Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости и вернуть деньги, если квартиру из объявления так и не показали, а услуги считаются оказанными?

Квалификация договора: это возмездное оказание услуг, и на вас распространяется Закон о защите прав потребителей

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 779 ГК РФ

Информационные услуги прямо названы в п. 2 ст. 779 ГК РФ как разновидность возмездных услуг — значит, даже если агентство назвало договор «оказанием содействия в подборе вариантов», по своей сути это договор возмездного оказания услуг, регулируемый главой 39 ГК РФ. Поскольку вы (физическое лицо) заказали услугу для личных нужд, а агентство — профессиональный исполнитель, к отношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей». Это ключевой вывод: он открывает вам весь арсенал потребительских прав (возврат денег, неустойка, моральный вред, штраф).

Вывод по вопросу: между вами и агентством заключён договор возмездного оказания информационных услуг; спор регулируется главой 39 ГК РФ и Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Вы вправе расторгнуть договор в любой момент, а агентство может удержать только доказанные фактические расходы

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
— п. 1 ст. 782 ГК РФ

Право на отказ от договора оказания услуг в любое время — императивное: оно не зависит от того, довольны ли вы работой агентства, есть ли у него претензии к вам или что написано в договоре. Единственное, что вы обязаны компенсировать, — фактически понесённые исполнителем расходы, связанные с этим договором. Агентство утверждает, что «услуги оказаны, доступ к базе дан, варианты предлагали» — но эти слова сами по себе не формируют фактических расходов; оно должно доказать конкретные затраты (например, оплату доступа к базе данных) документами.

В силу статьи 32 Закона о защите прав потребителей и пункта 1 статьи 782 ГК РФ потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Из приведенных положений закона следует, что потребитель в любое время вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг и потребовать возврата уплаченных по договору сумм за вычетом фактически понесенных исполнителем расходов. Обязанность доказать наличие таких расходов и их размер в данном случае возлагается на исполнителя. Если имеет место абонентский договор на оказание услуг, то потребитель имеет право требовать возврата денежных сумм, уплаченных за тот период действия договора, на который он досрочно прекращен. 20 По данному делу суд апелляционной инстанции, отказав потребителю в возврате уплаченных по договору денежных сумм, названные положения закона не учел. Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда указала, что суд апелляционной инстанции, ссылаясь на уплату денежных средств за услугу не ответчику, а автосалону, в нарушение положений части 2 статьи 56 и статьи 196 ГПК РФ не определил все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства и правоотношения сторон, в частности не определил, от чьего имени и за чей счет заключался договор на оказание услуг со стороны исполнителя.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 18.10.2023

Верховный Суд прямо разъяснил механику: обязанность доказать наличие и размер фактических расходов лежит на исполнителе. Агентство по сути уже отказало в возврате — значит, бремя доказывания того, что удержание правомерно, целиком на нём.

Вывод по вопросу: вы вправе в любое время отказаться от договора и потребовать возврата всей уплаченной суммы; агентство удержать может только документально подтверждённые фактические расходы, которые обязано доказать суду.

Условия договора о невозврате денег и о «считающейся оказанной услуге» не работают — они ничтожны

Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления. 2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права;
— п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки;
— подп. 3 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 данного закона. Согласно пункту 2 названной статьи к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, в том числе относятся: условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 этого закона (подпункт 3); иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей (подпункт 15). Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 18.10.2023

Агентство строит позицию на том, что «договор подписан, услуги оказаны, доступ дали, варианты предлагали» — то есть на букве условий соглашения. Но если договор содержит пункт о невозврате оплаты при отказе или о том, что услуга считается оказанной с момента подбора вариантов, это прямо подпадает под подп. 3 п. 2 ст. 16: условие, препятствующее свободной реализации вашего права, установленного ст. 32 Закона, ничтожно и не подлежит применению. Ничтожность означает, что такое условие независимо от того, подписали ли вы его, правовых последствий не влечёт.

Вывод по вопросу: условие о невозврате денег и о том, что услуга уже считается оказанной, ничтожны; ссылка агентства на подписанный договор как на основание для удержания денег юридически несостоятельна.

