;
— ч. 4 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ

То есть арест и запрет снимаются в момент окончания исполнительного производства по факту погашения — это и позволяет разомкнуть круг: сначала деньги из ипотеки идут в погашение, затем пристав (обычно в течение 3 дней) выносит постановление об окончании и снятии обременений.

Вывод: технически «деньги с ипотеки сразу на погашение» провести можно — через депозит нотариуса (ст. 327, 313 ГК РФ) либо через депозитный счёт подразделения судебных приставов (ст. 110 ФЗ № 229-ФЗ) с последующим окончанием исполнительного производства и снятием ареста/запрета (п. 1 и ч. 4 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ). Это требует согласованной трёхсторонней схемы: покупатель и его банк — муж и его пристав/взыскатель — нотариус. Рекомендуется предварительно письменно согласовать такую схему с приставом и взыскателем, чтобы погашение сразу привело к окончанию ИП и снятию обременений.

Объём ответственности мужа-поручителя и «право регресса» к знакомому

Поручитель отвечает перед банком солидарно с основным должником и в том же объёме, что и должник, включая проценты и издержки:

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно
— п. 1, 2 ст. 363 ГК РФ

Солидарность означает: банк вправе требовать весь долг как от знакомого, так и от мужа, а также от обоих сразу — полностью или в части, и они остаются обязанными до полного исполнения:

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. 2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
— ст. 323 ГК РФ, п. 1

Важное последствие для вас: погасив долг за знакомого, муж приобретает права кредитора и вправе взыскать выплаченное с основного должника — саму сумму, проценты и убытки:

К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
— п. 1 ст. 365 ГК РФ

Право регресса реализуется самостоятельным иском к знакомому (по правилам ст. 365 ГК РФ). Это снижает итоговые потери: заплатив банку из выручки от продажи дома, муж становится кредитором знакомого на эту сумму и может затем взыскать её обратно.

Вывод: ответственность мужа-поручителя солидарная и полная по объёму (п. 1, 2 ст. 363 ГК РФ), банк вправе требовать с него всю сумму (ст. 323 ГК РФ). После погашения долга муж вправе в порядке регресса взыскать выплаченное с основного должника вместе с процентами и убытками (п. 1 ст. 365 ГК РФ) — самостоятельным иском в суд. Это ключевой аргумент в пользу того, чтобы закрыть долг из выручки и затем переложить его на знакомого.

Развилка: если долг перекрывает выручку и платить всё сразу невозможно — банкротство

Если общая сумма задолженности (по поручительству и по собственному кредиту) не позволяет рассчитаться после продажи, у мужа появляется обязанность/право инициировать банкротство гражданина. Обязанность возникает, когда требования кредиторов в совокупности составляют не менее 500 000 рублей и не могут быть исполнены в полном объёме:

Гражданин обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании его банкротом в случае, если удовлетворение требований одного кредитора или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнения гражданином денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательных платежей в полном объеме перед другими кредиторами и размер таких обязательств и обязанности в совокупности составляет не менее чем пятьсот тысяч рублей, не позднее тридцати рабочих дней со дня, когда он узнал или должен был узнать об этом.
— п. 1 ст. 213.4 ФЗ № 127-ФЗ

Ключевой практический момент: даже в банкротстве единственное жильё, не обременённое ипотекой, защищено — оно не включается в конкурсную массу (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48; см. цитату в блоке 1). Направление исполнительного документа арбитражному управляющему и признание должника банкротом — самостоятельное основание окончания исполнительного производства (п. 7 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ), а при таком окончании отменяются установленные ограничения и аресты (ч. 4 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ — см. блок 3).

Это даёт альтернативную стратегию: если продажа дома нужна только чтобы закрыть долг, но после продажи семья останется без жилья и с непогашенным остатком, банкротство позволяет и сохранить единственное жильё, и списать непосильные обязательства (с учётом ограничений, установленных законом для отдельных требований).

Вывод: при долге от 500 000 рублей, который невозможно погасить, муж вправе (а при указанных условиях — обязан) обратиться в арбитражный суд с заявлением о своём банкротстве (п. 1 ст. 213.4 ФЗ № 127-ФЗ). В банкротстве единственное жильё без ипотеки сохраняется, а исполнительное производство оканчивается со снятием арестов и запретов (п. 7 ч. 1 и ч. 4 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ). Этот путь — стратегическая альтернатива продаже дома «под ноль»: сохранить жильё и выйти из долговой ситуации.

Денежные последствия: рост долга и возмещение убытков

Пока идёт разбирательство по снятию запрета, сумма долга по исполнительному производству продолжает расти — это ключевой аргумент не затягивать и закрыть долг из выручки. Проценты начисляются по день фактической уплаты:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Для вас это означает: чем дольше длится просрочка, тем больше итоговая сумма к погашению. Однако по денежному обязательству, обеспеченному неустойкой (пени по кредитному договору), проценты по ст. 395 ГК РФ не начисляются — если договором предусмотрена неустойка (п. 4 ст. 395 ГК РФ), взыскивается она; в остальном продолжает «капать» то, что установлено договором и законом. Поэтому закрытие долга из выручки экономит на дальнейших процентах и пенях.

Если пристав неправомерно арестует/заблокирует имущество сверх необходимого (например, единственное жильё или суммы, на которые взыскание не обращается), вы вправе требовать возмещения убытков:

Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ч. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

Вывод: просрочка увеличивает долг (проценты по день уплаты — п. 1 и 3 ст. 395 ГК РФ; при договорной неустойке — п. 4 ст. 395 ГК РФ), поэтому выгоднее погасить задолженность сразу из ипотечных средств, а не растягивать спор. Если действия пристава причинили убытки (в т. ч. излишние аресты или срыв сделки), их можно взыскать самостоятельным иском (ч. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ).