Возможность продажи земельного участка, находящегося в собственности должника по исполнительному производству, и риски для покупателя
Анализ ситуации
Возбуждение исполнительного производства само по себе не лишает должника права собственности на имущество. Однако оно создает для должника обязательство погасить долг, а для судебного пристава-исполнителя — полномочия по принудительному взысканию. Ключевой фактор — отсутствие ареста на земельный участок на текущий момент.
Правомочия должника по распоряжению имуществом
Право собственности включает в себя возможность распоряжения имуществом.
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону... в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 209)
Однако это право не абсолютно. Совершение сделки с нарушением запрета, установленного в законном порядке, может привести к ее недействительности.
"Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 174.1)
Таким образом, пока на земельный участок не наложен арест судебным приставом-исполнителем, ваш родственник формально вправе его продать. Однако он обязан действовать добросовестно и не злоупотреблять правом.
"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 10)
Продажа участка с единственной целью — вывести актив из-под возможного взыскания, без намерения погасить долг вырученными средствами, может быть расценена как недобросовестные действия.
Обязанности и риски для покупателя
Основные риски для покупателя связаны с возможностью оспаривания сделки или обращения взыскания на уже приобретенное имущество.
-
Обязанность продавца предоставить информацию. Продавец (должник) обязан информировать покупателя обо всех известных обременениях и ограничениях.
"Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 37)
Сокрытие факта наличия исполнительного производства может быть расценено как предоставление заведомо ложной информации, что дает покупателю право требовать снижения цены, расторжения договора и возмещения убытков.
-
Защита добросовестного приобретателя. Закон защищает лицо, которое приобрело имущество возмездно, не зная и не имея возможности знать о правах третьих лиц на это имущество.
"Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 302)
Однако эта защита работает в случаях, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (утеряно, похищено). Продажа участка самим должником является действием по его воле, поэтому нормы о виндикации (истребовании имущества из чужого незаконного владения) здесь применить сложно. Основная угроза исходит от норм о недействительности сделок.
-
Риск наложения ареста после сделки, но до регистрации перехода права. Это самый серьезный риск. Если судебный пристав-исполнитель наложит арест на участок после подписания договора купли-продажи, но до государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре, регистрация может быть приостановлена или отказана. Арест является запретом на распоряжение.
"Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом..." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", Статья 80)
Если сделка совершена с нарушением такого запрета, она может быть признана ничтожной в соответствующей части (статья 174.1 ГК РФ, приведенная выше).
-
Возможность оспаривания сделки как совершенной в обход закона. Если будет доказано, что сделка совершена должником с единственной целью — вывести имущество из-под взыскания, причинив ущерб кредитору, она может быть оспорена взыскателем (кредитором) как мнимая или притворная, либо как совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности (общие основания недействительности сделок).
"Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено... иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 166)
Последствия неисполнения обязанности по погашению долга после продажи
Если вырученные от продажи средства не будут направлены на погашение долга, последствия для должника будут серьезными:
-
Исполнительное производство продолжится. Судебный пристав-исполнитель продолжит розыск иного имущества должника для обращения взыскания.
"Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию..." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", Статья 69)
-
Ответственность за неисполнение денежного обязательства. На оставшуюся сумму долга будут продолжать начисляться проценты.
"В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 395)
-
Возможность привлечения к субсидиарной ответственности. Если продажа была совершена уже после возбуждения исполнительного производства и привела к невозможности погасить долг, а действия должника были недобросовестными, это может повлечь негативные последствия, включая возможность рассмотрения вопроса о банкротстве физического лица.
Выводы и рекомендации
-
Продажа возможна, но сопряжена с высокими рисками, особенно для покупателя. Риски многократно возрастают, если судебный пристав-исполнитель наложит арест на участок в любой момент до регистрации перехода права.
-
Для минимизации рисков необходимо:
- Проверить актуальную выписку из ЕГРН. Покупатель ДОЛЖЕН в обязательном порядке заказать расширенную выписку, которая покажет все зарегистрированные права, обременения (арест, ипотека, сервитуты), а также сведения о наличии поступивших заявлений (например, от приставов об аресте).
- Уведомить судебного пристава-исполнителя. Честный и наиболее безопасный путь — письменно уведомить пристава о намерении продать участок для погашения долга. Это может зафиксировать добросовестность намерений должника и, возможно, позволит получить от пристава отсрочку в применении мер по аресту именно этого актива. Однако пристав не обязан соглашаться и может наложить арест немедленно.
- Оформить сделку максимально быстро. Чем меньше временной промежуток между подписанием договора, оплатой и подачей документов на регистрацию, тем ниже риск попасть под арест.
- Направить деньги непосредственно на счет подразделения ФССП. Чтобы гарантировать зачет средств в счет долга, оптимально договориться с приставом о перечислении денег от покупателя напрямую на депозитный счет службы судебных приставов, минуя расчетный счет продавца.
- Покупателю — проявить повышенную осторожность. Покупатель должен осознавать риски и, возможно, настаивать на особых условиях в договоре, например, о существенной предоплате только после успешной регистрации перехода права.
Резюме: Юридическая возможность продать неарестованный участок существует, но процедура крайне рискованна. Наименее рискованный путь для всех сторон — взаимодействие с судебным приставом-исполнителем для легализации процесса продажи в рамках исполнительного производства. В противном случае покупатель рискует остаться без денег и без участка, если сделка будет оспорена, а должник — столкнуться с дополнительными мерами принуждения и ответственностью. Для детальной проработки безопасной схемы и оценки всех документов рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на исполнительном производстве и сделках с недвижимостью.
