Законно ли требование риелтора оплатить услуги, если договор не подписывался и оплата не согласовывалась?

Заключён ли договор с первым риелтором: соглашение и цена

Обязанность платить возникает только из заключённого договора. Договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, включая предмет и те условия, относительно которых по заявлению стороны должно быть достигнуто соглашение.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
— п. 1 ст. 432 ГК РФ

При этом акцепт должен быть полным и безоговорочным, а молчание акцептом по общему правилу не является:

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
— п. 1 ст. 438 ГК РФ

Договор возмездного оказания услуг предполагает, что исполнитель действует именно по заданию заказчика, то есть услуга заказывается, а не навязывается постфактум:

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
— п. 1 ст. 779 ГК РФ

В вашей ситуации вы не подписывали договор, не давали первому риелтору поручения на подбор квартиры и не согласовывали вознаграждение — поэтому соглашения об оказании услуг (и, тем более, о его цене) между вами и первым риелтором достигнуто не было. Сам по себе показ квартир без предварительного согласования условий (в том числе платности) не порождает у вас денежного обязательства перед этим риелтором.

Однако есть норма-«ловушка» на случай, если риелтор будет утверждать, что вы приняли его услуги фактическими действиями (конклюдентно):

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ) 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 1 ст. 424 ГК РФ

Важно: пункт 3 статьи 424 ГК РФ о «цене, обычно взимаемой за аналогичные услуги», применяется только тогда, когда договор заключён, но в нём не согласована цена. Если договора как такового нет (нет оферты с существенными условиями и нет её акцепта), эта норма не запускается — нечего «дополнять» ценой, когда нет самого обязательства. Ключевой вопрос, который будет решать суд: направлял ли риелтор вам оферту (например, называл конкретную услугу и её стоимость) и акцептовали ли вы её каким-либо действием. При отсутствии обоих элементов — договор не заключён, а требование об оплате бездоговорно.

Вывод: при отсутствии подписанного договора, согласованного поручения и цены требование первого риелтора об оплате не основано на договоре. Показывать квартиры «просто так» — его собственный предпринимательский риск (обычно вознаграждение такому риелтору платит продавец/агрегатор, а не покупатель).

Даже при наличии договора вы вправе отказаться и оплатить лишь фактически понесённые расходы

Даже если суд пришёл бы к выводу, что какой-то договор об оказании услуг с первым риелтором фактически сложился, вы как потребитель (гражданин, приобретающий жильё для личных нужд) вправе отказаться от него в любой момент, оплатив исполнителю только фактически понесённые и документально подтверждённые расходы, а не полное вознаграждение и не «стоимость услуги»:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
— ст. 32 Закона РФ № 2300-1

Аналогичное правило закреплено в ГК:

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 . Особенности договора об оказании услуг по предоставлению информации Договором, в силу которого исполнитель обязуется совершить действия по предоставлению определенной информации заказчику (договор об оказании услуг по предоставлению информации), может быть предусмотрена обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) Глава 40. Перевозка Статья 784. Общие положения о перевозке 1. Перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. 2. Общие условия перевозки определяются транспортными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми в соответствии с ними правилами.
— п. 1 ст. 782 ГК РФ

Позиция Верховного Суда прямо возлагает бремя доказывания таких расходов на исполнителя:

В силу статьи 32 Закона о защите прав потребителей и пункта 1 статьи 782 ГК РФ потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Из приведенных положений закона следует, что потребитель в любое время вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг и потребовать возврата уплаченных по договору сумм за вычетом фактически понесенных исполнителем расходов. Обязанность доказать наличие таких расходов и их размер в данном случае возлагается на исполнителя.
— п. 10 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом ВС РФ 18.10.2023)

Применительно к агентской модели риелторской деятельности вознаграждение уплачивается за фактическое исполнение поручения, о чём агент обязан отчитаться:

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. 2. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала. 3. Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
— п. 1 ст. 1008 ГК РФ

Вывод: даже в наихудшем для вас сценарии (если суд признает договор заключённым) вы обязаны оплатить не «вознаграждение риелтора», а лишь документально подтверждённые фактические расходы, которые он понёс именно в связи с исполнением обязательств перед вами. Доказывать их наличие и размер обязан сам риелтор. Показ квартир как таковой к задокументированным расходам не относится — это его текущая деятельность.

Нарушение права на информацию и недопустимость платы за «навязанную» услугу

Потребитель имеет право на своевременную и достоверную информацию, в том числе о цене услуги и полной сумме, подлежащей выплате, — до заключения договора:

Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
— п. 1 ст. 10 Закона РФ № 2300-1

Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать: наименование технического регламента или иное установленное законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение; (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг), в отношении продуктов питания сведения о составе (в том числе наименование использованных в процессе изготовления продуктов питания пищевых добавок, биологически активных добавок, информация о наличии в продуктах питания компонентов, полученных с применением генно-инженерно-модифицированных организмов, в случае, если содержание указанных организмов в таком компоненте составляет более девяти десятых процента), пищевой ценности, назначении, об условиях применения и хранения продуктов питания, о способах изготовления готовых блюд, весе (объеме), дате и месте изготовления и упаковки (расфасовки) продуктов питания, а также сведения о противопоказаниях для их применения при отдельных заболеваниях. Перечень товаров (работ, услуг), информация о которых должна содержать противопоказания для их применения при отдельных заболеваниях, утверждается Правительством Российской Федерации; (В редакции федеральных законов от 21.12.2004 № 171-ФЗ; от 25.10.2007 № 234-ФЗ) цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при оплате товаров (работ, услуг) через определенное время после их передачи (выполнения, оказания) потребителю, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы;
— абз. 4 п. 2 ст. 10 Закона РФ № 2300-1

Требование оплатить услуги, о цене (и даже о самом факте их возмездности) вам не сообщали до сделки, означает, что информация о существенном условии — цене — до вас доведена не была. Кроме того, законодательство прямо запрещает возлагать на потребителя плату за дополнительные услуги без его согласия:

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; 2) условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя;
— подп. 6 п. 2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1

Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— п. 1 ст. 16 Закона РФ № 2300-1

Применительно к вашей ситуации: вам постфактум пытаются возложить обязанность оплатить «услуги» (показ квартир), которые вы не заказывали и о платности которых вас не предупреждали. Это равнозначно оказанию дополнительной услуги за плату без получения согласия потребителя — такое условие ничтожно и не создаёт обязательства.

