Как заставить Госстройнадзор проверить соседа, который разобрал крышу и штробит стены в доме блокированной застройки без разрешения

Распространяется ли региональный госстройнадзор на реконструкцию дома блокированной застройки

По общему правилу реконструкция дома блокированной застройки не подпадает под государственный строительный надзор, поскольку проектная документация таких домов не подлежит экспертизе. Однако при угрозе причинения вреда надзор может осуществляться и в отношении таких объектов.

1. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ) 2) дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ) 4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48 1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
   — п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ

Поскольку дом блокированной застройки (при условиях: ≤3 этажа, ≤10 домов в ряду, без бюджетных средств) указан в перечне объектов, проектная документация которых не подлежит экспертизе, его реконструкция не подпадает под предмет госстройнадзора по ч. 1 ст. 54 ГрК РФ (надзор осуществляется только при реконструкции объектов, проектная документация которых подлежит экспертизе).

1. При наличии оснований, предусмотренных пунктами 1, 3 и 4 части 1 статьи 57 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" государственный строительный надзор осуществляется в отношении объектов, не указанных в части 1 настоящей статьи. В этом случае формирование программы проверок в соответствии с частью 14 настоящей статьи не осуществляется. Государственный строительный надзор осуществляется без взаимодействия с контролируемым лицом, в форме инспекционного визита или выездной проверки
   — ч. 2 ст. 54 ГрК РФ

Эта норма является ключевой для вашей ситуации. При наличии оснований, указанных в п. 1, 3 и 4 ч. 1 ст. 57 ФЗ № 248-ФЗ (сведения о причинении/угрозе вреда охраняемым законом ценностям, поручение Президента/Правительства, требование прокурора), Главгосстройнадзор Московской области обязан осуществить надзор даже в отношении дома блокированной застройки, причём без согласования с прокуратурой (ч. 2 ст. 54 ГрК РФ), в форме инспекционного визита или выездной проверки.

Разбор крыши и оставление её непокрытой на два месяца, а также штробление смежных стен глубиной 7 см создают непосредственную угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан (возможность обрушения конструкций, протечек, замыканий электропроводки), что запускает механизм ч. 2 ст. 54 ГрК РФ.

Вывод: Государственный строительный надзор в отношении реконструкции дома блокированной застройки возможен только через механизм ч. 2 ст. 54 ГрК РФ — при поступлении сведений об угрозе причинения вреда охраняемым законом ценностям. Обращение заявителя в Главгосстройнадзор Московской области с указанием на конкретную угрозу вреда жизни и здоровью граждан является достаточным юридическим основанием для проведения контрольного мероприятия.

Основания для проведения внепланового контрольного мероприятия и мораторий на проверки

Несмотря на действующие ограничения (ПП РФ № 336), внеплановая проверка может быть проведена при непосредственной угрозе причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан.

1. Основанием для проведения контрольных (надзорных) мероприятий, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, может быть: 1) наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям с учетом положений статьи 60 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 540-ФЗ) 2) наступление сроков проведения контрольных (надзорных) мероприятий, включенных в план проведения контрольных (надзорных) мероприятий; 3) поручение Президента Российской Федерации, поручение Правительства Российской Федерации (в том числе в отношении видов федерального государственного контроля (надзора), полномочия по осуществлению которых переданы для осуществления органам государственной власти субъектов Российской Федерации) о проведении контрольных (надзорных) мероприятий в отношении конкретных контролируемых лиц; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 540-ФЗ) 4) требование прокурора о проведении контрольного (надзорного) мероприятия в рамках надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям; 5) истечение срока исполнения решения контрольного (надзорного) органа об устранении выявленного нарушения обязательных требований - в случаях, установленных частью 1 статьи 95 настоящего Федерального закона;
   — п. 1 ч. 1 ст. 57 ФЗ № 248-ФЗ

Основанием для проведения проверки служит наличие у надзорного органа сведений о причинении вреда или угрозе его причинения. Эти сведения надзорный орган получает в том числе из обращений граждан.

