Обязана ли фирма, обслуживающая домофон, красить входную дверь в подъезде, если это прописано в договоре, и куда жаловаться при отказе?

Ветка 1: если окраска двери входит в предмет договора на обслуживание домофона — отказ неправомерен

Отношения с фирмой, обслуживающей домофон за плату, — это возмездное оказание услуг, на которое распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей». Качество услуги определяется договором, а если условий о качестве в нём нет — обычно предъявляемыми требованиями.

1. Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. 2. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
   — пп. 1, 2 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Значит, ключевой документ — ваш экземпляр договора (квитанции, памятка, выданная при установке). Нужно посмотреть, что именно фирма обязалась обслуживать: только электронный блок и замок или ещё и дверное полотно, доводчик, петли, лакокрасочное покрытие. Если в перечне работ есть обслуживание двери или восстановление покрытия — облезлая ржавая краска есть недостаток оказанной услуги, и у вас возникает право выбора требований.

1. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
   — п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Право требовать безвозмездного устранения недостатка принадлежит каждому потребителю по его собственной оплате; закон не ставит его в зависимость от «набора заявок с нескольких подъездов».

{4}

Вы вправе не ждать согласия фирмы, а назначить разумный срок устранения недостатка письменным заявлением с датой — именно такое заявление фиксирует и срок, и факт обращения.

Недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем. (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Назначенный потребителем срок устранения недостатков товара указывается в договоре или в ином подписываемом сторонами документе либо в заявлении, направленном потребителем исполнителю.
— ст. 30 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Если фирма не уложится в назначенный срок — возникает неустойка и право на иные требования вплоть до отказа от договора.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона. В случае нарушения указанных сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, предусмотренные пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона.
— ст. 30 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требование об уменьшении цены или о возмещении ваших расходов на самостоятельное устранение недостатка (например, вы сами наняли маляра) должно быть удовлетворено в десятидневный срок.

1. Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
   — п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Просрочка этого десятидневного срока также даёт неустойку.

1. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона. В случае нарушения сроков, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона.
   — п. 3 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Размер неустойки — 3 % цены услуги за каждый день, но не более цены услуги.

1. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
   — п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Право отказаться от договора в любое время (оплатив фактически понесённые фирмой расходы) — ваша «защитная ветка»: вы не прикованы к фирме, которая отказывается работать.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод по ветке 1: если по договору фирма приняла на себя обслуживание двери (в том числе её ремонт и покраску), отказ со ссылкой на «невыгодность выезда из-за одной двери» незаконен — это одностороннее изменение согласованных условий. Вы вправе письменно потребовать безвозмездного устранения недостатка (покраски), назначив разумный срок; при просрочке — неустойка 3 % за день (не более цены услуги), а также соразмерное уменьшение цены, возмещение расходов на самостоятельное устранение или отказ от договора. Жалоба — в Роспотребнадзор; при неудовлетворении — иск в суд (по месту своего жительства либо по месту нахождения ответчика), госпошлина не уплачивается.

Ветка 2: если в договоре про дверь ничего нет — это общее имущество дома, отвечает управляющая организация

Если договор с фирмой касается только домофона, требовать покраски именно от неё нельзя — но покрасить дверь кто-то обязан. Входная дверь в подъезд прямо отнесена к общему имуществу многоквартирного дома.

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.09.2024 № 1256) е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— подп. «г» п. 2 Правил № 491

Содержание общего имущества включает текущий ремонт (в том числе восстановление отделки) элементов общего имущества, куда входит и входная дверь.

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества ; и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" ;
— подп. «з» п. 11 Правил № 491

Минимальный перечень обязательных работ прямо предусматривает содержание дверных заполнений помещений общего пользования и восстановительные работы при выявлении нарушений.

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
   — п. 13 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290

Значит, при этой ветке адресат требования — управляющая организация (ТСЖ, ЖСК), а при непосредственном управлении — подрядчик по договору содержания и ремонта. Заявку нужно формулировать именно как требование о текущем ремонте общего имущества.

Вывод по ветке 2: если дверь не входит в предмет договора с домофонной фирмой, покраска — обязанность лица, управляющего домом (УК/ТСЖ/ЖСК), по текущему ремонту общего имущества. Требование к домофонной фирме в этом случае не предъявляется; заявка на ремонт (покраску) входной двери подаётся в управляющую организацию, при бездействии — жалоба в Государственную жилищную инспекцию и/или прокуратуру, Роспотребнадзор по факту некачественной услуги, при необходимости — иск в суд.

Смешанный случай: дверь обслуживают обе организации, но формулировки размыты

Если из документов неясно, кто отвечает за дверь, исходите из того, что каждая организация отвечает в своей части: электроника и замок — фирма, полотно двери как элемент общего имущества — УК. Полезно письменно запросить перечень работ по договору: закон даёт потребителю право на необходимую и достоверную информацию об оказываемых услугах.

1. Потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах). 2. Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках республик и иных языках народов Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 168-ФЗ) 3. Уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель по требованию потребителя обязаны предоставить подтверждение своих полномочий, вытекающих из заключенного ими договора с изготовителем (продавцом). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2018 № 250-ФЗ)
   — п. 1 ст. 8 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Одинаковый по смыслу запрос направьте и фирме, и управляющей организации — их письменные ответы сами станут доказательством того, кто уклоняется от обязанности.

Вывод по смешанному случаю: запросите у фирмы и управляющей организации письменный перечень работ по договору и по содержанию общего имущества; по ответам определите надлежащего ответчика и направьте ему претензию. Обязательный досудебный порядок по такому спору не установлен, но письменная фиксация требования ускоряет решение и служит доказательством уклонения.

Требование «собирайте заявки с нескольких подъездов» незаконно

Фирма не вправе менять согласованные условия «под себя»: обязательство должно исполняться так, как оно определено договором, а односторонний отказ и одностороннее изменение условий не допускаются.

Статья 309. Общие положения Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— ст. 309 ГК РФ

Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства 1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— ст. 310 ГК РФ

Условие договора, позволяющее исполнителю в одностороннем порядке менять предмет, цену, срок и иные согласованные условия, прямо отнесено законом к недопустимым и ничтожно.

1. условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; 2) условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом;
   — подп. 1 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Более того, закон специально запрещает ставить удовлетворение требований потребителя по недостаткам в зависимость от условий, не связанных с этими недостатками.

Запрещается удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками ставить в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг). Запрещается отказ в заключении договора и во внесении изменений в договор в случае правомерного указания потребителем на недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, в целях исключения таких условий. При предъявлении потребителем требования об исключении из договора недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, указанное требование подлежит рассмотрению в течение десяти дней со дня его предъявления с обязательным извещением потребителя о результатах рассмотрения и принятом мотивированном решении по существу указанного требования. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 07.04.2025 № 69-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 07.04.2025 № 69-ФЗ) 3 1 . Продажа дополнительных товаров (выполнение дополнительных работ, оказание дополнительных услуг) за отдельную плату осуществляется продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) исключительно с согласия потребителя. Потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы за проданные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги).
— п. 3 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Дублирующая норма подтверждает это же в перечне недопустимых условий договора.

1. условия, которые ставят удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг); 15) иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. 3. Продавец (исполнитель, владелец агрегатора) не вправе отказывать в заключении, исполнении договора, направленного на приобретение одних товаров (работ, услуг), по причине отказа потребителя в приобретении иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) в полном объеме. Запрещается удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками ставить в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг). Запрещается отказ в заключении договора и во внесении изменений в договор в случае правомерного указания потребителем на недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, в целях исключения таких условий.
   — подп. 14 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требование «соберите заявки с нескольких подъездов» — именно такое не связанное с недостатком условие; оно ничтожно независимо от того, записано ли оно в договоре.

Вывод по вопросу: условие об обязательном «наборе заявок с нескольких подъездов» незаконно: оно ставит исполнение в зависимость от обстоятельства, не связанного с недостатком, и является попыткой одностороннего изменения обязательства. Требуйте исполнения по вашему обращению; отказ фиксируйте письменно и предъявляйте требования по ст. 29, 31 Закона РФ «О защите прав потребителей», ссылаясь на ничтожность такого условия (ст. 16 Закона).

Денежные последствия: неустойка, убытки, проценты, моральный вред

Отказ от договора не «обнуляет» расчёты: помимо неустойки возмещаются убытки, а уплата неустойки не освобождает от исполнения обязанности в натуре.

1. Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем.
   — п. 3 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором. (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3. Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 4. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 5. Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 6.
   — п. 2 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Ст. 31 и ст. 30 Закона устанавливают сроки и неустойку — 3 % цены услуги за каждый день просрочки (не более цены услуги).

1. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
   — п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона. В случае нарушения сроков, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона.
   — п. 3 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Если исполнитель неправомерно удерживает и не возвращает уплаченные вами деньги, на сумму долга дополнительно начисляются проценты по ключевой ставке Банка России — но не одновременно с неустойкой за то же нарушение.

случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Помимо этого, потребитель вправе требовать компенсации морального вреда, а при удовлетворении требований судом — штраф 50 % от присуждённой суммы.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
   — п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Отказ от договора — «защитная ветка» на случай, если фирма так и не покрасит дверь.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод по вопросу: при отказе фирмы направьте письменную претензию с требованием устранить недостаток (покрасить дверь) в назначенный срок, приложив расчёт неустойки (3 % за день просрочки, не более цены услуги) и расходов; в претензии укажите на недопустимость условия о «наборе заявок» и потребуйте его исключения. При неудовлетворении — жалоба в Роспотребнадзор (по недопустимым условиям и отказу) и/или в ГЖИ (по содержанию общего имущества), прокуратура — при бездействии; далее иск в суд по месту своего жительства либо по месту нахождения ответчика, госпошлина не уплачивается. В иске заявляйте: устранение недостатка/возмещение расходов, неустойку, убытки, компенсацию морального вреда и штраф 50 %. Обязательный досудебный порядок по такому спору не установлен.