Можно ли вернуть деньги за непригодный для проживания дом, купленный за материнский капитал, если продавец скрыл недостатки и в договоре указано отсутствие претензий?

Применимое право: ЗоЗПП не действует, спор регулируется ГК РФ, ФЗ № 256-ФЗ и Правилами № 862

Первый и решающий вопрос — какое законодательство применимо к сделке. Продавец обозначен как «она», то есть физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. Вы приобрели дом для личных нужд, следовательно, вы — гражданин-потребитель по смыслу Закона о защите прав потребителей. Однако ЗоЗПП применяется только когда продавцом выступает организация или ИП:

гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 2 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012

Таким образом, продавец — физическое лицо без статуса ИП, поэтому Закон о защите прав потребителей к вашей ситуации не применяется. Спор подлежит разрешению исключительно по нормам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже (в том числе о продаже недвижимости), с учётом Федерального закона № 256-ФЗ и Правил, утв. ПП РФ № 862.

Это означает, что вы не можете рассчитывать на потребительские преференции: штрафной потребительский штраф (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП), компенсацию морального вреда по ст. 15 ЗоЗПП, альтернативную подсудность по выбору истца (ст. 17 ЗоЗПП), освобождение от госпошлины. Ваши требования основаны на общих нормах ГК РФ.

Вывод: Спор регулируется ГК РФ (ст. 557, 475, 476, 477), исковая давность — общая трёхлетняя (ст. 196 ГК РФ), подсудность — по месту жительства продавца (ст. 28 ГПК РФ), госпошлина уплачивается в общем порядке.

Отказ от договора и возврат полной цены (существенные недостатки): ст. 557, 475, 476 ГК РФ

Согласно ст. 557 ГК РФ, к передаче недвижимости ненадлежащего качества применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением права потребовать замены (что для дома очевидно невозможно):

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— ст. 557 ГК РФ

Статья 475 ГК РФ разграничивает права покупателя в зависимости от характера недостатков. При обычных (несущественных) недостатках покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены либо безвозмездного устранения недостатков либо возмещения своих расходов на их устранение. При существенных недостатках — отказаться от договора и потребовать возврата всей уплаченной суммы:

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. 3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. 4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи. 5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.
— ст. 475 ГК РФ, п. 1

Ваши описания — «полы сгнили от сырости, доски все гнилые, внизу стен штукатурка отваливается», «жить там нельзя» — указывают на наличие неустранимых или требующих несоразмерных расходов на устранение недостатков, то есть существенных по смыслу п. 2 ст. 475 ГК РФ. Гнилые полы, разрушенная штукатурка внизу стен свидетельствуют о поражении несущих конструкций влагой, что соответствует основаниям для признания жилья непригодным для проживания.

Положение, утв. ПП РФ № 47, устанавливает требования к несущим конструкциям:

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
— п. 10 Положения, утв. ПП РФ № 47

А основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания согласно тому же Положению является, в частности, ухудшение эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению несущей способности:

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
— п. 33 Положения, утв. ПП РФ № 47

Таким образом, вы вправе требовать расторжения договора и возврата всей уплаченной за дом цены на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ через ст. 557 ГК РФ.

Бремя доказывания. Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ, вы должны доказать, что недостатки возникли до передачи вам дома или по причинам, возникшим до этого момента:

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 2. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
— ст. 476 ГК РФ, п. 1

Это ключевой практический вызов: гнилые полы, образовавшиеся от сырости — застарелая проблема, которая явно возникла задолго до продажи. Доказывать вы будете строительно-технической экспертизой по ст. 79 ГПК РФ (см. ниже).

Срок предъявления требований. Согласно п. 2 ст. 477 ГК РФ, требования, связанные с недостатками недвижимости, могут быть заявлены в пределах двух лет со дня передачи дома, если на дом не установлен гарантийный срок:

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения. 3. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока. В случае, когда на комплектующее изделие в договоре купли-продажи установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие. Если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение гарантийного срока на него, независимо от истечения гарантийного срока на основное изделие. 4.
— п. 2 ст. 477 ГК РФ

Если с момента передачи дома прошло не более двух лет — срок на предъявление требований соблюдён. Исковая давность — три года (ст. 196 ГК).

