Продажа квартиры за материнский капитал: задержка снятия обременения и обвинение в мошенничестве

Срок и порядок снятия обременения (погашения записи об ипотеке)

Обременение, возникшее при продаже квартиры с оплатой материнским капиталом, — это ипотека в силу закона в пользу продавца как залогодержателя до момента полной оплаты. Порядок её снятия установлен ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
   — п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Этой нормой установлено два разных срока, и для ситуации клиента важен второй: трёхдневный срок — это срок для Росреестра, а не для сторон. Если закладная не выдавалась (типичный случай при оплате маткапиталом без банка), запись погашается по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя — то есть покупателя и продавца — либо по заявлению самого залогодержателя. Отсюда вывод: закон не устанавливает никакого срока, в течение которого продавец «обязан» прийти в МФЦ; трёхдневный срок начинает течь только с момента, когда заявление уже поступило в орган регистрации прав. Просрочка покупателя с подачей заявления в СФР и просрочка сторон с подачей заявления в Росреестр — это не нарушение трёхдневного срока.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке орган регистрации прав направляет залогодателю и залогодержателю уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 1 1 .
— абз. п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Закон прямо говорит, что для погашения записи иных документов не требуется, и обязывает Росреестр в течение следующего рабочего дня после погашения уведомить обе стороны. Значит, ни для продавца, ни для покупателя не существует предусмотренной законом обязанности «снять обременение в N дней», и у продавца не было юридической возможности погасить запись в одиночку — требовалось участие покупателя. Кроме того, сама по себе просрочка внесения записи о погашении не влияет на прекращение залога.

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя
   — подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ

По смыслу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, то есть с момента полной оплаты (в вашем случае — поступления продавцу 08.08 всей суммы, включая 690 тыс. руб. маткапитала). Погашение записи в ЕГРН носит правоподтверждающий характер: оно убирает публичный «след» залога, но не создаёт и не сохраняет сам залог. Поэтому тезис покупателя, что именно из-за позднего снятия обременения возникли проблемы, юридически несостоятелен — обязательство было исполнено 08.08, с этой даты залог прекратился по закону.

1. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.
   — п. 4 ст. 8.1 ГК РФ

Пункт 4 ст. 8.1 ГК РФ объясняет, почему стороны вообще пошли в МФЦ: запись о прекращении права (обременения), возникшего в силу обстоятельства, указанного в законе, вносится по заявлению лица, для которого наступают такие последствия. Соответственно, заявление в Росреестр — это техническое действие, а не исполнение какой-либо «срочной обязанности» продавца перед покупателем.

Вывод. Закон не устанавливает срока, в течение которого продавцы обязаны были подать заявление о снятии обременения; трёхдневный срок адресован Росреестру и исчисляется с даты поступления заявления от обеих сторон. Продавец не имел возможности снять обременение единолично. Сам залог прекратился не с даты внесения записи, а с даты полной оплаты (08.08), поэтому никакого «виновного промедления» продавцов, образующего состав правонарушения, в действиях продавца нет. Досудебный и судебный порядок здесь не нужен; если покупатель предъявит гражданский иск о взыскании убытков за период с 08.08 по 27.08 — исковые требования к продавцу не подлежат удовлетворению, поскольку отсутствует противоправное поведение и причинная связь (ст. 15 ГК РФ).

Есть ли состав мошенничества (ст. 159.2 УК РФ) в действиях сторон

Это главный вопрос. Диспозиция нормы построена на способе — обмане, то есть представлении заведомо ложных сведений или умолчании о фактах.

1. Мошенничество при получении выплат , то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений , а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат, -
   — ч. 1 ст. 159.2 УК РФ

Состав преступления по ч. 1 ст. 159.2 УК РФ предполагает хищение — то есть безвозмездное изъятие чужих денежных средств путём обмана. Просрочка с подачей заявления (и со стороны покупателя на 21 день, и со стороны продавца с обременением) никак не является ни представлением ложных сведений, ни умолчанием о фактах: документы в СФР были поданы действительные, сделка реальная, квартира фактически отчуждена, деньги 690 тыс. руб. перечислены продавцу. Никакого хищения средств фонда не произошло — они потрачены на улучшение жилищных условий покупателя, как и предусмотрено законом.

1. Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении.
   — ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Чтобы убедиться, что СФР проверял сделку, достаточно нормы о рассмотрении заявления: решение по заявлению о распоряжении принимается в срок до пяти рабочих дней, а при непредставлении документов межведомственного характера — до двенадцати рабочих дней (ч. 1–1.4 ст. 8). Именно поэтому деньги пришли в течение пяти дней после подачи покупателем заявления — иными словами, СФР проверил сделку, признал её соответствующей закону и сам перечислил средства. Ссылка покупателя на «долгую подачу заявления» как на причину уголовного дела лишена смысла: срок подачи заявления в СФР законом не ограничен; закон устанавливает лишь срок рассмотрения уже поданного заявления.

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
   — п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Закон прямо предусматривает, что средства маткапитала при приобретении жилого помещения перечисляются физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения (то есть продавцу), — это законная, а не мошенническая схема. Продавец в такой сделке получает оплату за проданную квартиру и не является получателем социальной выплаты, поэтому субъектом ст. 159.2 УК РФ он быть не может: субъектом преступления является лицо, обращающееся за выплатой.

1. По статье 1592 УК РФ квалифицируется такое хищение денежных средств или иного имущества в форме мошенничества, которое связано с незаконным получением социальных выплат, а именно установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления выплат гражданам, нуждающимся в социальной поддержке. Для целей статьи 1592 УК РФ к социальным выплатам, в частности, относятся пособие по безработице, компенсации на питание, на оздоровление, субсидии для приобретения или строительства жилого помещения, на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, средства материнского (семейного) капитала
   — п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 48 от 30.11.2017

Пункт 15 Постановления Пленума ВС РФ № 48 от 30.11.2017 подтверждает: средства материнского (семейного) капитала относятся к социальным выплатам, посягательство на которые квалифицируется по ст. 159.2 УК РФ — но квалифицируется именно хищение, а не любое нарушение порядка распоряжения.

1. Обман как способ совершения мошенничества при получении выплат, предусмотренного статьей 1592 УК РФ, выражается в представлении в органы исполнительной власти, учреждения или организации, уполномоченные принимать решения о получении выплат, заведомо ложных и (или) недостоверных сведений о наличии обстоятельств, наступление которых согласно закону или иному нормативному правовому акту является условием для получения соответствующих выплат в виде денежных средств или иного имущества (в частности, о личности получателя, об инвалидности, о наличии детей, наличии иждивенцев, об участии в боевых действиях, отсутствии возможности трудоустройства), а также путем умолчания о прекращении оснований для получения указанных выплат. Если лицо путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах получило документ (справку, удостоверение, сертификат и пр.), подтверждающий его право на получение социальных выплат, однако по независящим от него обстоятельствам фактически не воспользовалось им для получения социальных выплат, содеянное следует квалифицировать в соответствии с частью 1 статьи 30 УК РФ как приготовление к мошенничеству при получении выплат, если обстоятельства дела свидетельствуют о том, что умысел лица был направлен на использование данного документа для совершения преступлений, предусмотренных частями 3 или 4 статьи 1592 УК РФ. Субъектом преступления, предусмотренного статьей 1592 УК РФ, может быть лицо, как не имеющее соответствующего права на получение социальных выплат, так и обладающее таким правом
   — п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 48 от 30.11.2017

Как разъясняет п. 16 того же Постановления, обман при получении выплат — это представление заведомо ложных и (или) недостоверных сведений о наличии обстоятельств, дающих право на выплату, либо умолчание о прекращении оснований для неё. Пленум подчёркивает и признак субъекта: виновным может быть лицо как не имеющее права на выплату, так и обладающее им — например, при введении в заблуждение относительно фактов, влияющих на размер выплат. Ни один из перечисленных признаков — ложные сведения, умолчание, искажение размера — в описанных вами фактах не усматривается.

Вывод. Состава преступления, предусмотренного ст. 159.2 УК РФ, в действиях продавцов нет: ни просрочка снятия обременения, ни просрочка покупателя с подачей заявления в СФР не образуют ни обмана, ни хищения. Более того, поскольку заявление в СФР было подано и по нему принято положительное решение (деньги перечислены в установленный срок), сомнительно, чтобы в действиях покупателя был состав мошенничества — законность проверялась фондом. Если в отношении покупателя действительно возбуждено уголовное дело, продавцов в нём следует требовать допроса только в статусе свидетелей; при вызове на допрос необходимо заявить, что оснований для подозрений у продавцов нет, и представить документы о реальности сделки.

