Как изменить границы участка в СНТ при запрете судебного пристава на регистрационные действия

Как правомерно изменить границы участка и какие документы для этого нужны

Изменение границ участка — это всегда образование нового (или изменённого) земельного участка, которое возможно только в формах, перечисленных в законе.

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
   — п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ

1. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается
   — п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ

1. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
   — п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ

Это значит: «изменить границы» юридически означает либо перераспределение (прирезка/отрезка смежных участков), либо раздел, либо объединение, либо выдел. Иного механизма «подвинуть» границу закон не предусматривает. При перераспределении участков, находящихся в частной собственности, право собственности на образуемые участки возникает у их собственников по соглашению — то есть нужен письменный документ (соглашение об образовании участков). Ключевой момент для вашей ситуации: юридический результат наступает только через государственную регистрацию.

1. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ

1. В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков
   — ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

1. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости , за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав . В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
   — ч. 3 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

Из этих норм следует: исходный участок прекращает существование, а право на образуемый участок возникает только с даты государственной регистрации; кадастровый учёт и регистрация права при перераспределении проводятся одновременно по всем образуемым участкам. Отдельно «сделать кадастровый учёт» и оставить право зарегистрированным «как было» при изменении границ, влекущем прекращение исходного участка, невозможно.

Для самой процедуры также потребуется межевой план (кадастровые работы), а при затрагивании границ смежных участков — согласование границ с соседями.

1. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
   — п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ

1. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Кроме того, если прирезка идёт за счёт земель общего назначения СНТ либо смежный участок является земельным участком общего назначения товарищества, потребуется решение общего собрания членов товарищества.

1. От имени указанных в части 3 настоящей статьи лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом в согласовании местоположения границ от имени собственников вправе участвовать также представитель собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченный на такое согласование принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав общего имущества указанных собственников), представитель собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - решением общего собрания собственников таких долей (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц), представитель садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества - решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества
   — ч. 4 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

При перераспределении с участием государственных или муниципальных земель (например, прирезка из земель общего пользования вне территории СНТ) применяется особый порядок заключения соглашения о перераспределении и действуют предельные размеры участков.

1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах территории , в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
   — п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Вывод: правомерное изменение границ участка возможно только через образование (перераспределение/раздел/объединение) земельного участка с межеванием, согласованием границ и — в зависимости от источника прирезаемой земли — соглашением собственников либо решением общего собрания СНТ/соглашением с органом власти; но во всех случаях юридический результат наступает исключительно через государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию права.

Влияет ли постановление пристава о запрете регистрационных действий на возможность изменения границ

Постановление пристава о запрете на совершение действий по регистрации в отношении участка — это мера в рамках ареста имущества должника (ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ).

1. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
   — ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

1. Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
   — ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Запрет распоряжаться имуществом вносится в ЕГРН именно для того, чтобы любые регистрационные действия с участком (в том числе учёт образуемых участков и регистрацию прав на них) блокировались. Росреестр при обращении с заявлением о кадастровом учёте и регистрации прав проверяет наличие такого запрета и обязан приостановить действия.

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
   — п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает практический результат: при действующем и внесённом в ЕГРН запрете Росреестр приостановит и кадастровый учёт, и регистрацию права на образуемый в результате изменения границ участок, а при неустранении причин — откажет. Сама подготовка межевого плана и согласование границ при наличии запрета формально возможны, однако довести изменение границ до юридического результата (новая площадь, новая граница в ЕГРН) не получится, пока запрет не снят.

Важное уточнение по предмету запрета: если изменение границ сводится к исправлению реестровой ошибки (границы в ЕГРН не соответствуют фактическим, площадь не меняется принципиально), такое исправление не влечёт прекращения, возникновения или перехода права — и проводится в ином порядке.

1. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:
   — ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Однако исправление реестровой ошибки допустимо только если оно «не влечёт за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права». Если же фактическое изменение границ означает увеличение площади участка за счёт прирезки и образование нового объекта, это уже не «исправление ошибки», а перераспределение, и оно затрагивает распоряжение имуществом — то есть подпадает под запрет. Исправление ошибки, затрагивающее права третьих лиц, производится только по решению суда.

