В рассматриваемой ситуации отношения между потребителем (физическим лицом, арендующим квартиру для проживания) и юридическим лицом, предоставившим жилье, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о договоре аренды (имущественного найма), а также Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку арендодатель оказывает услуги по временному размещению в предпринимательских целях, а арендатор использует квартиру для личных бытовых нужд.
Ключевым для квалификации является обязанность арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии. Согласно статье 606 ГК РФ, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В силу статьи 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить жилое помещение для проживания. Несмотря на отсутствие письменного договора, фактическое предоставление квартиры в пользование и ее оплата подтверждают наличие арендных отношений. Отсутствие письменной формы (ст. 674 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ) не лишает договор юридической силы, но ограничивает возможность ссылаться на свидетельские показания; однако в деле имеются письменные доказательства (переписка, чеки об оплате), что позволяет установить содержание обязательств.
Обнаруженный в первый день заселения неработающий холодильник является недостатком, частично препятствующим пользованию имуществом, что регулируется статьей 612 ГК РФ. Данная норма предоставляет арендатору право по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение недостатков либо досрочного расторжения договора. В ситуации, когда холодильник не работал 10 дней, потребитель вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы за этот период, поскольку услуга не соответствовала заявленному качеству, а неисправность не была оговорена при заключении и не должна была быть обнаружена при осмотре.
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 612
Кроме того, пункт 4 статьи 614 ГК РФ также закрепляет право арендатора на соответственное уменьшение арендной платы, если по не зависящим от него обстоятельствам условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились. В данном случае отсутствие работающего холодильника — существенное ухудшение, так как арендатор рассчитывал на полноценное проживание с возможностью хранения продуктов.
- Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 614
Что касается досрочного расторжения договора и возврата всей уплаченной суммы, статья 620 ГК РФ предусматривает такое право арендатора, если переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены, не были заранее известны и не должны были быть обнаружены при осмотре. Неработающий холодильник — очевидный недостаток, препятствующий нормальному проживанию. Арендодатель не оговорил его при заключении, арендатор обнаружил его уже после заселения. При этом срок устранения (10 дней) для договора посуточной аренды на 30 дней является неразумно длительным, что дает потребителю основание настаивать на расторжении в судебном порядке.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: ... 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 620
Возникает вопрос о применимости статьи 629 ГК РФ, устанавливающей 10-дневный срок для устранения недостатков по договору проката. Данная норма относится к специальному виду аренды — прокату (статьи 626–631), но с учетом того, что арендодатель — юридическое лицо, систематически сдающее жилье, к этим правоотношениям могут быть применены положения о прокате. Согласно этой статье, арендодатель обязан устранить недостатки в десятидневный срок. В нашем случае арендодатель заявил о замене холодильника только через 10 дней, что формально соответствует данному сроку, однако он не произвел замену немедленно и не уложился в разумные сроки с учетом потребностей арендатора. Более того, арендатор вправе не ждать истечения 10 дней, если недостаток делает проживание существенно затруднительным, и сразу реализовать права по статье 612 ГК РФ.
- При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 629
Отдельно следует оценить ссылку арендодателя на уже предоставленную скидку. Такая скидка документально не оформлена, и ее размер и условия не согласованы. В силу статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель несет ответственность за нарушение прав потребителя, если не докажет, что нарушение произошло вследствие непреодолимой силы или по иным основаниям, предусмотренным законом. Отсутствие письменных документов о скидке означает, что потребитель не принимал на себя обязательство считать эту скидку компенсацией за будущие недостатки. Арендодатель не вправе ссылаться на устную скидку как на основание для освобождения от ответственности за неисправный холодильник.
- За нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
- Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.
- Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
— Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 13
Также стоит отметить, что обязанность наймодателя предоставить жилое помещение, пригодное для проживания, и обеспечивать его надлежащее состояние закреплена статьей 676 ГК РФ. Холодильник, указанный в объявлении, является частью оснащения, необходимого для нормального проживания. Его неработоспособность свидетельствует о невыполнении данной обязанности.
- Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
- Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 676
Таким образом, потребитель вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы за дни, когда холодильник не работал, а также в судебном порядке — расторжения договора и возврата всей уплаченной суммы, если недостаток не устранен в разумный срок (с учетом того, что арендодатель назначил срок 10 дней, что для краткосрочной аренды может считаться неразумным). Обращение в Роспотребнадзор является эффективным способом защиты, поскольку арендодатель — юридическое лицо, оказывающее услуги потребителям, и ведомство вправе проводить проверки, выдавать предписания и привлекать к административной ответственности.
