Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Возврат денег за услуги

Можно ли обменять квартиру на другой этаж в строящемся доме, если договор подписан, а дом ещё не сдан, и квартира в ипотеке?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите у застройщика проектную документацию и письменное подтверждение соответствия высоты первого этажа проекту.
  2. 2
    Направьте застройщику письменное предложение о замене квартиры на другой этаж с указанием готовности доплатить разницу.
  3. 3
    При согласии застройщика получите письменное согласие банка-залогодержателя на изменение предмета залога.
  4. 4
    Подпишите с застройщиком дополнительное соглашение к ДДУ, четко идентифицирующее новую квартиру.
  5. 5
    Подайте дополнительное соглашение на государственную регистрацию в Росреестр вместе с заявлением об изменении ипотеки.
  6. 6
    При отказе застройщика и выявлении несоответствия высоты нормам направьте требование об устранении недостатков или отказе от договора.descriptionПретензия к застройщику об устранении недостатков (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с отметкой о регистрации в Росреестре.
  • Проектная документация на дом и выписка о проектной высоте потолков первого этажа.
  • Письменное подтверждение застройщика о соответствии фактической высоты этажа проекту.
  • Кредитный договор и договор залога (ипотеки) прав требования по ДДУ.
  • Письменное предложение (запрос) застройщику о замене квартиры на другой этаж.
  • Письменное согласие банка-залогодержателя на изменение предмета залога (новой квартиры).

  • Срочно: первые шаги

    • При согласии застройщика — подайте в банк заявление о намерении изменить предмет залога и получите его письменное согласие.
    • После согласия банка подпишите с застройщиком дополнительное соглашение и подайте его на госрегистрацию в Росреестр.
    • Если застройщик откажет, а высота этажа не соответствует проекту — направьте требование об устранении недостатков или уведомление об одностороннем отказе от договора.

  • Сроки и риски

    • При полном отказе застройщика и отсутствии нарушений оцените риск потери процентов по ипотеке при расторжении договора.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если застройщик откажется менять квартиру, а вы захотите расторгнуть договор через суд.
    • Адвокат потребуется, если банк откажется дать согласие на замену предмета залога (ипотеки).
    • Привлеките адвоката для проверки проектной документации, если заподозрите, что высота этажа нарушает строительные нормы.
    • Без адвоката не обойтись, если вы решите взыскать с застройщика убытки или проценты по ипотеке при расторжении договора.
    • Адвокат нужен для оценки перспектив судебного спора, если застройщик настаивает на своей правоте и не идет на диалог.

  • Альтернативные пути

    • Предложите застройщику доплату за квартиру на более высоком этаже, если разница в цене не урегулирована.
    • Узнайте у застройщика, не освободилась ли квартира на желаемом этаже из-за отказа других дольщиков.
    • Рассмотрите вариант переуступки прав требования на вашу квартиру другому покупателю, чтобы затем заключить новый ДДУ.
    • Проверьте, не предусмотрена ли в договоре возможность замены объекта на аналогичный с доплатой до ввода дома.
    • Обратитесь в банк за предварительным одобрением смены предмета ипотеки, чтобы ускорить согласование с застройщиком.
    • Если застройщик откажет, дождитесь ввода дома и продайте квартиру на вторичном рынке, купив другую.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Покупатель заключил договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на конкретную квартиру, расположенную на первом этаже. После визуального осмотра строящегося объекта покупатель обнаружил, что высота потолков на первом этаже ниже ожидаемой, что стало причиной неудовлетворённости. Дом ещё не введён в эксплуатацию, право собственности на квартиру не зарегистрировано, а сама квартира обременена ипотекой.

Юридически значимым является то, что между сторонами действует обязательственное правоотношение — договор участия в долевом строительстве. Предмет этого договора строго индивидуализирован: в нём указан конкретный объект (квартира) с определёнными характеристиками, включая этаж. Условие о первом этаже является существенным условием договора, так как непосредственно определяет объект строительства. Желание покупателя изменить этаж фактически означает намерение изменить предмет договора — заменить одну квартиру на другую (с иными характеристиками). Поскольку дом не достроен и право собственности не возникло, замена квартиры возможна только путём изменения или расторжения действующего ДДУ и заключения нового договора на другую квартиру. Это не является обменом в классическом гражданско-правовом смысле (мена), а представляет собой изменение обязательства.

Ключевые факторы: квартира находится в ипотеке, что создаёт дополнительные обязательства перед банком-кредитором, и любые изменения в объекте залога требуют согласования с залогодержателем. Кроме того, на правоотношения распространяется Закон «О защите прав потребителей», так как покупатель — физическое лицо, приобретающее квартиру для личных нужд. Это даёт потребителю определённые права при выявлении недостатков, но в данной ситуации претензия связана не с дефектами, а с субъективной неудовлетворённостью потребительскими свойствами, которые не были конкретно оговорены в договоре (высота потолков не указана). Юридически значимо, что низкая высота этажа может являться либо конструктивной особенностью проекта, либо отступлением от проекта или обязательных строительных норм и правил, что требует дополнительной проверки. Если высота соответствует проектной документации и строительным нормам, то это не считается недостатком объекта.

Поскольку договор участия в долевом строительстве уже заключён и в нём определён объект — квартира на первом этаже, возможность замены на другой этаж зависит от соглашения сторон, так как в силу свободы договора (статья 421 ГК РФ) стороны вправе изменить его условия по взаимному согласию. Это базовая норма, которая позволяет участнику долевого строительства и застройщику договориться об изменении этажа, но не обязывает застройщика идти на это.

