В рассматриваемой ситуации сдача комнат отдыхающим в нежилом помещении (бывшем офисном здании) образует деятельность по временному размещению, которая подпадает под регулирование ряда нормативных актов. Прежде всего, квалифицируем правоотношения. Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» распространяется на отношения, возникающие между потребителем (отдыхающим) и исполнителем (лицом, оказывающим услуги размещения), что прямо следует из преамбулы Закона. Соответственно, все права и обязанности, установленные этим Законом, применяются к пользователю как к исполнителю.
С точки зрения Гражданского кодекса, такая деятельность оформляется договором возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Предоставление комнаты для временного проживания с оплатой — это именно услуга, а не аренда, так как пользователь, скорее всего, также оказывает сопутствующие услуги (уборка, смена белья, предоставление мебели). При этом ст. 783 ГК РФ устанавливает, что к договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде и бытовом подряде, если это не противоречит особенностям предмета. Это означает, что пользователь обязан оказывать услуги качественно и в срок, а потребитель вправе требовать устранения недостатков.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, ст. 779
Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, ст. 783
Далее, поскольку пользователь ведет систематическую деятельность по извлечению прибыли, он обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (или юридического лица). Согласно ст. 14.1 КоАП РФ, осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации является административным правонарушением. В вашем случае сдача комнат отдыхающим — это именно предпринимательская деятельность (регулярная, платная, направленная на получение дохода). Таким образом, отсутствие статуса ИП или юрлица влечет ответственность в виде штрафа.
Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица... влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ, ст. 14.1
Ключевой вопрос — о так называемой «самооценке». В законодательстве под этим термином обычно понимается декларирование соответствия требованиям пожарной безопасности. Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» устанавливает, что здания гостиниц и аналогичных средств размещения относятся к классу функциональной пожарной опасности Ф1.2 (ст. 32). Для таких зданий в силу ст. 64 требуется предоставление декларации пожарной безопасности. Статьи 144 и 145 уточняют, что оценка соответствия объектов защиты проводится в форме декларирования пожарной безопасности (обязательное подтверждение). Следовательно, пользователь, эксплуатирующий нежилое здание под размещение людей, обязан составить и подать декларацию пожарной безопасности до ввода объекта в эксплуатацию или при изменении функционального назначения.
б) Ф1.2 - гостиницы, общежития (за исключением общежитий квартирного типа), спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов;
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 32
- Декларация пожарной безопасности составляется в отношении здания, сооружения, производственного объекта, для которых законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено проведение экспертизы проектной документации (за исключением зданий классов функциональной пожарной опасности Ф1.3, Ф1.4), а также в отношении зданий (частей зданий) класса функциональной пожарной опасности Ф1.1...
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 64
- декларирования пожарной безопасности;
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 144
...выполнены требования пожарной безопасности, содержащиеся в стандарте организации...; 5) результаты исследований, расчетов и (или) и...
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 6
Что касается обязательной классификации средств размещения (гостиниц, хостелов), она регулируется Федеральным законом от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации». Статья 5.1 прямо устанавливает, что классификация средств размещения осуществляется в соответствии с положением, утверждаемым Правительством РФ, и правилами классификации. Сдача 4 комнат отдыхающим подпадает под понятие «средство размещения», и в настоящее время классификация обязательна для гостиниц. Однако, если у пользователя менее 5 номеров? Закон не предусматривает исключений для малых средств размещения — классификация обязательна для всех объектов, подпадающих под определение гостиницы или аналогичного средства размещения. Отсутствие классификации влечет ответственность по ст. 14.39 КоАП РФ (в контексте — за предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении категории). В контексте данного блока норм этой статьи нет, но она является специальной. Также ст. 19.4 132-ФЗ указывает, что государственный контроль (надзор) за соблюдением требований к объектам классификации осуществляется, в том числе, в части наличия сведений о средстве размещения в реестре классифицированных средств размещения.
Классификация средств размещения осуществляется в соответствии с положением о классификации средств размещения, утверждаемым Правительством Российской Федерации, а также в соответствии с правилами классификации средств размещения, утверждаемыми Правительством Российской Федерации.
— Федеральный закон от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», ст. 5.1
Оценка соблюдения требований к объектам классификации в сфере туристской индустрии ... в части ... наличия сведений о средстве размещения в реестре классифицированных средств размещения, соответствия средства размещения требованиям к соответствующему типу средств размещения, установленным положением о классификации средств размещения ...
— Федеральный закон от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», ст. 19.4
Санитарно-эпидемиологические требования также обязательны. В силу ст. 24 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при эксплуатации общественных помещений должны обеспечиваться безопасные условия быта и отдыха. Статья 11 этого же Закона обязывает индивидуальных предпринимателей выполнять требования санитарного законодательства и осуществлять производственный контроль. Поскольку бывшее офисное здание переоборудовано под проживание, необходимо соблюдать СанПиН для гостиниц (например, по площади на человека, вентиляции, дезинфекции). Нарушение этих требований влечет ответственность по ст. 6.4 КоАП РФ.
При эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 24
... выполнять требования санитарного законодательства; ... обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг; ... осуществлять производственный контроль ... за соблюдением санитарно-эпидемиологических требований ... при выполнении работ и оказании услуг.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 11
Относительно ответственности перед потребителями. Закон РФ «О защите прав потребителей» устанавливает общие правила: ст. 13 — ответственность исполнителя за нарушение прав потребителей (возмещение убытков, уплата неустойки), ст. 15 — компенсация морального вреда. Эти нормы применяются к услугам размещения. Кроме того, ст. 14.8 КоАП РФ устанавливает ответственность за нарушение права потребителя на информацию и включение в договор условий, ущемляющих права потребителя. Ст. 14.5 КоАП РФ — за отсутствие необходимой информации об исполнителе и неприменение контрольно-кассовой техники (ККТ). Сдача комнат физическим лицам за наличный расчет или с использованием электронных средств платежа требует применения ККТ.
За нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
— Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 13
Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
— Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 15
Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы - влечет предупреждение или наложение административного штрафа...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ, ст. 14.8
Неприменение контрольно-кассовой техники в установленных законодательством Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники случаях - влечет наложение административного штрафа...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ, ст. 14.5
Наконец, ст. 925 ГК РФ регулирует ответственность гостиницы за сохранность вещей постояльцев и распространяется на мотели, дома отдыха и другие подобные организации. Хотя пользователь не является гостиницей в классическом смысле, сдача комнат отдыхающим подпадает под категорию «другие подобные организации», что означает обязанность обеспечить сохранность имущества постояльцев и возможность отказать в приеме вещей.
Статья 925 ГК РФ регулирует ответственность гостиницы за сохранность вещей постояльцев. Пункт 5 распространяет эти правила на мотели, дома отдыха, пансионаты, санатории, бани и другие подобные организации. Это может быть применимо к деятельности по сдаче комнат отдыхающим, так как пользователь предоставляет временное размещение.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, ст. 925
Таким образом, резюмируя: вам необходимо пройти декларирование пожарной безопасности (самооценка в этом смысле), а также обязательную классификацию средства размещения в соответствии с 132-ФЗ. Без регистрации в качестве ИП деятельность незаконна. Также вам предстоит соблюдать санитарные нормы, применять ККТ и заключать с отдыхающими договоры с указанием обязательной информации об исполнителе.