Вывод: требование оплатить услуги, о возмездном характере и цене которых вас не информировали и согласие на которые вы не давали, неправомерно. Даже если риелтор предъявит некий «договор» задним числом, условие о плате за не согласованную с вами услугу ничтожно в силу закона.

Кто вправе требовать вознаграждение: «двойная комиссия» и смежные последствия

По агентской модели риелтор действует по поручению принципала — как правило, это продавец недвижимости, от имени и за счёт которого агент и работает:

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

В вашем случае понравившаяся квартира продавалась через второго риелтора. Если у продавца договор на реализацию именно со вторым риелтором, то вознаграждение этому риелтору обязан платить продавец (его принципал), а не вы как покупатель. Первый риелтор, показавший вам объект, в лучшем для него случае находится в правоотношениях с продавцом или со вторым риелтором (например, по договору о разделе комиссии), но никак не с вами — вы ему поручения не давали, принципалом для него не выступали.

Если же вы уже уплатили первому риелтору какую-либо сумму, а договора с ним не было и услуга вам не заказывалась, эта сумма получена без установленного законом или сделкой основания и подлежит возврату как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На неосновательно удержанные деньги начисляются проценты по статье 395 ГК РФ:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Отдельно принуждение к оплате несуществующего обязательства, если оно сопровождалось введением в заблуждение или угрозами, может содержать признаки злоупотребления правом:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Вывод: требовать вознаграждение за сделку вправе тот риелтор, с которым у лица заключён договор и кто фактически исполнял поручение. У вас договора с первым риелтором нет, поручения вы ему не давали, а квартира проходила через второго риелтора — поэтому требование первого риелтора к вам не основано ни на агентском договоре, ни на договоре оказания услуг. Если вы что-либо ему уже заплатили — сумма подлежит возврату как неосновательное обогащение с процентами.

Как защититься: досудебный порядок, суд, что взыскать

Если риелтор продолжает требовать оплату — займите письменную позицию и при необходимости идите в суд первым (на предъявление иска о защите прав потребителей либо, если вы уже что-то уплатили, о возврате неосновательного обогащения).

Ваши требования при нарушении прав потребителя:

• компенсация морального вреда — при наличии вины исполнителя:

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
— ст. 15 Закона РФ № 2300-1

• потребительский штраф 50% от присуждённой суммы за отказ удовлетворить требования добровольно:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ № 2300-1

Подсудность — по вашему выбору (по месту жительства истца, по месту нахождения ответчика либо по месту заключения/исполнения договора):

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.
— п. 2 ст. 17 Закона РФ № 2300-1

От уплаты госпошлины при цене иска до 1 млн руб. вы освобождены:

Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
— п. 3 ст. 17 Закона РФ № 2300-1

Вывод: кратчайшая линия защиты — направить риелтору письменный отказ со ссылками на отсутствие договора и согласованной цены (ст. 432, 779 ГК, ст. 10, 16, 32 ЗоЗПП) и предложить ему при несогласии обращаться в суд, где он должен будет доказать и факт заключения договора, и размер фактически понесённых расходов. Спор рассматривается судом общей юрисдикции (мировой судья — при цене иска до 100 000 руб., районный суд — свыше), по вашему выбору подсудности и без госпошлины; при удовлетворении иска взыскиваются также моральный вред и штраф по п. 6 ст. 13 ЗоЗПП.

Сроки защиты и порядок исполнения отказа

Общий срок исковой давности по гражданско-правовым требованиям составляет три года и исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). В вашей ситуации «требование об оплате» от риелтора само по себе ещё не запускает течение срока против вас — напротив, срок будет иметь значение для двух сценариев: (а) если риелтор подаст к вам иск о взыскании «вознаграждения», вы вправе заявить возражение о том, что договор не заключён, и такое возражение может быть заявлено в любой момент рассмотрения дела (незаключённость договора не «погашается» давностью); (б) если вы что-то уже уплатили риелтору, срок на возврат неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК) также составляет три года со дня, когда вы узнали об отсутствии у него правового основания на удержание денег.

Исполнение вашей защиты на практике следующее: поскольку платить вы не обязаны, никакого «исполнения» с вашей стороны не требуется — достаточно не переводить деньги и зафиксировать письменную позицию (отказ со ссылкой на ст. 432, 779, 782 ГК, ст. 10, 16, 32 Закона РФ № 2300-1). Если же сумма уже уплачена, требование о её возврате направляется риелтору письменно, а при отказе — взыскивается в суде вместе с процентами по ст. 395 ГК (п. 2 ст. 1107 ГК) и, поскольку вы потребитель, штрафом по п. 6 ст. 13 Закона РФ № 2300-1.

Вывод: срок исковой давности (три года) начинается со дня, когда вы узнали о нарушении права (получении требования об оплате либо об отказе вернуть уплаченное). Никакие платежи первому риелтору вы вносить не обязаны; если платёж уже совершён — он возвращается как неосновательное обогащение с процентами, а подсудность и освобождение от госпошлины определяются по ст. 17 Закона РФ № 2300-1.