Денежные последствия и возмещение потерь (гражданско-правовой разрез)

Этот вопрос нужно разобрать на случай, если покупатель предъявит требование о возмещении «из-за долгого снятия обременения» — например, убытков, возникших из-за невозможности распорядиться квартирой до 27.08.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Статья 15 ГК РФ позволяет взыскать убытки при нарушении права. Но для этого нужно доказать противоправность поведения причинителя и причинную связь; отсутствие предусмотренной законом обязанности снять обременение в конкретный срок (см. блок 1) означает отсутствие противоправного поведения продавца. К тому же сами покупатели с 05.07 по 08.08 не оплатили часть цены (690 000 руб.), а до 27.08 не участвовали в снятии обременения, хотя заявление подаётся совместно и с их стороны, — поэтому требуемая причинная связь не образуется.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если покупатель к тому же задержит какую-либо причитающуюся продавцу сумму (например, часть оплаты), к ней применима ст. 395 ГК РФ — проценты за пользование чужими денежными средствами. В данной ситуации оплата пришла 08.08, поэтому денежная ответственность возможна только при наличии недоплаты — это нужно проверить по договору (цена против фактически поступившей суммы). Если разницы нет, просрочка оплаты отсутствует.

1. В случае удовлетворения заявления о распоряжении территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации обеспечивает перевод средств материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении в порядке и сроки, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации.
   — ч. 7 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Норма ч. 7 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ объясняет, почему у продавца не было оснований требовать что-либо раньше: срок перечисления средств маткапитала устанавливается Правительством и отсчитывается от решения фонда. Перечисление пришло 08.08 — в пределах установленного срока после подачи заявления покупателем, поэтому продавец не лишился ничего «по вине покупателя» в размере, который можно подтвердить.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Здесь же важна встречная обязанность покупателя: по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ покупатель обязан оформить приобретённое с использованием маткапитала жильё в общую собственность себя, супруга и детей с определением долей по соглашению. Именно эта обязанность — центральная в сделках с маткапиталом, и именно её неисполнение (а не сроки снятия обременения) чаще всего становится предметом разбирательств. До момента выделения долей залог/обременение в пользу продавца обычно и сохраняется, поэтому его наличие в ЕГРН до 27.08 никак не могло «помешать» покупателю оформить свои права; напротив, погашение записи — условие для последующего распоряжения квартирой.

Вывод. Гражданско-правовые последствия для продавца по факту просрочки снятия обременения не возникают: противоправное поведение отсутствует, причинная связь не доказывается, а любые требования покупателя об убытках или моральном вреде не подлежат удовлетворению. Наоборот, у покупателя сохраняется обязанность выделить доли детям (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), и её исполнение — единственный юридически значимый вопрос, который стоит контролировать в этой сделке.

Что делать продавцу, если в отношении покупателя возбуждено уголовное дело

Если уголовное дело по ст. 159.2 УК РФ действительно возбуждено в отношении покупателя, продавцы к обвинению отношения не имеют: как показано в блоке 2, продавец в сделке с маткапиталом — не получатель социальной выплаты, а лицо, которому по закону перечислена оплата за отчуждённую квартиру. Максимум, в каком качестве продавец может быть вовлечён в такое дело, — свидетель.

1. Свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо обстоятельства, имеющие значение для расследования и разрешения уголовного дела, и которое вызвано для дачи показаний, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 17.04.2017 № 73-ФЗ ) 2. Вызов и допрос свидетелей осуществляются в порядке, установленном статьями 187 - 191 настоящего Кодекса. 3. Не подлежат допросу в качестве свидетелей: 1) судья, присяжный заседатель - об обстоятельствах уголовного дела, которые стали им известны в связи с участием в производстве по данному уголовному делу; 2) адвокат, защитник подозреваемого, обвиняемого - об обстоятельствах, ставших ему известными в связи с обращением к нему за юридической помощью или в связи с ее оказанием, за исключением случаев, если о допросе в качестве свидетеля ходатайствует адвокат, защитник подозреваемого, обвиняемого с согласия и в интересах подозреваемого, обвиняемого; (В редакции федеральных законов от 04.07.2003 № 92-ФЗ ; от 17.04.2017 № 73-ФЗ ) 3) адвокат - об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с оказанием юридической помощи, за исключением случаев, если о допросе в качестве свидетеля ходатайствует адвокат с согласия лица, которому он оказывал юридическую помощь; (В редакции Федерального закона от 17.04.2017 № 73-ФЗ ) 4) священнослужитель - об обстоятельствах, ставших ему известными из исповеди;
   — ч. 1 ст. 56 УПК РФ

Продавцы, которым известны обстоятельства реальной сделки (договор, передача квартиры, фактическое поступление средств), в полной мере подпадают под определение свидетеля по ч. 1 ст. 56 УПК РФ. Важно, что закон не допускает перевода лица из свидетеля в подозреваемого «автоматически» — для этого нужны данные о причастности к преступлению, которых в описанной ситуации нет.