Оговорка «претензий к состоянию не имею». Эта фраза в договоре не лишает вас права ссылаться на скрытые недостатки. Продавец отвечает за недостатки, которые не были оговорены при продаже. Поскольку мебель закрывала полы, а продавец ничего не сообщила о гнили — недостатки являются скрытыми, и оговорка в договоре не освобождает продавца от ответственности за них. Общий принцип: оговорка в договоре об отсутствии претензий покрывает только те недостатки, которые покупатель мог обнаружить при обычном осмотре, но не скрытые дефекты, умышленно замаскированные или невидимые без демонтажа мебели.

Вывод: Вы вправе в судебном порядке требовать расторжения договора купли-продажи и возврата полной уплаченной цены, если экспертиза подтвердит, что недостатки (гнилые полы, разрушенная штукатурка) являются существенными и возникли до передачи вам дома. Двухлетний срок обнаружения недостатков (п. 2 ст. 477 ГК РФ) должен быть соблюдён.

Альтернатива: соразмерное уменьшение цены (п. 1 ст. 475 ГК РФ) — возврат части денег

Если суд не установит существенность недостатков (хотя ваши описания говорят об обратном), вы можете требовать соразмерного уменьшения покупной цены на основании п. 1 ст. 475 ГК РФ через ст. 557 ГК РФ.

Как видно из процитированного выше п. 1 ст. 475 ГК РФ, покупатель вправе потребовать «соразмерного уменьшения покупной цены» или «возмещения своих расходов на устранение недостатков». Это даёт право получить назад часть уплаченных денег — разницу между ценой дома в пригодном для проживания состоянии и его реальной ценой с учётом гнилых полов и разрушенной штукатурки. Размер уменьшения определяется заключением эксперта-оценщика.

В этом случае договор не расторгается, дом остаётся у вас, а продавец возвращает соответствующую часть цены. Это может быть тактически удобнее, если вы всё же готовы восстановить дом и жить в нём после ремонта.

Вывод: Даже если недостатки не признают существенными, вы вправе требовать возврата части уплаченной цены — соразмерного уменьшения покупной цены (п. 1 ст. 475 ГК РФ). Это «нижняя планка» ваших требований.

Альтернативная ветка: признание сделки недействительной по обману (п. 2 ст. 179 ГК РФ)

Если вы можете доказать, что продавец знала о гнилых полах и разрушенной штукатурке и намеренно скрыла это от вас (в том числе путём расставления мебели так, чтобы закрыть дефекты), сделка может быть признана недействительной по п. 2 ст. 179 ГК РФ:

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота
— п. 2 ст. 179 ГК РФ

«Намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота» — именно это и составляет обман. Если продавец знала о гнили полов, но не сообщила, а мебель препятствовала осмотру — налицо умолчание о существенных обстоятельствах.

Последствия признания сделки недействительной — двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ):

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Вы возвращаете дом продавцу, она возвращает вам деньги. Кроме того, п. 4 ст. 179 ГК РФ предусматривает дополнительно возмещение убытков продавцом.

Плюсы ветки со ст. 179: не нужно доказывать «существенность» недостатков; исковая давность — один год со дня прекращения насилия/угрозы или со дня, когда истец узнал об иных обстоятельствах для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Минусы: бремя доказывания обмана лежит на вас. Нужно доказать, что продавец заведомо знала о дефектах и намеренно скрыла их. Это сложнее, чем просто доказать наличие скрытых недостатков по ст. 475/476 ГК РФ.

Вывод: Если есть доказательства, что продавец знала о дефектах и намеренно скрыла их (расстановка мебели, отсутствие предупреждений), вы можете дополнительно заявить иск о признании сделки недействительной по обману. Две ветки (ст. 475 и ст. 179 ГК РФ) могут быть заявлены альтернативно в одном иске.

Процедура расторжения и возврата средств материнского капитала

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по требованию одной стороны производится только через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ):

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 450 ГК РФ

Последствия расторжения — обязательства сторон прекращаются с момента вступления решения суда в силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ), а стороны должны возвратить друг другу всё полученное по сделке.

