Исправление кадастровой ошибки в границах земельного участка
В вашей ситуации обнаружено расхождение между кадастровыми сведениями в ЕГРН и фактическим расположением границ участка на местности, что привело к конфликту с соседями.
Анализ ситуации и применимые нормы
1. Порядок исправления кадастровой ошибки (уточнения границ)
Для исправления ошибки в сведениях ЕГРН необходимо провести кадастровые работы по уточнению границ земельного участка. Результатом таких работ является межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера ... является межевой план, технический план или акт обследования." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37)
"Межевой план представляет собой документ... в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения... новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ... в том числе в целях исправления... ошибки в описании местоположения границ земельного участка." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 22)
Важно: В вашем случае речь идет именно о кадастровых работах, а не о землеустроительной экспертизе в традиционном понимании.
2. Когда обязательно требуется землеустройство?
Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях, установленных законом:
"Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях: установления или изменения границ объектов землеустройства" (Источник: Федеральный закон "О землеустройстве", статья 3)
Однако для исправления кадастровой ошибки в границах уже существующего участка, как правило, достаточно кадастровых работ (межевания). Землеустройство в вашем случае может потребоваться, если речь идет об установлении границ объектов землеустройства в более широком смысле (например, при комплексных кадастровых работах).
3. Обязательно ли согласование с соседями?
Да, при уточнении границ земельного участка обязательно требуется согласование с правообладателями смежных (соседних) земельных участков.
"Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию... с лицами... в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков" (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 39)
4. Разрешение споров с соседями
Если соседи не согласны с предлагаемым местоположением границ, спор подлежит разрешению в судебном порядке:
"Споры, возникающие при проведении землеустройства, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "О землеустройстве", статья 26)
"Земельные споры рассматриваются в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 64)
"Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.2)
5. Кто инициирует исправление ошибки?
Инициатором может быть собственник земельного участка:
"Государственный кадастровый учет... осуществляется по заявлению: собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)
Также кадастровые работы выполняются на основании договора с кадастровым инженером:
"Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого... договора подряда на выполнение кадастровых работ" (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 35)
Выводы и рекомендации
-
Необходимость "экспертизы": Для исправления кадастровой ошибки вам потребуется не землеустроительная экспертиза, а кадастровые работы по уточнению границ, результатом которых будет межевой план, подготовленный кадастровым инженером.
-
Порядок действий:
- Заключите договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером
- Кадастровый инженер проведет необходимые измерения и подготовит межевой план
- Обязательно согласуйте местоположение границ с правообладателями смежных участков
- Подайте заявление и межевой план в орган регистрации прав для внесения изменений в ЕГРН
-
При возникновении спора с соседями:
- Попробуйте урегулировать спор мирным путем
- Если согласие не достигнуто, вам придется обращаться в суд для разрешения земельного спора
- Судебное решение будет основанием для внесения изменений в ЕГРН:
"Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав... обязаны осуществить государственную регистрацию права" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 59)
-
Рекомендация: Учитывая наличие конфликта с соседями, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельных спорах, до начала кадастровых работ, чтобы выработать правильную стратегию и минимизировать риски.
-
Важное ограничение: Учтите, что при уточнении границ изменение площади участка имеет ограничения:
"площадь, определенная с учетом установленных... требований, будет больше площади... на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка... или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)