1. отказаться свидетельствовать против самого себя, своего супруга (своей супруги) и других близких родственников, круг которых определен пунктом 4 статьи 5 настоящего Кодекса. При согласии свидетеля дать показания он должен быть предупрежден о том, что его показания могут быть использованы в качестве доказательств по уголовному делу, в том числе и в случае его последующего отказа от этих показаний; 2) давать показания на родном языке или языке, которым он владеет; 3) пользоваться помощью переводчика бесплатно; 4) заявлять отвод переводчику, участвующему в его допросе; 5) заявлять ходатайства и приносить жалобы на действия (бездействие) и решения дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, органа дознания, следователя, прокурора и суда; (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 440-ФЗ ) 6) являться на допрос с адвокатом в соответствии с частью пятой статьи 189 настоящего Кодекса; 7) ходатайствовать о применении мер безопасности, предусмотренных частью третьей статьи 11 настоящего Кодекса. 5. Свидетель не может быть принудительно подвергнут судебной экспертизе или освидетельствованию, за исключением случаев, предусмотренных частью первой статьи 179 настоящего Кодекса. 6. Свидетель не вправе: 1) уклоняться от явки по вызовам дознавателя, следователя или в суд; (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ ) 2) давать заведомо ложные показания либо отказываться от дачи показаний;
   — п. 1 ч. 4 ст. 56 УПК РФ

Ключевая гарантия для продавца — свидетельский иммунитет: он вправе отказаться свидетельствовать против себя и близких родственников. На практике это означает, что продавец, рассказывая о реальности сделки, не рискует «навредить самому себе», а если сочтут, что ответы могут ухудшить его положение, он вправе сослаться на п. 1 ч. 4 ст. 56 УПК РФ.

1. являться на допрос с адвокатом в соответствии с частью пятой статьи 189 настоящего Кодекса; 7) ходатайствовать о применении мер безопасности, предусмотренных частью третьей статьи 11 настоящего Кодекса. 5. Свидетель не может быть принудительно подвергнут судебной экспертизе или освидетельствованию, за исключением случаев, предусмотренных частью первой статьи 179 настоящего Кодекса. 6. Свидетель не вправе: 1) уклоняться от явки по вызовам дознавателя, следователя или в суд; (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ ) 2) давать заведомо ложные показания либо отказываться от дачи показаний; 3) разглашать данные предварительного расследования, ставшие ему известными в связи с участием в производстве по уголовному делу, если он был об этом заранее предупрежден в порядке, установленном статьей 161 настоящего Кодекса. 7. В случае уклонения от явки без уважительных причин свидетель может быть подвергнут приводу. 8. За дачу заведомо ложных показаний либо отказ от дачи показаний свидетель несет ответственность в соответствии со статьями 307 и 308 Уголовного кодекса Российской Федерации . 9. За разглашение данных предварительного расследования свидетель несет ответственность в соответствии со статьей 310 Уголовного кодекса Российской Федерации . Статья 56 1 . Лицо, в отношении которого уголовное дело выделено в отдельное производство в связи с заключением с ним досудебного соглашения о сотрудничестве 1.
   — п. 6 ч. 4 ст. 56 УПК РФ

Продавец вправе являться на допрос с адвокатом (п. 6 ч. 4 ст. 56 УПК РФ), заявлять ходатайства и обжаловать действия следователя. Этими правами стоит воспользоваться: на допросе достаточно правдиво изложить факты — заключение и исполнение договора, дату поступления денег (08.08), дату и совместный характер подачи заявления о снятии обременения (27.08), а также указать, что заявление в СФР подавал сам покупатель и по нему фондом принято положительное решение. Эти показания снимают любые сомнения в реальности сделки и добросовестности продавца.

Вывод. Для продавца корректный процессуальный сценарий — явиться по вызову в статусе свидетеля с адвокатом, дать правдивые показания о реальности и исполненности сделки, при необходимости воспользовавшись свидетельским иммунитетом. Отказ от явки (уклонение) сам по себе влечёт привод, а не ухудшение статуса (ч. 7 ст. 56 УПК РФ), поэтому уклоняться не нужно. Оснований опасаться перевода в статус подозреваемого при добросовестной и реальной сделке нет: отсутствует признак обмана и хищения (ст. 159.2 УК РФ), а перечисление средств фондом было санкционировано проверкой (ст. 8, п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).