Нужно ли заключать трудовой договор с управляющим ТСЖ, если он не собственник?

Согласно ст. 16 Трудового кодекса РФ, трудовые отношения между работником и работодателем возникают на основании трудового договора. Это означает, что само по себе наличие трудовых отношений между ТСЖ как работодателем и управляющим как работником предполагает необходимость заключения трудового договора. В рассматриваемой ситуации управляющий нанят председателем для выполнения определённой работы в ТСЖ, не является собственником в доме, то есть выступает именно в качестве работника. Если управляющий фактически приступил к выполнению своих обязанностей (например, занимается управлением домом, подписывает документы, координирует работу обслуживающего персонала) с ведома или по поручению председателя ТСЖ, то трудовые отношения уже возникли независимо от того, оформлен ли письменный договор. Следовательно, утверждение председателя, что договор не обязателен, противоречит закону: трудовой договор является основанием возникновения таких отношений, а при фактическом допущении к работе — даже обязательным для последующего оформления.

Трудовые отношения возникают между работником и работодателем на основании трудового договора, заключаемого ими в соответствии с настоящим Кодексом. ... Трудовые отношения между работником и работодателем возникают также на основании фактического допущения работника к работе с ведома или по поручению работодателя или его уполномоченного на это представителя в случае, когда трудовой договор не был надлежащим образом оформлен.
— Трудовой кодекс Российской Федерации, ст. 16

Далее, ст. 57 ТК РФ конкретизирует обязательные условия, которые должен содержать трудовой договор, включая трудовую функцию (работа по должности), дату начала работы и условия оплаты труда. Поскольку управляющий выполняет систематическую работу по управлению многоквартирным домом, что предполагает выполнение определённой трудовой функции (например, «управляющий») за регулярную плату, наличие этих условий требует письменного договора. Если управляющий уже приступил к выполнению указанной функции, а договор отсутствует, то это нарушение: председатель как лицо, уполномоченное представлять ТСЖ, обязан был не только допустить его к работе, но и оформить трудовой договор с этими обязательными условиями. Отсутствие договора лишает работника гарантий, предусмотренных трудовым законодательством (например, право на отпуск, больничный, оплату сверхурочных), и делает правоотношения неопределёнными.

Статья 57 ТК РФ устанавливает обязательные условия трудового договора, включая трудовую функцию (работу по должности), дату начала работы, условия оплаты труда и другие. Это подтверждает, что при наличии трудовых отношений между ТСЖ и управляющим должен быть заключен трудовой договор.
— Трудовой кодекс Российской Федерации, ст. 57

Ст. 67 ТК РФ прямо устанавливает письменную форму трудового договора и обязанность работодателя при фактическом допущении работника к работе оформить договор в течение трёх рабочих дней. В рассматриваемой ситуации, если управляющий уже приступил к работе (а из вопроса следует, что он работает), председатель ТСЖ обязан в трёхдневный срок с момента фактического начала работы заключить с ним письменный трудовой договор. Если же отношения изначально были оформлены как гражданско-правовые, но впоследствии будут признаны трудовыми (например, если управляющий подчиняется правилам внутреннего распорядка, получает фиксированную зарплату, работает лично), то срок исчисляется с момента признания их трудовыми по решению суда или государственной инспекции труда. Таким образом, отсутствие письменного договора не освобождает ТСЖ от обязанности его оформить, а наоборот, создаёт риск привлечения к административной ответственности за нарушение трудового законодательства.

Трудовой договор заключается в письменной форме... Трудовой договор, не оформленный в письменной форме, считается заключенным, если работник приступил к работе с ведома или по поручению работодателя... При фактическом допущении работника к работе работодатель обязан оформить с ним трудовой договор в письменной форме не позднее трех рабочих дней со дня фактического допущения работника к работе, а если отношения, связанные с использованием личного труда, возникли на основании гражданско-правового договора, но впоследствии были признаны трудовыми отношениями, - не позднее трех рабочих дней со дня признания этих отношений трудовыми отношениями, если иное не установлено судом.
— Трудовой кодекс Российской Федерации, ст. 67

Что касается возможности оформления отношений с управляющим на основании гражданско-правового договора, то ст. 779 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора возмездного оказания услуг. Однако такое оформление допустимо только в том случае, если отношения с управляющим действительно носят гражданско-правовой характер, а не маскируют трудовые. Например, если управляющий выполняет разовое задание или не подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка ТСЖ, сам определяет порядок работы, не получает ежемесячную заработную плату, а оплата производится по акту выполненных услуг. В описанной ситуации управляющий нанят для постоянного управления домом, что предполагает систематическую работу, личное выполнение функций, подчинение решениям правления и председателя — все это признаки трудовых отношений. Поэтому заключение гражданско-правового договора в данном случае будет неправомерным и может быть переквалифицировано трудовой инспекцией или судом в трудовой договор, с наложением на ТСЖ штрафов по ч. 4 ст. 5.27 КоАП РФ.

Статья 779. Договор возмездного оказания услуг 1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 779

Таким образом, применение указанных норм к фактам ситуации показывает, что с управляющим, нанятым для работы в ТСЖ и не являющимся собственником, трудовой договор обязателен, а его отсутствие влечёт для ТСЖ негативные правовые последствия — от обязанности оформить задним числом до привлечения к административной ответственности и возможной переквалификации отношений в судебном порядке.