Какой иск подать для возврата денег по договору аренды после отказа до вступления договора в силу?

Возврат денег при отказе от аренды квартиры до начала действия договора

Анализ вашей ситуации

Вы заключили договор аренды квартиры 5 июня, который вступал в силу с 10 июня. 8 июня вы уведомили агента об отказе от аренды, то есть до начала действия договора. В связи с этим, основные обязательства по договору (предоставление квартиры и ее оплата) еще не возникли. После отказа собственник (арендодатель) и агент не возвращают перечисленные вами средства:

• 45 000 руб. – плата за первый месяц аренды (предоплата).
• 45 000 руб. – обеспечительный платеж (залог).
• 30 000 руб. – комиссионное вознаграждение агенту.

Ссылка на ожидание нового арендатора для возврата денег не имеет правовых оснований.

Применимые нормы права и их анализ

1. Правовые последствия отказа от договора до его начала

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, предусмотренных законом или договором.

"Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора)... может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны... Договор прекращается с момента получения данного уведомления" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 450.1).

Поскольку ваш договор начинал действовать с 10 июня, а уведомление об отказе было направлено 8 июня, договор считается расторгнутым до начала исполнения сторонами своих основных обязательств.

2. Возврат предоплаты за аренду и обеспечительного платежа

Деньги, уплаченные вами, не имеют правового основания для удержания другой стороной, так как встречное предоставление (пользование квартирой) не состоялось.

"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица... обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 1102).
"В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств... или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 381.1).

Таким образом, и предоплата за первый месяц, и обеспечительный платеж (залог) подлежат возврату в полном объеме.

3. Возврат комиссионного вознаграждения агенту

Правовой статус комиссии зависит от того, какие действия агент фактически совершил. Если агент лишь способствовал заключению договора, который впоследствии был расторгнут до начала его действия, услуга по подбору жилья и организации сделки может считаться оказанной. Однако если в вашем договоре с агентом или в самом договоре аренды не было условия о невозвратности комиссии в таком случае, у вас есть основания требовать ее возврата как неосновательного обогащения, так как конечная цель услуги (долгосрочная аренда) не была достигнута по причине расторжения договора до его начала.

"Если договор комиссии не был исполнен по причинам, зависящим от комитента, комиссионер сохраняет право на комиссионное вознаграждение" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 991).

Это правило применяется, если агент действовал как комиссионер. В вашем случае важно установить, можно ли считать его услуги оказанными в полном объеме, учитывая, что основной договор не начал действовать. Суд будет оценивать этот вопрос, исходя из обстоятельств.

4. Ответственность за удержание денежных средств

За неправомерное удержание ваших денег с вас могут быть взысканы проценты.

"В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 395).

Выводы и рекомендации

1. Ваши требования правомерны. Вы вправе требовать возврата 90 000 рублей (45 000 предоплаты + 45 000 залога). Требование о возврате 30 000 рублей комиссии является спорным, но имеет перспективы, так как основной договор не начал действовать.

2. Какой иск подавать: Вам необходимо подать исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. В иске укажите следующие требования:

   • Взыскать с собственника квартиры (арендодателя) 45 000 руб. предоплаты и 45 000 руб. обеспечительного платежа — всего 90 000 руб.
   • Взыскать с агента 30 000 руб. комиссионного вознаграждения (это требование вы можете заявить, но будьте готовы к тому, что суд может его отклонить).
   • Взыскать с ответчиков проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ с даты, когда они должны были вернуть деньги (разумно считать с 10 июня — даты начала договора), и до дня фактического возврата.
   • Взыскать с ответчиков судебные расходы (госпошлину и, при наличии, расходы на услуги адвоката).

3. В какой суд обращаться:

   • Подсудность: Цена иска составляет 120 000 руб. (или 90 000 руб., если не включать комиссию). Мировой судья рассматривает имущественные споры при цене иска до 50 000 руб., а споры по защите прав потребителей — до 100 000 руб. (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, Статья 23). Ваш спор, скорее всего, будет рассматривать районный суд (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, Статья 24).
   • Территориальная подсудность: По общему правилу иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика (собственника) или по месту нахождения организации (агентства) (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, Статья 28). Однако вы как потребитель (физическое лицо, снимающее жилье для личных нужд) вправе выбрать подсудность: также по своему месту жительства или месту заключения/исполнения договора (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, Статья 29). Это ваше право.

Рекомендации к действию:

1. Составьте и отправьте собственнику и агенту письменную претензию с требованием вернуть деньги в течение 10 дней. Уведомление о вручении сохраните.
2. Если деньги не вернут, готовьте исковое заявление в районный суд. Приложите копии договора аренды, договора с агентом (если есть), квитанций об оплате, переписки и претензии с почтовыми отметками.
3. Учитывая юридическую сложность, особенно в части взыскания комиссии, рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах или спорах по защите прав потребителей. В случае выигрыша дела часть расходов на адвоката можно взыскать с ответчика.