Возможность распоряжения арендными правами на земельный участок, предоставленный военнослужащему
Анализ ситуации
Вы получили земельный участок для индивидуального жилищного строительства в аренду на 20 лет без проведения торгов на основании специального права военнослужащего. Теперь рассматриваете возможность уступки своих арендных прав третьим лицам за денежное вознаграждение.
Применимые правовые нормы
Возможность уступки арендных прав
"Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны... вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 22, пункт 5)
"При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 22, пункт 9)
Форма и условия уступки прав
"Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 389, пункт 1)
"Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 388, пункт 1)
Ограничения и риски
"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 10, пункт 1)
"Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.8, пункт 17)
Выводы и рекомендации
По вопросу о возможности уступки прав
-
Уступка арендных прав возможна - законодательство прямо разрешает передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.
-
Согласие арендодателя не требуется - для земельных участков, арендованных на срок более 5 лет (в вашем случае - 20 лет), согласие арендодателя не требуется, достаточно уведомления.
-
Форма сделки - уступка должна быть оформлена в письменной форме, соответствующей форме первоначального договора аренды.
По вопросу о риске мошенничества
-
Сама по себе уступка прав не является мошенничеством, если осуществляется в соответствии с законом и без обмана.
-
Риск квалификации как злоупотребления правом существует, если будет доказано, что получение участка изначально планировалось исключительно для последующей перепродажи прав, а не для заявленных целей индивидуального жилищного строительства.
-
Изменение целевого назначения невозможно - вид разрешенного использования участка (индивидуальное жилищное строительство) изменить при уступке прав не допускается.
Рекомендации
- Тщательно изучите условия договора аренды на предмет дополнительных ограничений по уступке прав.
- Обязательно уведомите арендодателя о planned уступке прав в установленном порядке.
- Убедитесь, что получаемое денежное вознаграждение соответствует рыночной стоимости арендных прав.
- Проконсультируйтесь с адвокатом для оценки конкретных рисков в вашей ситуации, особенно учитывая льготный характер получения участка.
Помните, что использование предоставленных льгот исключительно для извлечения коммерческой выгоды может быть расценено как злоупотребление правом и повлечь неблагоприятные последствия, включая возможное оспаривание сделки.
