Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади. При этом закон прямо устанавливает, что общая приведенная площадь состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади балкона с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. В вашем договоре указана общая площадь, включающая балкон, но без упоминания понижающего коэффициента и без указания на то, что цена рассчитывается исходя из общей приведенной площади. Это означает, что буквальное содержание договора не предусматривает применения коэффициента 0,5, и цена определена от полной площади квартиры вместе с балконом. Однако устное заверение менеджера о том, что площадь балкона уже учтена с коэффициентом, создает противоречие между заявленным и зафиксированным в договоре.
"В договоре указывается цена договора... Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения... и соответствующей общей площади... В случае, если частью жилого помещения... являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти..."
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 5
Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает при толковании договора в первую очередь исходить из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений. Если условие неясно, суд может сопоставить его с другими условиями и смыслом договора в целом. Лишь если буквальное толкование не позволяет определить содержание, допускается выяснение действительной общей воли сторон с учетом предшествующих договору переговоров, переписки, практики. В вашем случае договор не содержит ссылок на коэффициент — его буквальное значение указывает на то, что площадь балкона включена в общую площадь без понижения. Следовательно, устное заверение менеджера не является частью договора, но может быть принято во внимание при установлении действительной воли сторон, если возникнет неясность. Однако неясности нет: договор ясно определяет общую площадь без коэффициента. Тем не менее, вы можете ссылаться на переговоры как на обстоятельство, подтверждающее, что ваша воля была направлена на заключение договора с учетом коэффициента, а застройщик знал об этом.
"При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 431
Далее, если вы докажете, что без заверения о коэффициенте вы не заключили бы ДДУ на таких условиях, можно поставить вопрос о недействительности сделки по статье 178 ГК РФ. Эта норма предусматривает, что сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, может быть признана судом недействительной. Заблуждение считается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные. Площадь квартиры и порядок ее определения (с понижающим коэффициентом или без) — это существенное качество предмета, влияющее на цену. Вы заблуждались, полагая, что площадь балкона уже учтена с коэффициентом 0,5, тогда как в договоре этого нет. Если бы вы знали действительное положение, вы могли бы не подписывать договор или требовать снижения цены. Для применения этой статьи вам потребуется доказать, что заблуждение было настолько существенным, что разумно и объективно оценивая ситуацию, вы не совершили бы сделку.
"1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
- При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
- сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
- сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия ко"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 178
Параллельно у вас есть право требовать соразмерного уменьшения цены договора на основании части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Эта норма устанавливает, что если объект долевого строительства передан с отступлениями от условий договора, которые приводят к ухудшению качества, участник вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Хотя формально площадь может соответствовать указанной в договоре, отступление состоит в том, что застройщик сформировал цену исходя из площади без коэффициента, тогда как вы обоснованно ожидали, что коэффициент применен. Если по договору цена определена за общую площадь, а фактически площадь с учетом коэффициента оказывается меньше (поскольку балкон должен входить с коэффициентом 0,5, а застройщик включил его полностью), это может рассматриваться как несоответствие условиям договора о порядке расчета цены. Вам нужно будет доказать, что условие о коэффициенте было согласовано сторонами как часть договоренности — даже устно.
"2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: ... 2) соразмерного уменьшения цены"
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 7
Дополнительно можно применить статью 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», которая признает ничтожными условия договора, ущемляющие права потребителя. Если в договоре не указан понижающий коэффициент для балкона, а застройщик устно заверял, что он уже учтен, такое умолчание может быть расценено как включение недопустимого условия (фактически — скрытое увеличение цены). Однако здесь нужно учитывать, что статья 16 ЗоЗПП применяется к условиям, которые нарушают правила, установленные законами и нормативными актами. Поскольку 214-ФЗ прямо допускает определение цены без применения коэффициента (цена может быть определена как произведение цены единицы общей площади, а не приведенной), само по себе отсутствие коэффициента в договоре не является нарушением. Но в совокупности с устным заверением и введением в заблуждение, это может быть квалифицировано как недобросовестное поведение, которое ущемляет ваши права.
"1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные... настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона."
— Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 16
Вопрос доказывания устных заверений критичен. Гражданский процессуальный кодекс в статье 55 допускает в качестве доказательств объяснения сторон, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи. Однако статья 60 устанавливает правило допустимости: обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими. Для ДДУ закон (214-ФЗ, ст. 4) требует письменной формы и государственной регистрации. Устные заверения менеджера не подлежат обязательному письменному подтверждению, поэтому их можно доказывать любыми средствами, включая свидетельские показания и записи разговоров. Вам помогут аудиозапись переговоров, скриншоты переписки, показания свидетелей (например, других покупателей, слышавших те же заверения). Без таких доказательств суд, скорее всего, откажет в иске, сославшись на буквальное содержание договора.
"1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов."
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
"Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами."
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Наконец, если вы решите не оспаривать договор, а требовать перерасчета цены уже после передачи квартиры, можно опереться на статью 450 ГК РФ, которая позволяет расторгнуть или изменить договор при существенном нарушении. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать. В вашем случае, если фактическая приведенная площадь (с балконом с коэффициентом 0,5) окажется меньше, чем та, из которой исходила цена, вы переплатили. Разница в цене может быть значительной, что даст вам право требовать либо изменения договора (уменьшения цены), либо расторжения. Однако эта норма применяется, если нарушение уже произошло (например, при передаче объекта недвижимости) — до передачи вы не сможете утверждать, что договор нарушен.
"2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450
Таким образом, шансы на пересчет цены есть, но они напрямую зависят от вашей способности доказать, что устное заверение менеджера о применении понижающего коэффициента 0,5 являлось частью договоренности и что без него вы не заключили бы ДДУ на таких условиях. Наиболее перспективные пути — иск о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ (заблуждение) или требование о соразмерном уменьшении цены по статье 7 214-ФЗ после передачи квартиры. Оба варианта требуют сбора доказательств устных заверений.
