Расторжение договора аренды при неисправности сантехники и возврат залога
Анализ ситуации
В вашем случае имеет место существенное нарушение условий договора аренды со стороны наймодателя. Неисправность унитаза, продолжающаяся более 1,5 месяцев, создает значительные неудобства для нормального проживания в арендуемом жилом помещении.
Применимые правовые нормы
Обязанности наймодателя по содержанию имущества
"Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 676)
"Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 30)
Права нанимателя при недостатках арендованного имущества
"Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 612)
"При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; [...] потребовать досрочного расторжения договора." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 612)
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
"По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 620)
Правовой режим залога/задатка
"При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 381)
"Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 381)
Выводы и рекомендации
-
Наймодатель допустил существенное нарушение договора - не обеспечил надлежащее состояние сантехнического оборудования, что препятствует нормальному пользованию жилым помещением.
-
Ваше требование о снижении арендной платы было правомерным - в соответствии со статьей 612 ГК РФ вы имели право требовать соразмерного уменьшения арендной платы.
-
Вы вправе расторгнуть договор досрочно без соблюдения 30-дневного срока уведомления, поскольку расторжение вызвано нарушением обязанностей наймодателем.
-
Залог подлежит возврату в полном объеме по следующим основаниям:
- Прекращение обязательства произошло по вине наймодателя
- Условие договора о невозврате залога при нарушении срока уведомления нанимателем не применяется, когда расторжение вызвано нарушением со стороны наймодателя
- В соответствии со статьей 381 ГК РФ, при ответственности стороны, получившей задаток, она обязана вернуть его
Рекомендуемые действия:
- Направьте наймодателю письменное уведомление о досрочном расторжении договора с указанием причин (неисправность унитаза, нарушение условий проживания).
- Потребуйте возврата залога в полном объеме.
- При отказе вернуть залог обращайтесь в суд с требованием о взыскании суммы залога и возможной компенсации убытков.
В случае судебного спора у вас имеются веские основания для удовлетворения требований, поскольку наймодатель не исполнил свою основную обязанность по поддержанию имущества в пригодном для проживания состоянии.