1. Сведения о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям контрольный (надзорный) орган получает: 1) при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации; 2) при проведении контрольных (надзорных) мероприятий, включая контрольные (надзорные) мероприятия без взаимодействия, специальных режимов государственного контроля (надзора), в том числе в отношении иных контролируемых лиц. 2. При рассмотрении сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, содержащихся в обращениях (заявлениях) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, должностным лицом контрольного (надзорного) органа проводится оценка их достоверности. 3. В целях проведения оценки достоверности поступивших сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям должностное лицо контрольного (надзорного) органа при необходимости: 1) запрашивает дополнительные сведения и материалы (в том числе в устной форме) у гражданина или организации, направивших обращение (заявление), органов государственной власти, органов местного самоуправления, средств массовой информации;
   — ч. 1 ст. 58 ФЗ № 248-ФЗ

Решение о проведении мероприятия с взаимодействием с контролируемым лицом принимается при наличии достоверной информации о причинении или непосредственной угрозе причинения вреда жизни и тяжкого или среднего вреда здоровью граждан (п. 1 ч. 1 ст. 60 ФЗ № 248-ФЗ).

1. Решение контрольного (надзорного) органа о проведении контрольного (надзорного) мероприятия, предусматривающего взаимодействие с контролируемым лицом, по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 57 настоящего Федерального закона, принимается при наличии достоверной информации: 1) о причинении или непосредственной угрозе причинения вреда жизни и тяжкого или среднего вреда (ущерба) здоровью граждан; 2) о причинении вреда (ущерба) или непосредственной угрозе причинения вреда (ущерба) обороне страны и безопасности государства; 3) о причинении вреда (ущерба) или непосредственной угрозе причинения вреда (ущерба) окружающей среде, которые влекут административное наказание за совершение административного правонарушения в области охраны окружающей среды, природопользования и обращения с животными, предусмотренного Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях; 4) о причинении вреда объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, музейным предметам и музейным коллекциям, включенным в состав Музейного фонда Российской Федерации, особо ценным, в том числе уникальным, документам Архивного фонда Российской Федерации, документам, имеющим особое историческое, научное, культурное значение, входящим в состав национального библиотечного фонда, влекущего их полную или частичную утрату, либо о возникновении угрозы причинения такого вреда;
   — ч. 1 ст. 60 ФЗ № 248-ФЗ

Постановление Правительства РФ № 336, действующее в 2022-2025 гг. (продлённое на последующие годы), допускает проведение внеплановых контрольных мероприятий при непосредственной угрозе причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан при условии согласования с органами прокуратуры:

а) при условии согласования с органами прокуратуры: при непосредственной угрозе причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан, по фактам причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан; при непосредственной угрозе обороне страны и безопасности государства, по фактам причинения вреда обороне страны и безопасности государства; при непосредственной угрозе возникновения чрезвычайных ситуаций природного и (или) техногенного характера, по фактам возникновения чрезвычайных ситуаций природного и (или) техногенного характера; при выявлении индикаторов риска нарушения обязательных требований; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2022 № 2516) в случае необходимости проведения внеплановой выездной проверки , внепланового инспекционного визита в связи с истечением срока исполнения предписания , выданного до 1 марта 2023 г., о принятии мер, направленных на устранение нарушений, влекущих непосредственную угрозу причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан, обороне страны и безопасности государства, возникновения чрезвычайных ситуаций природного и (или) техногенного характера. Внеплановая выездная проверка и внеплановый инспекционный визит проводятся исключительно в случаях невозможности оценки исполнения предписания на основании документов, иной имеющейся в распоряжении контрольного (надзорного) органа информации; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 17.08.2022 № 1431, от 10.03.2023 № 372) абзац;
— п. 3 подп. «а» Постановления Правительства РФ № 336

Однако для случая ч. 2 ст. 54 ГрК РФ (инспекционный визит/выездная проверка без взаимодействия) согласование с прокуратурой не требуется — надзор осуществляется без взаимодействия с контролируемым лицом, что прямо указано в ч. 2 ст. 54 ГрК РФ.

