Раздел «Применимое право»
Обнаруженный недостаток — перепутанное подключение горячей и холодной воды во всех точках водоснабжения — свидетельствует о передаче объекта долевого строительства ненадлежащего качества. В силу части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Фактически вода перепутана, что противоречит как обычным требованиям к инженерным системам, так и условиям договора (поскольку жилое помещение должно быть пригодно для нормального использования). При таком недостатке часть 2 той же статьи предоставляет вам право потребовать безвозмездного устранения недостатков:
- В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недоста
— Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 7
Вы уже обратились к застройщику 1 июля с требованием устранить недостаток, но он не только перенес дату, но и не явился 5 июля, а затем перенес на 11 июля. Такое поведение свидетельствует о нарушении сроков удовлетворения вашего требования. Нормы Закона РФ «О защите прав потребителей» конкретизируют сроки и последствия просрочки. Статья 29 этого Закона закрепляет, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы вправе потребовать, в том числе, безвозмездного устранения недостатков:
- Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков; соответствующего уменьшения цены; возмещения понесенных расходов по устранению недостатков своими силами или третьими лицами. 2. Потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы. 3. Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками, если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии - в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия работы или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
— Закон РФ «О защите прав потребителей», ст. 29
Поскольку квартира передана по акту два месяца назад, недостаток выявлен в пределах гарантийного срока (обычно 5 лет на инженерные системы), и застройщик обязан его устранить. Однако ключевой вопрос — срок устранения. Специальная норма — статья 31 Закона о защите прав потребителей — устанавливает, что требование о безвозмездном устранении недостатков должно быть удовлетворено в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования:
- Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
- За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления
— Закон РФ «О защите прав потребителей», ст. 31
Вы предъявили требование 1 июля. Десятидневный срок истек 11 июля (с учетом нерабочих дней). Застройщик не устранил недостаток ни к 5 июля, ни к 11 июля (по состоянию на момент обращения). Таким образом, с 12 июля наступает просрочка, и по части 3 статьи 31 за каждый день просрочки вам полагается неустойка (пеня) — её размер и порядок исчисления определяются пунктом 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей (3% цены работы за каждый день просрочки, но не более общей цены работы). Однако в предоставленном контексте нет полного текста части 5 статьи 28, поэтому при расчете неустойки следует руководствоваться полным текстом Закона.
Кроме того, застройщик нарушил и сроки выполнения работы по договору. Вы назначили дату 5 июля (согласовали с ним), но он не явился. Статья 28 Закона о защите прав потребителей предусматривает последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работы:
- Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: назначить исполнителю новый срок; поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги). Потребитель вправе потребоват
— Закон РФ «О защите прав потребителей», ст. 28
Вы можете реализовать любое из этих прав: например, назначить новый срок (с указанием, что дальнейшая задержка повлечет взыскание неустойки), поручить исправление стороннему сантехнику за счет застройщика или потребовать соразмерного уменьшения цены договора (отказаться от части исполнения). При этом отказ от исполнения договора (расторжение) возможен при существенном нарушении качества (статья 9 Федерального закона 214-ФЗ), но в вашей ситуации, вероятно, будет достаточно добиться ремонта.
Теперь о возмещении переплаты за горячую воду. Из-за того, что в унитаз подается горячая вода и счетчик ГВС крутится при смыве, вы несете дополнительные расходы. Это прямые убытки. Согласно статье 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков:
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15
Статья 393 ГК РФ возлагает на должника обязанность возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства:
Статья 393. Обязанность должника возместить убытки
- Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
- Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 393
Кроме того, статья 13 Закона о защите прав потребителей прямо указывает, что убытки подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки:
- Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.
— Закон РФ «О защите прав потребителей», ст. 13
Таким образом, вы можете потребовать от застройщика возмещения разницы между стоимостью израсходованной горячей воды (по показаниям счетчика ГВС) и той суммой, которая должна была бы быть начислена за холодную воду (поскольку унитаз потребляет холодную). К моменту подачи иска стоит сделать расчет на основе показаний прибора учета и тарифов.
Также обратим внимание на статью 10 Федерального закона 214-ФЗ, которая устанавливает ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору: он обязан уплатить неустойки, проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки:
- В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. 2. Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федераль
— Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 10
На основании этой нормы вы можете также взыскать компенсацию морального вреда, поскольку вам приходится отпрашиваться с работы, терпеть неудобства из-за невозможности пользоваться санузлом и стиральной машиной.
Что касается требования о соразмерном уменьшении цены договора: право на такое уменьшение прямо предусмотрено как статьей 29 Закона о защите прав потребителей, так и статьей 475 ГК РФ (последняя — для договора купли-продажи, но по аналогии применима к долевому участию). В контексте есть фрагмент статьи 475 ГК:
- Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
- В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаче
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 475
Однако с учетом специальных норм 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей, вы вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора на стоимость работ по исправлению перепутанной воды или на сумму, эквивалентную потерям от невозможности использовать часть помещений. Но учтите: если застройщик после вашего требования все же устранит недостаток, то основание для уменьшения цены отпадет, но останется право на неустойку за просрочку.
Таким образом, ваши требования обоснованы нормами как 214-ФЗ, так и Закона о защите прав потребителей. Рекомендуется направить застройщику письменную претензию с требованием установить конкретный срок устранения недостатка (в пределах 10 дней), возместить переплату за воду, выплатить неустойку за просрочку (с 12 июля) и компенсировать моральный вред. В случае отказа можно обращаться в Роспотребнадзор (как основной орган по защите прав потребителей), а также в прокуратуру и суд.
