Кто должен платить за ремонт канализационной трубы до колодца в многоквартирном доме: управляющая компания или собственники?

Ответ на вопрос об оплате замены канализационной трубы от дома до колодца

Анализ ситуации

В вашем случае произошел аварийный прорыв канализационного трубопровода на участке от стены многоквартирного дома (МКД) до первого смотрового колодца. Управляющая компания (УК) выполнила ремонт, но отказывается его оплачивать, ссылаясь на то, что этот участок сети относится к общему имуществу собственников. Для решения спора необходимо определить:

1. Входит ли аварийный участок в состав общего имущества МКД.
2. Кто по закону обязан финансировать работы по его ремонту.

Применимые нормы права

1. Относятся ли канализационные сети от дома до колодца к общему имуществу?

Согласно жилищному законодательству, в состав общего имущества собственников помещений в МКД входит внутридомовая инженерная система водоотведения.

"В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей ... стояков, ... ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 5)

Граница ответственности за эту систему определена следующим образом:

"Внешней границей сетей ... водоотведения, ... входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 8)

Это означает, что канализационные сети в пределах внешней стены дома и, как правило, до первого колодца (если иное не установлено договором с ресурсоснабжающей организацией) относятся к общему имуществу МКД. Следовательно, участок трубы от выхода из дома до колодца, с высокой долей вероятности, является частью этого общего имущества.

2. Кто несет бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества?

Закон прямо возлагает обязанность по содержанию общего имущества на собственников помещений.

"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 39)

"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан ... участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158)

Эта же норма дублируется в гражданском законодательстве:

"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей ... участвовать в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)

3. Каков порядок финансирования ремонта общего имущества?

Ремонт общего имущества подразделяется на текущий и капитальный.

• Текущий ремонт (к которым обычно относится устранение аварий и замена изношенных элементов без замены несущих конструкций) проводится для поддержания работоспособности имущества.
• Капитальный ремонт проводится при необходимости замены соответствующих элементов.

Решение о текущем ремонте относится к компетенции общего собрания собственников.

"Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме" относится к компетенции общего собрания собственников. (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, пункт 2, подпункт 4.1)

Финансирование текущего ремонта осуществляется за счет средств, уплачиваемых собственниками в составе платы за содержание жилого помещения.

4. Каковы обязанности Управляющей компании в случае аварии?

УК обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества, что включает в себя и аварийно-диспетчерское обслуживание.

Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает "устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем ... водоотведения ... в срок не более 3 суток с даты аварийного повреждения." (Источник: Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, пункт 13)

Однако организация и проведение аварийных работ силами или силами привлеченных подрядчиков не означает, что УК обязана оплачивать эти работы из своих средств. Оплата производится за счет средств собственников, так как работы направлены на восстановление их общего имущества. УК в данном случае выступает исполнителем, действующим в интересах собственников.

Акт осмотра, фиксирующий высокий износ труб, является документом, подтверждающим необходимость проведения ремонтных работ, но не меняет установленный законом порядок финансирования.

Выводы и рекомендации

1. Участок канализационной трубы от стены МКД до первого колодца с высокой вероятностью является общим имуществом собственников помещений в доме.
2. Бремя расходов на содержание, в том числе на текущий и аварийный ремонт этого общего имущества, несут собственники помещений. Это обязанность, установленная законом (ЖК РФ и ГК РФ).
3. Управляющая компания правомерно организовала и провела аварийный ремонт, так как это входит в ее обязанности по содержанию общего имущества и обеспечению безопасности. Однако оплата выполненных работ подлежит отнесению на счет собственников.
4. Отсутствие в смете прямого указания на плательщика не освобождает собственников от обязанности оплатить работы, направленные на восстановление их общего имущества.

Что делать:

• Собственникам необходимо провести общее собрание (очно, заочно или в форме очно-заочного голосования). На собрании следует:
  • Рассмотреть акт осмотра и смету на выполненные аварийные работы.
  • Принять решение об утверждении данной сметы и об источниках финансирования произведенного ремонта (как правило, за счет средств, собранных в составе платы за содержание жилья, либо за счет целевого сбора).
  • Уполномочить УК или одного из собственников произвести расчеты с подрядчиком.
• Если УК выставила счет на оплату работ, а собственники отказываются его оплачивать, УК вправе обратиться в суд за взысканием понесенных расходов.
• Если вы как собственник сомневаетесь в обоснованности стоимости работ или считаете, что авария произошла по вине УК (ненадлежащее содержание), вы можете потребовать от УК предоставления подробной сметы, актов выполненных работ, а также можете провести независимую экспертизу. В случае выявления вины УК в возникновении аварии, вы вправе ставить вопрос о возмещении понесенных расходов.

Для детального анализа договора управления вашим домом и подготовки документов для общего собрания рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.