Прежде всего, обратимся к нормам о недействительности сделок, поскольку расхождение между обещанными риэлтором характеристиками (корпус 3, балкон, второй этаж) и фактическим содержанием ДДУ (корпус 2, без балкона, первый этаж) указывает на формирование воли под влиянием существенного заблуждения. Согласно ст. 178 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если заблуждение было настолько существенным, что сторона не совершила бы сделку, зная о действительном положении дел. В данной ситуации покупательница, приобретая студию для дочери-студентки, исходила из информации, полученной от риэлтора: квартира на втором этаже (фактически первый), с балконом (отсутствует), в корпусе 3 (в договоре корпус 2). Разумно оценивая ситуацию, она не стала бы заключать ДДУ на таких условиях — это прямо следует из её заявления («я бы сто процентов не купила такую квартиру»). При этом заблуждение касается предмета сделки: его качеств — этажности, наличия балкона, корпуса — которые в обороте жилой недвижимости являются существенными.
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
- Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
- При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
- сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
- сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия ко
— ГК РФ, ст. 178
Однако ситуация осложняется тем, что ДДУ подписывала дочь, а не сама покупательница. Но поскольку квартира приобреталась для дочери, а риэлтор активно участвовал в презентации и зачитывании договора, возможно применение норм об обмане. Ст. 179 ГК РФ предусматривает недействительность сделки, совершённой под влиянием обмана, причём обманом считается и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась. Риэлтор умышленно исказил сведения о номере корпуса, этажности и наличии балкона, при этом он являлся лицом, содействовавшим застройщику в совершении сделки (если действовал по поручению или в интересах застройщика). Считается, что сторона (застройщик) знала об обмане, если виновное третье лицо (риэлтор) являлось её представителем или содействовало ей в совершении сделки. В данном контексте риэлтор, демонстрируя квартиру через телемост и зачитывая договор дочери, фактически выступал агентом застройщика, поэтому застройщик несёт ответственность за его действия. Таким образом, сделка может быть оспорена по ст. 179 ГК РФ как совершённая под влиянием обмана со стороны третьего лица (риэлтора) при условии, что застройщик знал или должен был знать об этом.
- Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
— ГК РФ, ст. 179
Поскольку квартира ещё не принята, наиболее оперативным способом защиты является отказ от исполнения ДДУ на основании специальных норм Федерального закона № 214-ФЗ. Ст. 9 этого закона предоставляет участнику долевого строительства право в одностороннем порядке отказаться от договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта. Несоответствие объекта проектной документации и условиям договора (иной корпус, отсутствие балкона, неверный этаж) является существенным нарушением, поскольку лишает покупателя того, на что он рассчитывал. Кроме того, по требованию участника договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном изменении проектной документации, в том числе превышении допустимого изменения общей площади. Хотя площадь 27 кв.м формально совпадает, сам объект (корпус 2 вместо корпуса 3) и его характеристики (отсутствие балкона) выходят за пределы допустимых изменений, так как затрагивают идентификационные признаки квартиры.
Статья 9. Расторжение договора. 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: ... 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; ... 1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: ... 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 9
Дополнительным основанием для расторжения служит ст. 450 ГК РФ, которая устанавливает, что существенным признаётся нарушение договора, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать. В данном случае покупательница вправе была рассчитывать на квартиру с балконом, на втором этаже, в корпусе 3 — все эти условия не выполнены, что лишает её смысла сделки.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
— ГК РФ, ст. 450
Переходя к ответственности застройщика за качество объекта, ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязывает застройщика передать объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительным регламентам. Отступления от этих условий (иной корпус, отсутствие балкона, неверный этаж) являются недостатками, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования — проживания студентки в тех условиях, на которые рассчитывала семья. Участник вправе потребовать по своему выбору безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены, возмещения расходов на устранение либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Поскольку недостатки не могут быть устранены (нельзя перенести квартиру в другой корпус или достроить балкон), единственным разумным требованием является отказ от договора.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
- Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
- В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недоста
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 7
Что касается компенсации морального вреда, то ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусматривает такую возможность для гражданина-участника долевого строительства, заключившего договор для личных, семейных, домашних нужд (что имеет место — квартира для дочери-студентки). Нарушение застройщиком прав участника (предоставление недостоверной информации, несоответствие объекта договору) влечёт обязанность компенсировать моральный вред. Кроме того, Закон РФ «О защите прав потребителей» (который, хотя и не приведён в контексте, но субсидиарно применяется к отношениям по ДДУ при личных нуждах) также предусматривает компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя. Однако в предоставленном контексте есть прямая норма 214-ФЗ, поэтому опираемся на неё.
- Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщи
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 10
Действия риэлтора также подпадают под ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом — он предоставил заведомо ложные сведения о квартире, что является недобросовестным осуществлением гражданских прав. Если будет доказано, что риэлтор действовал умышленно, это может повлечь отказ в защите его прав и возмещение убытков, причинённых покупательнице (например, расходы на проезд для осмотра, упущенная выгода). Однако специальные нормы о компенсации морального вреда к риэлтору напрямую в контексте не содержатся — здесь необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ о деликтной ответственности (ст. 1064 и 1099 ГК РФ), которые не приведены в контексте, поэтому их следует искать в ГК РФ (статьи о возмещении вреда). На основе имеющегося контекста можно утверждать, что риэлтор, как лицо, введшее в заблуждение, обязан возместить убытки, а моральный вред в данном случае может быть взыскан с застройщика, который отвечает за действия своего агента.
- Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
- В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
- Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
— ГК РФ, ст. 10
Таким образом, совокупность норм позволяет сделать вывод, что покупательница вправе отказаться от исполнения ДДУ (в одностороннем порядке на основании п. 1 ст. 9 214-ФЗ или в судебном порядке), требовать признания сделки недействительной по ст. 178 или ст. 179 ГК РФ, а также взыскать с застройщика убытки и компенсацию морального вреда на основании ст. 10 214-ФЗ. Риэлтор несёт ответственность перед покупательницей за убытки, причинённые недобросовестными действиями (ст. 10 ГК РФ, ст. 15 ГК РФ — не приведена, но подразумевается).