Вывод: Мораторий на проверки не препятствует проведению внепланового контрольного мероприятия при угрозе причинения вреда жизни и здоровью граждан. Разбор крыши с обнажением чердачного пространства дома блокированной застройки создаёт именно такую угрозу (обрушение, протечки, поражение электропроводки влагой), что позволяет Главгосстройнадзору МО провести инспекционный визит или выездную проверку на основании ч. 2 ст. 54 ГрК РФ.

Административная ответственность нарушителя

Разбор крыши блока жилого дома квалифицируется как реконструкция объекта капитального строительства (изменение параметров объекта), а штробление стен — как затрагивающее конструктивные характеристики здания. Если для такой реконструкции требуется разрешение на строительство, его отсутствие образует состав административного правонарушения.

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток
   — ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Дом блокированной застройки не относится к объектам, для которых разрешение на строительство не требуется по общему правилу. Более того, п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ прямо требует при реконструкции одного из домов блокированной застройки согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду:

пункт 6 части 7 дополнить словами ", согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки"; б) пункт 11 части 17 дополнить словами "(за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")"; 6) в абзаце первом части 1 статьи 511 слова "строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства" заменить словами "строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")"; 7) в пункте 2 части 1 статьи 522 слова "жилых домов блокированной застройки" заменить словами "домов блокированной застройки";
— п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ

Таким образом, реконструкция блока без получения разрешения на строительство (если оно требуется — зависит от параметров: затрагивает ли реконструкция несущие конструкции; ст. 51 ч. 17 ГрК содержит исключения, но разбор крыши и штробление стен не подпадают под них) и без согласия соседа-правообладателя является административным правонарушением по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.

Вывод: Собственник, разобравший крышу и штробящий стены без разрешительных документов и без согласия правообладателя смежного блока, подлежит административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ со штрафом от 2 000 до 5 000 рублей для гражданина. Составление протокола относится к компетенции должностных лиц органов, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора (Главгосстройнадзор МО), а также органов внутренних дел.

Как заставить госстройнадзор провести проверку: процедура и механизмы принуждения

Механизм принуждения состоит из трёх последовательных шагов: обращение заявителя → обжалование бездействия/отказа через прокуратуру → административный иск в суд.

Шаг 1. Обращение в Главгосстройнадзор Московской области в порядке ФЗ № 59-ФЗ.

1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
   — ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ

В обращении необходимо указать на конкретные факты: разбор крыши, отсутствие покрытия в течение 2 месяцев, штробление стен глубиной 7 см, отсутствие разрешительных документов и согласия соседа — и сделать акцент на угрозе причинения вреда жизни и здоровью (обрушение конструкций, замыкание электропроводки из-за протечек). Именно квалификация ситуации как угрожающей жизни и здоровью запускает механизм ч. 2 ст. 54 ГрК РФ.

Шаг 2. При отказе или бездействии — обращение в прокуратуру. Прокурор в силу п. 1.1 ст. 22 ФЗ «О прокуратуре РФ» вправе направить в надзорный орган требование о проведении контрольного (надзорного) мероприятия:

Требование о проведении контрольного (надзорного) мероприятия направляется в уполномоченные контрольные (надзорные) органы на основании поступивших в органы прокуратуры материалов и обращений, свидетельствующих о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. Направление требования о проведении контрольного (надзорного) мероприятия в отношении одного и того же лица по одним и тем же основаниям не допускается. Типовая форма требования прокурора о проведении контрольного (надзорного) мероприятия и порядок его направления устанавливаются приказом Генерального прокурора Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 11.06.2021 № 170-ФЗ) 2. Прокурор или его заместитель по основаниям, установленным законом, возбуждает производство об административном правонарушении, требует привлечения лиц, нарушивших закон, к иной установленной законом ответственности, предостерегает о недопустимости нарушения закона. (В редакции федеральных законов от 10.02.1999 № 31-ФЗ; от 05.06.2007 № 87-ФЗ) 3. Прокурор или его заместитель в случае установления факта нарушения закона органами и должностными лицами, указанными в пункте 1 статьи 21 настоящего Федерального закона: освобождает своим постановлением лиц, незаконно подвергнутых административному задержанию на основании решений несудебных органов;
— п. 1.1 ст. 22 ФЗ «О прокуратуре РФ»

Такое требование прокурора является самостоятельным основанием для проведения проверки (п. 4 ч. 1 ст. 57 ФЗ № 248-ФЗ) и обязательно к незамедлительному исполнению (п. 4 ст. 22 ФЗ «О прокуратуре РФ»).

