Как вернуть предоплату за бронь жилья, если договор был устный и хозяйка отказывается возвращать из-за упущенной выгоды?

Для правильной квалификации отношений сторон и решения вопроса о возврате предоплаты необходимо прежде всего определить правовую природу внесённой потребителем суммы. Поскольку договор заключался устно и стороны не оговаривали штрафных санкций, переданные денежные средства не могут считаться задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ, соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме; при её несоблюдении и при наличии сомнений сумма считается авансом. Таким образом, предоплата за бронь жилья, переданная в отсутствие письменного соглашения, квалифицируется как аванс, а не как задаток, и правила о задатке (в частности, ст. 381 ГК РФ об оставлении задатка у получившей стороны при отказе давшей стороны) к ней не применяются.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 380

Далее необходимо установить, вправе ли потребитель, не воспользовавшийся бронью, вообще отказаться от услуги и на каких условиях. Поскольку речь идёт о возмездном оказании услуг (предоставление жилья внаём на месяц), применяется специальная норма ст. 782 ГК РФ. Она предоставляет заказчику (потребителю) право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг. Единственное условие — оплатить исполнителю фактически понесённые им расходы. Упущенная выгода хозяйки (доход, который она могла бы получить от других арендаторов) не относится к фактически понесённым расходам, а является возможным, но не гарантированным доходом. Поэтому ссылка хозяйки на недополученную выгоду как основание для удержания всей предоплаты не соответствует закону.

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 782

Наконец, после отказа от договора хозяйка не вправе удерживать предоплату в полном объёме, если только она не докажет, что понесла какие-либо реальные затраты в связи с бронированием (например, уплатила комиссию, понесла расходы на подготовку жилья и т.п.). Вся сумма, превышающая такие подтверждённые расходы, является неосновательным обогащением и подлежит возврату на основании ст. 1102 ГК РФ. Поскольку правовое основание для удержания денег (договор) прекратилось в связи с отказом заказчика, у хозяйки нет ни закона, ни сделки, позволяющих ей оставить аванс сверх фактически понесённых затрат.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102

Таким образом, при разрешении спора решающими являются два обстоятельства: отсутствие письменного соглашения о задатке (предоплата — аванс) и право потребителя на односторонний отказ от услуги с возмещением только фактических расходов. Хозяйка может удержать лишь документально подтверждённые издержки, понесённые ею в связи с бронированием и последующим отказом; упущенная выгода в виде несостоявшейся сдачи жилья третьим лицам возмещению не подлежит, поскольку она не охватывается понятием фактических расходов по смыслу ст. 782 ГК РФ.