27 июня между клиентом и агентством недвижимости был заключён договор возмездного оказания услуг, предметом которого являлся поиск и подбор квартиры для аренды. В рамках этого договора клиент произвёл частичную (80%) оплату комиссии агентства и, помимо этого, передал денежную сумму в качестве залога (обозначенного как «задаток») в пользу собственника конкретной квартиры, выразив тем самым намерение заключить арендную сделку именно по этому объекту.
Суть правоотношений: агентство обязано оказать услугу по подбору и организации сделки, а клиент — оплатить эту услугу. При этом дополнительно возникли отношения между клиентом и собственником квартиры по поводу обеспечительного платежа (залога/задатка), агентство в этих отношениях выступало лишь как посредник, передавшее деньги. Юридически значимым обстоятельством является то, что показ квартиры, из-за которого и затевалась вся сделка, не состоялся по причине неявки собственника. Агентство не смогло обеспечить выполнение ключевого этапа услуги — демонстрацию объекта и, следовательно, не создало условий для заключения основного договора аренды.
С точки зрения права, возникли две группы правоотношений. Первая — между потребителем и исполнителем (агентством) по договору оказания услуг, регулируемые как общими нормами Гражданского кодекса, так и Законом о защите прав потребителей. Вторая — отношения по обеспечительному платежу между потребителем и третьим лицом (собственником), где агентство действовало как посредник без каких-либо самостоятельных обязательств собственника перед агентством.
Юридически значимо, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, если услуга не оказана в полном объёме и с надлежащим качеством. Отказ агентства вернуть деньги со ссылкой на внесение в базу и звонки не соответствует существу услуги — целью договора был не процесс поиска сам по себе, а достижение результата в виде подбора и организации просмотра/заключения договора по конкретному объекту. Предложение альтернативных вариантов не может считаться надлежащим исполнением, если они не отвечают требованиям, которые клиент вправе обоснованно ожидать, и если потребитель их не принял. Факт непредоставления собственником возможности осмотреть квартиру (его неявка) снимает с потребителя ответственность за несовершение сделки и ставит под сомнение правомерность удержания авансового платежа, который в договоре назван залогом или задатком, особенно если договор аренды так и не был заключён по вине собственника, а не клиента.
Неясность и расплывчатость условий договора о возврате денежных средств имеет для агентства негативные правовые последствия, так как по Закону о защите прав потребителей все сомнения толкуются в пользу потребителя. Таким образом, ключевой вопрос — является ли уплаченная клиентом сумма комиссии платой за фактически оказанные промежуточные действия или за полную услугу по подбору и организации сделки, а также законность удержания аванса третьим лицом (собственником) при несостоявшейся сделке по его вине.
Ключевым для оценки качества оказанной агентством услуги является статья 4 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Согласно этой норме, исполнитель обязан оказать услугу, качество которой соответствует договору, а при отсутствии в договоре конкретных условий – услуга должна быть пригодна для целей, для которых она обычно используется. В вашем случае договор был заключён с конкретной целью – найти подходящую квартиру и организовать её показ для последующего заключения договора аренды. Агентство, взяв на себя обязательство по поиску и организации показа, фактически не обеспечило показ той квартиры, ради которой были совершены основные действия (оплата 80% комиссии и передача залога). Услуга, оказанная ненадлежащим образом – без реальной демонстрации объекта и без возможности заключить сделку, – не соответствует ни условиям договора (поскольку предполагался показ и реальная возможность аренды), ни обычно предъявляемым требованиям к подобным услугам. Следовательно, факт внесения в базу и звонков, на которые ссылается агентство, не свидетельствует о надлежащем качестве услуги, так как главная цель – организация осмотра и содействие в заключении договора аренды – не была достигнута.
Статья 4. Качество товара (работы, услуги)
- Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
- При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
- Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с эти
— Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст. 4
В связи с ненадлежащим качеством услуги – фактически ключевое действие по показу квартиры не состоялось – вы вправе применить статью 29 Закона «О защите прав потребителей». Эта норма даёт потребителю право отказаться от исполнения договора в случае, если им обнаружены существенные недостатки выполненной услуги или иные существенные отступления от условий договора. Отсутствие возможности осмотреть квартиру, за которую уже передан залог-задаток, и невозможность заключить сделку по вине собственника – это существенное отступление от того, на что вы рассчитывали при подписании договора. Агентство, не обеспечив показ, не устранило этот недостаток, а предложение альтернативных вариантов, которые вам не подходят (маленькие, дорогие, в плохом районе), не может считаться надлежащим исполнением, поскольку изначально вы выбирали конкретную квартиру и именно для неё передавались деньги. Таким образом, вы вправе отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков, включая возврат уплаченной комиссии.
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
— Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст. 29
Что касается денежных сумм – как комиссии агентства, так и переданного залога, – важно применить норму Гражданского кодекса о неосновательном обогащении. Согласно статье 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество. В вашей ситуации: комиссия агентства была уплачена за услугу, которая не была оказана в надлежащем объёме и качестве; как только вы отказываетесь от договора на основании статьи 29 ЗоЗПП, у агентства отпадает правовое основание удерживать эту сумму – оно должно быть вам возвращено. Что касается залога, переданного собственнику через агентство, здесь ситуация двойственная: если договор с собственником не состоялся по его вине (не явился на показ), то задаток должен быть возвращён, и агентство, как посредник, обязано содействовать его возврату либо вернуть его вам, если он фактически ещё у агентства. Если же агентство уже перечислило деньги собственнику и не может их истребовать, то оно должно предоставить вам доказательства этого, так как иное может свидетельствовать о неосновательном удержании агентством этих средств.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 1102
Таким образом, совокупность приведённых норм позволяет вам заявить об одностороннем отказе от договора, ссылаясь на существенные недостатки оказанной услуги (ст. 4 и 29 ЗоЗПП), и требовать возврата комиссии, а также либо возврата залога от агентства, либо предоставления доказательств его передачи собственнику и принятия мер по его возврату (на основании ст. 1102 ГК РФ, поскольку удержание залога без встречного предоставления – показ и заключение договора – является неосновательным обогащением). Поскольку условие о возврате в договоре сформулировано размыто, эта неясность толкуется в вашу пользу как потребителя в силу общего принципа защиты прав потребителей, и приоритет имеют указанные императивные нормы закона.