Вывод: при действующем запрете пристава на регистрационные действия довести изменение границ участка до юридического результата нельзя: Росреестр обязан приостановить учётно-регистрационные действия по образуемому участку, а затем отказать. Исключение — лишь техническое исправление реестровой ошибки, не влекущее прекращения/возникновения/перехода права и не меняющее распоряжение участком; любая же прирезка/перераспределение с изменением площади и границ объекта блокируется запретом полностью.

Как снять запрет и что делать дальше (ветки в зависимости от того, чей долг и погашен ли он)

Запрет снимается только через службу судебных приставов либо через суд. Конкретный путь зависит от статуса долга.

Если долг ваш и вы его погасили (или готовы погасить). Основанием снятия запрета служит окончание исполнительного производства фактическим исполнением.

1 1 . В случаях, установленных пунктами 1 и 2 части 1 настоящей статьи, постановление об окончании исполнительного производства выносится в течение трех дней
— ч. 1.1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ

После погашения долга в полном объёме пристав выносит постановление об окончании исполнительного производства, при этом ограничения (запреты), установленные в отношении должника и его имущества, отменяются приставом. На практике для ускорения стоит подать приставу заявление о снятии запрета с приложением платёжных документов.

1. Если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, должностное лицо службы судебных приставов рассматривает заявление, ходатайство в десятидневный срок со дня поступления к нему заявления, ходатайства и по результатам рассмотрения выносит постановление об удовлетворении полностью или частично либо об отказе в удовлетворении заявления, ходатайства
   — ч. 5 ст. 64.1 ФЗ № 229-ФЗ

Если запрет наложен на ваш участок по долгу прежнего владельца или иного лица (спор о принадлежности). Тогда вы вправе защищаться через суд: обратиться с иском об освобождении имущества от ареста (запрета) либо обжаловать постановление пристава.

1. В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
   — ч. 1 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

1. Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.
   — ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ

Срок для обжалования постановления — десять дней; если вы не были извещены о наложении запрета, срок исчисляется со дня, когда вы узнали о постановлении.

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Если вы считаете сам запрет незаконным (например, арест несоразмерен, сумма взыскания мала). Постановление и действия пристава обжалуются в порядке подчинённости (вышестоящему приставу) и оспариваются в суде (по КАС РФ). Ограничитель по сумме также имеет значение.

1 1 . Арест имущества должника по исполнительному документу, содержащему требование о взыскании денежных средств, за исключением ареста денежных средств, ареста заложенного имущества, подлежащего взысканию в пользу залогодержателя, и ареста имущества по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста, не допускается, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3000 рублей.
— ч. 1.1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

То есть арест имущества по денежному взысканию на сумму до 3000 рублей по общему правилу не допускается — при несоразмерности запрета это основание оспаривания.

Риск, если попытаться обойти запрет. Совершение сделки в обход запрета не освобождает от притязаний кредитора, а сама сделка в части распоряжения запрещённым имуществом ничтожна.

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176.
   — п. 1, 2 ст. 174.1 ГК РФ

Риск обращения взыскания на участок в целом. Если долг не гасится, на земельный участок может быть обращено взыскание.

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
— ст. 278 ГК РФ

Возмещение убытков при незаконном запрете. Если запрет наложен или удерживается незаконно, и это лишило вас возможности провести кадастровый учёт, вы вправе требовать возмещения убытков.

1. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
   — ч. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

Вывод. Алгоритм действий: (1) установить по постановлению пристава, кто должник, сумму и статус исполнительного производства, и есть ли запись о запрете в ЕГРН; (2) если долг ваш — погасить его и подать приставу заявление о снятии запрета (постановление об окончании ИП снимает ограничения); (3) если долг чужой (прежний владелец) — подать иск об освобождении имущества от ареста либо обжаловать постановление в порядке подчинённости/в суд (срок обжалования — 10 дней со дня, когда узнали); (4) только после снятия запрета и погашения записи в ЕГРН подавать документы на кадастровый учёт и регистрацию изменённых границ. Кадастровый учёт и регистрацию без снятия запрета Росреестр не произведёт.