Основания для обращения в суд на арендатора при досрочном выезде и ежедневных требованиях

Спор о возврате предоплаты за аренду и защита от угроз со стороны бывшего арендатора

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь наймодателем (собственником квартиры). С нанимателем (арендатором) у вас сложились фактические арендные отношения, но письменный договор заключен не был. Арендатор досрочно съехал и требует возврата предоплаты, переведенной за неиспользованный период, а также систематически присылает вам сообщения с требованиями и угрозами.

Правовая природа отношений и допустимость доказательств

Несмотря на отсутствие письменного договора, отношения по найму жилого помещения считаются возникшими. Сделка может быть совершена устно: >"Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 159.1).

Однако для договора найма жилого помещения законом установлена простая письменная форма: >"Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 674.1).

Несоблюдение этой формы имеет конкретные последствия: >"Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 162.1).

Ваши доказательства (скриншоты переводов и переписка) являются допустимыми. Закон прямо указывает, что к письменным доказательствам относятся материалы, >"полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"" (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, Статья 71.1). Таким образом, вы можете использовать эти доказательства в суде для подтверждения факта передачи денег, условий аренды и сроков.

Спор о возврате предоплаты (аванса)

Переведенные арендатором деньги, при отсутствии письменного соглашения о задатке, следует рассматривать как аванс (предоплату). Аванс — это часть платежа за будущее пользование имуществом. Поскольку арендатор фактически пользовался квартирой какое-то время, а затем односторонне отказался от исполнения договора, его требование о возврате полной предоплаты является необоснованным.

В данном случае может применяться концепция неосновательного обогащения, но не в пользу арендатора, а в вашу пользу. Если бы вы удерживали оплату за период, когда квартира не предоставлялась, это могло бы считаться неосновательным обогащением. Однако здесь арендатор требует назад деньги за ту часть срока, в течение которого он имел право пользоваться квартирой, но добровольно отказался от этого права. Его досрочный съезд по собственной инициативе без согласования с вами является нарушением обязательства.

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 310.1).

Вам следует исходить из того, что оплата была внесена за конкретный период. Арендатор использовал помещение только часть этого периода. Следовательно, вы вправе рассчитывать на оплату за фактический период проживания. Деньги, внесенные вперед за период после его съезда, могут быть возвращены, но только за вычетом ваших убытков. Вы можете требовать возмещения убытков, связанных с его досрочным отъездом (например, расходы на поиск нового арендатора, период простоя квартиры).

"Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков... Под убытками понимаются расходы, которые лицо... произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права... а также неполученные доходы..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 15.1, 15.2).

Итог по финансовому спору: Вы можете инициировать судебный процесс (или выступать в нем ответчиком, если иск подаст он) и требовать взыскания с арендатора:

1. Платы за все время, в течение которого он имел право пользоваться квартирой по вашей договоренности.
2. Возмещения убытков (реального ущерба или упущенной выгоды), связанных с его досрочным съездом.
3. В судебном решении будет определен окончательный расчет: какие суммы подлежат возврату арендатору (если таковые останутся после возмещения ваших убытков), а какие он обязан выплатить вам.

Действия в связи с угрозами и назойливыми сообщениями

Регулярные сообщения с угрозами и необоснованными требованиями могут образовывать состав правонарушения или даже преступления.

1. Уголовная ответственность:

   • Если в сообщениях содержится угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, и у вас есть основания опасаться её осуществления, действия арендатора подпадают под статью 119 УК РФ.
   • Если требования о возврате денег сопровождаются угрозами применения насилия, повреждения имущества или распространения порочащих сведений, это может квалифицироваться как вымогательство (статья 163 УК РФ).

2. Административная ответственность:

   • Сообщения, содержащие оскорбления (унижение чести и достоинства в неприличной форме), являются административным правонарушением по статье 5.61 КоАП РФ.
   • Рассылка сообщений с заведомо ложными, порочащими вас сведениями может рассматриваться как клевета (статья 5.61.1 КоАП РФ).

Что делать?

1. Сохраняйте все доказательства: не удаляйте переписку, делайте скриншоты, фиксируйте даты и время звонков.
2. Обратитесь с заявлением в полицию. В заявлении подробно опишите ситуацию, приложите распечатки переписки с угрозами. Полиция обязана провести проверку и решить вопрос о возбуждении уголовного или административного дела.
3. Подайте иск о компенсации морального вреда. Систематические угрозы и преследования могут причинять нравственные страдания. Вы вправе потребовать в гражданском суде компенсацию морального вреда на основании статей 1099, 1101 ГК РФ.

Выводы и рекомендации

1. По денежному спору: Вы находитесь в более сильной правовой позиции. Требование арендатора о возврате всей предоплаты неосновательно. Готовьтесь к возможному судебному разбирательству. Соберите и систематизируйте все доказательства: хронологию переписки, скриншоты переводов с датами и суммами, расчет ваших потенциальных убытков от досрочного съезда (например, среднюю стоимость аренды аналогичного жилья для обоснования упущенной выгоды за время простоя).
2. По угрозам: Не игнорируйте угрожающие сообщения. Обращение в правоохранительные органы — это способ защиты и пресечения противоправных действий. Это также создаст официальную фиксацию поведения арендатора, что может быть полезно в суде.
3. Обратитесь к адвокату. Ситуация сочетает в себе гражданско-правовой спор и потенциальное правонарушение. Адвокат поможет грамотно составить правовую позицию, подготовить документы в суд и заявление в полицию, а также представит ваши интересы.