Как вернуть деньги и привлечь к ответственности агентов по недвижимости, которые разместили фейковые объявления и исчезли после оплаты показа

Начнём с центрального обязательственного аспекта. Агенты, разместив объявления о реально не существующих квартирах и приняв от потребителя оплату за показ, не исполнили своё обязательство по договору. Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В данном случае агенты не только не оказали услугу (не провели показ конкретных квартир, указанных в объявлении и договоре), но и фактически ввели потребителя в заблуждение относительно самого предмета договора, что является грубым нарушением.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 309

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Агенты, получив оплату и исчезнув, фактически в одностороннем порядке отказались от исполнения, что прямо запрещено.

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 310

Поскольку услуга не была оказана, полученные агентами деньги являются неосновательным обогащением. Ст. 1102 ГК РФ прямо устанавливает обязанность возвратить имущество, приобретённое без установленных законом или сделкой оснований. Основание для получения оплаты — договор — не было реализовано, так как предмет договора (квартиры) не существовал, следовательно, правовое основание для удержания денег отпало.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 1102

Кроме возврата суммы, потребитель вправе требовать возмещения убытков на основании ст. 393 ГК РФ. Убытками здесь является сама уплаченная сумма (реальный ущерб), а также, возможно, иные расходы (например, затраты на переписку, проезд к месту предполагаемого показа). Важно, что возмещение убытков осуществляется в полном объёме.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. ... 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 393

Отношения между потребителем и агентами регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку агенты оказывали услугу (показ квартир) за плату. Ст. 4 этого Закона устанавливает, что исполнитель обязан оказать услугу, качество которой соответствует договору. В договоре было указано на показ конкретных квартир — агенты не только не показали их, но сами квартиры не существовали, что является существенным недостатком услуги.

1. Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
   — Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 4

В силу ст. 29 Закона о защите прав потребителей при обнаружении недостатков оказанной услуги (в данном случае — существенный недостаток, делающий услугу полностью непригодной) потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков. Отказ от договора и возврат денег — прямое последствие.

Статья 29 Закона РФ 'О защите прав потребителей' предоставляет потребителю право при обнаружении недостатков оказанной услуги требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков, соответствующего уменьшения цены, возмещения расходов на устранение недостатков, а также отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков, если недостатки не устранены в срок или являются существенными. Потребитель также вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных в связи с недостатками услуги.
— Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 29

Кроме того, ст. 28 Закона о защите прав потребителей предусматривает последствия нарушения сроков оказания услуги. Поскольку агенты обязались провести показ, но не сделали этого в установленный (или разумный) срок, потребитель вправе отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков. Если договором не был установлен конкретный срок, применяется разумный срок; нарушение очевидно — агенты исчезли.

Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг) 1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: ... отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги). Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).
— Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 28

Помимо имущественных требований, потребитель вправе требовать компенсации морального вреда. Ст. 15 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, подлежит компенсации при наличии вины исполнителя. Вина агентов очевидна: они умышленно разместили ложные объявления и присвоили деньги. Компенсация морального вреда взыскивается независимо от возмещения имущественного вреда.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
— Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 15

Общая норма ст. 13 Закона о защите прав потребителей закрепляет ответственность исполнителя за нарушение прав потребителей: убытки возмещаются в полной сумме сверх неустойки, а уплата неустойки не освобождает от исполнения. По данному делу также подлежит взысканию штраф в размере 50% от присуждённой судом суммы за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя (п. 6 ст. 13 Закона — хотя дословно в контексте дан фрагмент без пункта 6, но это общеизвестно и вытекает из общей ответственности; для полноты анализа штраф предусмотрен не процитированным п. 6 ст. 13, но этот пункт следует применять как общеизвестную норму).

Статья 13. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей. 1. За нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. 2. Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором. 3. Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него об
— Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 13

Теперь о платформе «ГогольГород» как агрегаторе. Ст. 9 Закона о защите прав потребителей обязывает владельца агрегатора довести до потребителя информацию о себе и продавце (исполнителе). Если платформа не предоставила достоверные сведения об агентах, это самостоятельное нарушение.

Владелец агрегатора обязан довести до сведения потребителей информацию о себе и продавце (исполнителе) (фирменное наименование (наименование), место нахождения (адрес), режим работы, государственный регистрационный номер записи о создании юридического лица, фамилию, имя, отчество (если имеется), государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя), а также об имеющихся изменениях в указанной информации. Владелец агрегатора доводит до сведения потребителей информацию о себе и продавце (исполнителе) посредством ее размещения на своих сайте и (или) странице сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
— Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 9

Но ключевая норма для ответственности агрегатора — ст. 12 Закона. Если агрегатор предоставил потребителю недостоверную информацию о товаре (услуге) или исполнителе, на основании которой был заключён договор, он несёт ответственность за убытки. В данном случае объявление содержало ложные сведения о квартирах, и потребитель, полагаясь на них, заключил договор с агентами. Если платформа не проверила достоверность объявлений или не предупредила о возможных рисках, она может быть привлечена к ответственности наравне с исполнителем.

1. Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков. 2.1. Владелец агрегатора, предоставивший потребителю недостоверную или неполную информацию о товаре (услуге) или продавце (исполнителе), на основании которой потребителем был заключен договор купли-продажи (договор возмездного оказания услуг) с продавцом (исполнителем), несет ответственность за убытки, причиненные потребителю вследствие предоставления ему такой информации.
   — Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 12

Оценивая действия агентов с уголовно-правовой точки зрения, они содержат признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ — мошенничество. Агенты путём обмана (размещение объявлений о несуществующих квартирах) завладели денежными средствами потребителя. Наличие договора не исключает обмана, так как воля потребителя была направлена на оплату реальной услуги, а агенты изначально не собирались её предоставлять.

1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается ...
   — Уголовный кодекс РФ, ст. 159

Порядок подачи заявления о преступлении регламентирован ст. 141 УПК РФ: заявление может быть устным или письменным, анонимное не принимается. Ст. 144 УПК РФ обязывает правоохранительные органы принять и проверить сообщение в срок до 3 суток.

Заявление о преступлении может быть сделано в устном или письменном виде. Письменное заявление о преступлении должно быть подписано заявителем. Устное заявление о преступлении заносится в протокол, который подписывается заявителем и лицом, принявшим данное заявление. Протокол должен содержать данные о заявителе, а также о документах, удостоверяющих личность заявителя. ... 6. Заявитель предупреждается об уголовной ответственности за заведомо ложный донос в соответствии со статьей 306 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем в протоколе делается отметка, которая удостоверяется подписью заявителя. 7. Анонимное заявление о преступлении не может служить поводом для возбуждения уголовного дела.
— Уголовно-процессуальный кодекс РФ, ст. 141

Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции, установленной настоящим Кодексом, принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения.
— Уголовно-процессуальный кодекс РФ, ст. 144

Административная ответственность за обман потребителей предусмотрена ст. 14.7 КоАП РФ. Действия агентов по введению в заблуждение относительно существования квартир подпадают под ч. 2 данной статьи (введение в заблуждение). Кроме того, ст. 14.8 КоАП РФ устанавливает ответственность за нарушение права потребителя на получение достоверной информации — это касается как самих агентов, так и платформы, если они не предоставили полной и достоверной информации.

Статья 14.7 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за обман потребителей, включая введение в заблуждение относительно потребительских свойств или качества услуги. В ситуации агенты ввели потребителей в заблуждение, разместив объявления о несуществующих квартирах, что подпадает под ч. 2 ст. 14.7 (введение в заблуждение).
— Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 14.7

Статья 14.8 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы (ч. 1), а также за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя (ч. 2). Данные нормы могут быть применены к агентам, разместившим ложные объявления, и к платформе-агрегатору, если они не предоставили достоверную информацию.
— Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 14.8

Для обращения в суд с иском о защите прав потребителей необходимо соблюсти форму и содержание искового заявления, установленные ст. 131 ГПК РФ, и приложить документы, перечисленные в ст. 132 ГПК РФ, в том числе доказательства досудебного обращения (претензию), документы по делу (переписку, скриншоты, договор, платёжные документы).

Статья 131 ГПК РФ устанавливает форму и содержание искового заявления, включая обязательные сведения об истце и ответчике, что необходимо для подачи иска в суд по данному делу.
— Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 131

К исковому заявлению прилагаются: 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины; 2) доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца; 3) документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом; 4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования; 5) расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, е
— Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 132

Норма ст. 22 Закона о защите прав потребителей устанавливает десятидневный срок для удовлетворения требований потребителя о возврате денег. Поскольку претензия должна быть заявлена, и агенты её проигнорировали, это даёт основание для взыскания неустойки (пени) по ст. 23 Закона (за каждый день просрочки в размере 1% от цены услуги), хотя ст. 23 не приведена в контексте, но она производна от ст. 22. Применительно к данному спору следует опираться на ст. 22.

Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
— Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 22

Наконец, ст. 151 ГК РФ (общая норма о компенсации морального вреда) также применима, но в данном случае специальная норма ст. 15 Закона о защите прав потребителей имеет приоритет.

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 151

Также в контексте приведена ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом. Действия агентов (ложные объявления с целью получения оплаты) являются заведомо недобросовестными, что позволяет суду отказать им в защите права (если они попытаются ссылаться на договор). Однако эта норма носит вспомогательный характер, основное правовое основание — другие указанные выше нормы.