  1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 421

Поскольку потребитель не указывает на какое-либо нарушение со стороны застройщика (низкая высота первого этажа не была оговорена в договоре как гарантированная характеристика, а сам этаж — первый — указан), принудительно изменить договор можно только при существенном нарушении обязательств застройщиком. Статья 450 ГК РФ устанавливает, что изменение договора по требованию одной из сторон в суде возможно лишь при существенном нарушении другой стороной. В данной ситуации застройщик не нарушает договор: он строит именно первый этаж, как и предусмотрено. Поэтому без согласия застройщика заменить квартиру на другой этаж через суд не получится.

  1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450

Если застройщик всё же согласится на замену, то соглашение об изменении договора должно быть совершено в той же письменной форме, что и основной договор (статья 452 ГК РФ). Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (согласно части 3 статьи 4 214-ФЗ), дополнительное соглашение об изменении объекта также потребует регистрации. При этом после изменения договора застройщик будет обязан передать квартиру уже на другом этаже.

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 452

Сама по себе замена квартиры на другой этаж является изменением существенного условия договора – объекта долевого строительства. В соответствии со статьёй 4 214-ФЗ, застройщик обязуется передать именно «соответствующий объект долевого строительства», определённый в договоре. Если в договоре указан первый этаж, то передача квартиры на другом этаже без соответствующего изменения договора будет нарушением. Поэтому изменение этажа возможно только через изменение самого договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. ... 3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 4

В случае отказа застройщика от добровольной замены у потребителя есть право на односторонний отказ от договора (расторжение) при наличии оснований, предусмотренных статьёй 9 214-ФЗ. Однако субъективное недовольство высотой этажа, если она соответствует проектной документации и не является существенным нарушением качества, не даёт права на односторонний отказ. Закон связывает такое право, в частности, с существенным нарушением требований к качеству объекта или с существенным изменением проектной документации (пункты 3 и 2 части 1.1). Если застройщик изменил проект в сторону уменьшения высоты этажа, это может быть основанием для расторжения. Но из описания ситуации неясно, было ли такое изменение; возможно, низкий этаж – изначальная проектная характеристика, которую потребитель просто не оценил.

  1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: ... 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; ... 1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: ... 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; ... 1.2. В случае
    — Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 9

Поскольку квартира приобретена в ипотеку, права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге у банка в силу статьи 77.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это означает, что изменение договора (замена объекта) затрагивает предмет залога. Статья 37 того же закона устанавливает, что отчуждение заложенного имущества (в том числе прав требования) возможно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку замена квартиры фактически является заменой заложенного права требования, потребуется согласие банка. Без такого согласия изменение договора может быть признано недействительным или невозможным с точки зрения регистрации.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37

Кроме того, статья 77.2 специально регулирует залог прав требования участника долевого строительства. Она подтверждает, что права требования находятся в залоге с момента государственной регистрации, и при расторжении договора (или его изменении) возникает вопрос о судьбе залога. Хотя текст в контексте обрывается, ясно, что любое изменение или расторжение ДДУ потребует согласования с банком и, вероятно, переоформления залога на новое право требования.

Права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. ... 3. При расторжении договора участия в долевом строи
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 77.2

Таким образом, замена квартиры возможна только при одновременном соблюдении двух условий: согласия застройщика на изменение договора (оформляемого дополнительным соглашением) и согласия банка-залогодержателя на изменение предмета залога. Если застройщик откажется, принудить его к замене без существенного нарушения с его стороны нельзя; единственный путь — пытаться расторгнуть договор по основаниям, указанным в статье 9 214-ФЗ (если для этого есть фактические обстоятельства, например, изменение проекта), но это не обмен, а прекращение обязательства с возвратом денег, после чего можно заключать новый договор, что потребует нового одобрения банка и может повлечь финансовые потери.

Закон не даёт потребителю права принудительно потребовать замены квартиры на другой этаж, если застройщик добросовестно исполняет обязанность передать именно тот объект, который указан в договоре. Обменять квартиру можно исключительно путём достижения обоюдного соглашения с застройщиком об изменении предмета договора и получения письменного согласия банка-залогодержателя, поскольку права требования находятся в ипотеке.

Рекомендуемые действия

  • Запросить у застройщика проектную документацию на дом и выписку о проектной высоте потолков первого этажа, а также письменное подтверждение, что фактическая высота не была уменьшена по сравнению с изначальным проектом. Это поможет установить, допущено ли отступление от обязательных норм или изменение проекта, которое может стать основанием для одностороннего отказа от договора.
  • Направить застройщику письменное предложение заключить дополнительное соглашение о замене объекта долевого строительства на квартиру на другом этаже с указанием желаемых характеристик и готовности урегулировать разницу в цене, если таковая возникнет.
  • При получении принципиального согласия застройщика на замену незамедлительно подать в банк, выдавший ипотечный кредит, заявление о намерении изменить предмет залога с приложением проекта дополнительного соглашения и получить письменное согласие залогодержателя на замену прав требования.
  • После получения согласия банка подписать с застройщиком дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, чётко идентифицирующее новую квартиру, и подать его на государственную регистрацию в Росреестр вместе с заявлением о внесении изменений в регистрационную запись об ипотеке.
  • В случае отказа застройщика от замены и если проверка выявит, что фактическая высота этажа не соответствует проекту или обязательным строительным нормам, направить застройщику мотивированное требование об устранении недостатков, а при невозможности их устранения — уведомление об одностороннем отказе от договора с последующим требованием возврата уплаченных средств.
  • При полном отказе застройщика от диалога и отсутствии доказанных нарушений с его стороны обратиться к адвокату для оценки перспектив расторжения договора через суд по иным основаниям, учитывая риск утраты уже выплаченных процентов по ипотеке.