Самовольное увеличение и изменение назначения арендованного земельного участка с последующей передачей в аренду через аукцион

Незаконное изменение границ и вида разрешенного использования арендованного земельного участка

Анализ ситуации

Вы длительное время (с 1960 года) используете земельный участок площадью 5 соток на основании арендных отношений с органом местной власти. Несмотря на отсутствие договора в начальный период, факт оплаты аренды подтверждается квитанциями с 1994 года, а также договорами 2010 и 2013 годов. В 2022 году администрация без вашего согласия провела межевание, увеличила площадь до 7 соток, изменила вид разрешенного использования на ИЖС и выставила участок на аукцион, заключив договор аренды с новым лицом. Вы продолжаете платить аренду за 5 соток.

Применимые нормы права и правовая оценка

1. О незаконности одностороннего изменения условий аренды органом местной власти

Действия администрации по увеличению площади, изменению границ и вида разрешенного использования являются грубым нарушением ваших прав как арендатора.

«Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 22, пункт 9)

«Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 310)

Более того, образование земельных участков из арендованных участков требует согласия арендатора:

«Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 11.2, пункт 4)

Ваше согласие на изменение границ и площади получено не было.

2. О незаконности проведения аукциона в отношении арендованного участка

Аукцион на право аренды участка, уже находящегося в аренде, является незаконным.

«Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: … 7) земельный участок предоставлен на праве … аренды» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.11, пункт 8)

3. О ваших правах на судебную защиту

Вы, как арендатор, имеете право на защиту своего владения, в том числе против собственника (администрации):

«Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве … либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 305)

Вы можете требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения права:

«Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 60, пункт 1)

Также действия администрации могут быть пресечены путем:

«признания недействительными в судебном порядке … не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 60, пункт 2)

4. О возможности признания торгов недействительными

Проведение аукциона в отношении участка, находящегося в аренде, является существенным нарушением правил проведения торгов:

«Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 449, пункт 1)

Обратите внимание: срок на оспаривание торгов составляет 1 год со дня их проведения. Если аукцион прошел в 2022 году, этот срок может истечь. Проверьте точную дату проведения аукциона.

5. О нераспространении исковой давности на негаторные иски

Важно, что требования об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (например, изменение границ, ВРИ без вашего согласия), не имеют срока исковой давности:

«Исковая давность не распространяется на: … требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 208)

6. О ваших арендных отношениях и преимущественном праве

Ваше длительное использование участка с оплатой аренды (доказательства с 1994 года) свидетельствует о длящихся арендных отношениях. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок или возобновлен, у администрации были ограниченные основания для его прекращения.

«Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 621, пункт 2)

Однако для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, есть особенность:

«Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.8, пункт 15)

Тем не менее, это не дает администрации права произвольно изменять участок и проводить аукцион, пока вы остаетесь арендатором.

Доказательства, которые можно использовать в суде

1. Квитанции об оплате аренды с 1994 года — подтверждают факт длящихся арендных отношений и фактическое владение участком.

2. Договоры аренды за 2010 и 2013 годы — подтверждают юридическое оформление арендных отношений.

3. Свидетельские показания — могут подтвердить факт длительного (с 1960 года) использования участка под огород.

4. Документы о проведении аукциона в 2022 году (извещение, протокол, договор с новым арендатором) — запросите их в администрации. На них будет основано требование о признании торгов недействительными.

5. Документы о межевании и изменении ВРИ — запросите в Росреестре и администрации. Они подтвердят незаконное изменение границ и разрешенного использования.

6. Фото- и видеоматериалы — подтверждают фактическое использование участка.

Рекомендации

1. Немедленно обратитесь к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах. Ситуация сложная, требует профессиональной подготовки искового заявления.

2. Запросите в администрации копии всех документов, касающихся вашего участка: распоряжения об изменении границ, межевой план, документы об аукционе, договор с новым арендатором.

3. Запросите выписку из ЕГРН на участок — через МФЦ или портал Росреестра.

4. Подготовьте исковое заявление в суд с требованиями:

   • Признать незаконными действия администрации по изменению границ, площади и вида разрешенного использования участка.
   • Признать недействительными результаты аукциона (если срок не истек).
   • Обязать администрацию восстановить положение, существовавшее до нарушения (возврат к площади 5 соток и прежнему ВРИ).
   • Взыскать убытки, причиненные незаконными действиями (если такие имеются).

5. Заявите о применении статьи 10 ГК РФ (злоупотребление правом) — действия администрации по единоличному изменению участка и проведению аукциона при наличии арендатора являются недобросовестными.

Вывод

Действия администрации по изменению границ, площади, вида разрешенного использования и проведению аукциона при наличии действующего арендатора являются незаконными. Вы имеете право требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения, в судебном порядке. Рекомендую действовать незамедлительно, особенно в части оспаривания торгов, так как срок исковой давности по этому требованию составляет 1 год.