Шаг 3. При исчерпании административных механизмов — административный иск в суд в порядке гл. 22 КАС РФ.

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Бездействие Главгосстройнадзора МО (непроведение проверки при наличии сведений об угрозе вреда) оспаривается в районном суде по месту нахождения надзорного органа (Московская область).

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если настоящим Кодексом или другим федеральным законом не установлено иное, административное исковое заявление об оспаривании бездействия органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа либо организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего может быть подано в суд в течение срока, в рамках которого у указанных лиц сохраняется обязанность совершить соответствующее действие, а также в течение трех месяцев со дня, когда такая обязанность прекратилась. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Административное исковое заявление об оспаривании правового акта высшего должностного лица субъекта Российской Федерации об отрешении от должности главы муниципального образования, об оспаривании решения представительного органа муниципального образования о самороспуске или об оспаривании решения представительного органа муниципального образования об удалении в отставку главы муниципального образования может быть подано в суд в течение десяти дней со дня принятия соответствующего решения.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Срок подачи административного иска об оспаривании бездействия — в течение срока, в рамках которого у органа сохраняется обязанность совершить действие, и три месяца после прекращения такой обязанности.

Вывод: Алгоритм принуждения: (1) письменное обращение в Главгосстройнадзор МО с указанием угрозы вреда → (2) при отказе/бездействии — заявление в прокуратуру Московской области о понуждении выдать требование о проведении КНМ → (3) при неисполнении — административный иск в районный суд об оспаривании бездействия. Срок рассмотрения обращения — 30 дней (ФЗ-59), срок на обращение в суд — 3 месяца с момента, когда стало известно о нарушении права (ст. 219 КАС РФ).

Гражданско-правовая защита: общая долевая собственность на крышу и стены

Ключевым обстоятельством является то, что крыша в чердаке не имеет перегородок и дом из двух смежных блоков не разделён капитальной стеной. Это создаёт правовую неопределённость: дом фактически может быть не домом блокированной застройки (п. 40 ст. 1 ГрК РФ предполагает общую боковую стену без проёмов), а единым объектом с признаками многоквартирного дома.

1. дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ)
   — п. 40 ст. 1 ГрК РФ

Если смежные блоки не разделены капитальной стеной, а крыша и чердачное пространство являются едиными (без перегородок), такие конструктивные элементы могут быть признаны общей долевой собственностью обоих собственников блоков по правилам ст. 244 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ

Поскольку неделимая крыша и чердак обслуживают оба блока, они могут быть признаны общей собственностью, возникающей в силу закона. Это означает, что:

• пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ):

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

• расходы на содержание и сохранение общего имущества несут все участники долевой собственности (ст. 249 ГК РФ — не процитирована из-за технических ограничений, но норма общеизвестна);

• собственник смежного блока вправе требовать устранения всяких нарушений его права через негаторный иск (ст. 304 ГК РФ):

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

• убытки, причинённые разбором крыши и повреждением стен, подлежат возмещению в полном объёме по ст. 15 ГК РФ:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод: Если суд установит, что крыша и чердачное пространство являются общим имуществом (неделимы, не имеют перегородок, обслуживают оба блока), собственник смежного блока вправе: (а) требовать через суд восстановления крыши за счёт нарушителя (ст. 304 ГК РФ), (б) взыскать убытки, включая ущерб от протечек, стоимость восстановительного ремонта и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). Это гражданско-правовой путь, независимый от административного механизма госстройнадзора.