Квартиру из объявления не показали — это нарушение условий об исполнении и о целях, для которых вам нужна услуга

Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями. 4. При продаже товара по образцу и (или) описанию продавец обязан передать потребителю товар, который соответствует образцу и (или) описанию. 4 1 . При продаже отдельных видов технически сложных товаров с предварительно установленными программами для электронных вычислительных машин потребителю обеспечивается возможность использовать отдельные виды технически сложных товаров с предварительно установленными программами для электронных вычислительных машин, странами происхождения которых являются Российская Федерация или другие государства - члены Евразийского экономического союза. Перечень отдельных видов указанных технически сложных товаров, порядок составления и ведения перечня программ для электронных вычислительных машин, странами происхождения которых являются Российская Федерация или другие государства - члены Евразийского экономического союза и которые должны быть предварительно установлены, и порядок их предварительной установки, включая требования к функционированию, определяются Правительством Российской Федерации.
— п. 3 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.
— п. 1 ст. 12 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

Ключевой факт: вы прямо сообщили, что нужна именно та квартира из объявления, а не «похожие варианты», и стороны договорились показать её в день заключения договора. Это значит, что результат услуги должен был быть пригоден для конкретной известной исполнителю цели (п. 3 ст. 4). Хозяйка перестала отвечать, показ не состоялся — услуга в согласованный результат не вышла. Дополнительно: если проверить квартиру и её собственника фактически было невозможно (скрытый дефект «пустого» объявления), это ещё и ненадлежащая информация об объекте, что даёт право на отказ и возврат по п. 1 ст. 12 Закона.

Вывод по вопросу: неоказание согласованной услуги (квартиру из объявления не показали, собственник не вышел на связь) — самостоятельное нарушение; даже независимо от отказа по ст. 32 Закона оно даёт право требовать возврата денег.

Квартиру не показали — можно квалифицировать и как нарушение срока, что даёт право на неустойку

потребитель по своему выбору вправе: (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 25.10.2007 № 234-ФЗ) назначить исполнителю новый срок; (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
— п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

При отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу). (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Неустойка (пеня) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
— п. 4 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
— п. 1 ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона. В случае нарушения сроков, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона.
— п. 3 ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

Если в договоре был зафиксирован срок оказания услуги (или срок, согласованный при заключении, — показать квартиру в тот же день), то его истечение квалифицируется по ст. 28 Закона: вы вправе отказаться от договора и требовать возврата. Важнее другое — п. 4 ст. 28: при таком отказе исполнитель не вправе требовать ни затрат, ни платы за услугу, если потребитель её не принял. Вы услугу не приняли (акта нет, квартиру не показали) — значит, удержание любых сумм тем более неправомерно. За нарушение 10-дневного срока возврата по ст. 31 начисляется неустойка 3% в день (по п. 5 ст. 28), но не более цены услуги.

Вывод по вопросу: при отказе из-за неоказания услуги в срок исполнитель лишён права на возмещение своих затрат; за просрочку возврата денег после претензии вам причитается неустойка до 3% за каждый день, ограниченная ценой услуги.

Денежные последствия: возврат суммы, проценты, моральный вред и штраф 50%

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
— ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

Уплаченные вами деньги агентство теперь удерживает без законного основания (его и не было — услуга не оказана), поэтому они возвращаются как неосновательное обогащение. С момента отказа в возврате на сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ по ключевой ставке (п. 2 ст. 1107 ГК). Помимо возврата суммы вы вправе требовать компенсацию морального вреда, размер которой определит суд, а при удовлетворении иска суд дополнительно взыщет штраф 50% от присуждённого — это существенно повышает цену спора для агентства.

Вывод по вопросу: к взысканию — уплаченная сумма, проценты за пользование деньгами, компенсация морального вреда и штраф 50% от суммы удовлетворённых требований.

Что делать: письменная претензия (10 дней), затем суд; подсудность и пошлины в вашу пользу

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
— п. 1 ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ
— п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ
— п. 3 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1

по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Начните с письменной претензии с уведомлением об отказе от договора и требованием вернуть всю сумму (себе оставьте копию и подтверждение отправки/вручения). Закон даёт агентству 10 дней на возврат — с 11-го дня начисляется неустойка. Если ответа нет или отказ — иск в суд. По потребительским спорам вы выбираете подсудность (место своего жительства, нахождения агентства или исполнения договора), пошлина не платится, а при цене иска до 100 000 ₽ дело рассмотрит мировой судья. Бремя доказывания фактических расходов и надлежащего оказания услуги лежит на агентстве. Заявить требования можно в течение 3 лет.

Вывод по вопросу: порядок такой — письменная претензия с отказом от договора → 10-дневный срок → при отказе иск в суд (по вашему выбору подсудности, без пошлины, к мировому судье при цене иска до 100 000 ₽) в пределах 3 лет.

Если признаки обмана: параллельно можно заявить в полицию о мошенничестве

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Если выяснится, что квартиры из объявления в действительности не существовало либо собственник к объявлению отношения не имеет, а деньги собирались именно под этот «фантомный» объект, речь может идти о хищении чужого имущества путём обмана или злоупотребления доверием. Это отдельный, уголовно-правовой трек: заявление в полицию не мешает гражданскому иску, а установленные в уголовном деле факты помогут и в суде. Не оплачивайте никаких «дополнительных» сумм, пока разбираетесь.

Вывод по вопросу: при сомнении в существовании квартиры подайте заявление в полицию о мошенничестве (ст. 159 УК РФ) — это не препятствует одновременному предъявлению гражданского требования о возврате денег.