Осложняющий фактор — материнский капитал. На основании ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ вы, как получатель сертификата, обязаны были оформить дом в общую собственность свою, супруга и детей:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Если регистрация права собственности уже проведена (в том числе с долями детей), то:

• Для расторжения сделки и возврата дома продавцу потребуется согласие органов опеки и попечительства, поскольку затрагиваются имущественные права несовершеннолетних (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ).
• Средства материнского капитала, перечисленные продавцу, при признании сделки недействительной или её расторжении подлежат возврату продавцом на ваш счёт или непосредственно в бюджет СФР в соответствии с Правилами № 862 (п. 21).

Конкретный порядок возврата средств маткапитала при расторжении сделки купли-продажи (не долевого строительства) детально описан в п. 21 Правил, утв. ПП РФ № 862: перечисление средств приостанавливается до получения СФР уведомления о возврате, а в случае расторжения договора или признания его недействительным средства должны быть возвращены в СФР.

Вывод: При успешном судебном решении о расторжении договора продавец обязан возвратить вам уплаченные личные средства, а средства материнского капитала — вернуть в СФР (они зачислятся обратно на ваш сертификат/государственный именной счёт, и вы сможете распорядиться ими повторно). Для сделок с участием детей потребуется согласие органа опеки.

Проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и убытки (ст. 15 ГК РФ)

Если суд обяжет продавца вернуть деньги, вы вправе взыскать с него проценты за пользование чужими денежными средствами по п. 1 ст. 395 ГК РФ за весь период с даты получения продавцом денег (либо с даты предъявления требования о возврате) до фактического возврата:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Кроме того, вы можете взыскать понесённые убытки (ст. 15 ГК РФ):

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Убытками могут быть признаны: расходы на переезд, аренду временного жилья (если дом непригоден для проживания и вы вынуждены снимать жильё), расходы на проведение досудебной строительно-технической экспертизы, а также расходы на уплату госпошлины и оплату услуг представителя.

Вывод: Помимо возврата цены дома, вы вправе требовать с продавца проценты по ключевой ставке ЦБ РФ (ст. 395 ГК РФ) за весь период удержания ваших денег, а также возмещения убытков — расходов на экспертизу, временное жильё, госпошлину и представителя.

Подсудность, досудебный порядок и доказательства

Подсудность. Согласно ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в районный суд по месту жительства продавца (ответчика):

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ)
— ст. 28 ГПК РФ

Поскольку ЗоЗПП не применяется, альтернативная подсудность по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ) в данном споре недоступна: нет оснований для иска по месту исполнения договора (не установлено) или по месту жительства истца.

Досудебный порядок. До подачи иска рекомендовано направить продавцу письменную претензию с требованием о расторжении договора и возврате денег в разумный срок (например, 30 дней). Соблюдение досудебного порядка для данной категории споров не является обязательным в силу закона, но претензия демонстрирует добросовестность истца и, главное, даёт основание для начисления процентов по ст. 395 ГК РФ с даты истечения срока на добровольный возврат.

Доказательства и экспертиза. Учитывая характер спора (скрытые недостатки недвижимости), центральным доказательством станет заключение строительно-технической экспертизы, назначенной судом по вашему ходатайству в порядке ст. 79 ГПК РФ:

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. 2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы. 3.
— п. 1 ст. 79 ГПК РФ

Эксперту следует поставить вопросы: (1) имеются ли в доме дефекты, описанные истцом (гнилые полы, разрушенная штукатурка); (2) какова причина их возникновения (сырость, естественный износ, конструктивные дефекты); (3) когда они возникли — до или после передачи дома покупателю; (4) являются ли недостатки устранимыми, какова стоимость их устранения; (5) пригоден ли дом для проживания.

До обращения в суд целесообразно провести досудебное строительно-техническое обследование с фотофиксацией и актом осмотра — это обоснует исковые требования и ходатайство о судебной экспертизе.

Госпошлина. Иск носит имущественный характер (цена иска — стоимость дома), госпошлина исчисляется по пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Оснований для освобождения от уплаты госпошлины (потребительская льгота отсутствует из-за неприменимости ЗоЗПП) нет. Однако при затруднительном материальном положении можно ходатайствовать об отсрочке/рассрочке уплаты (ст. 90 ГПК РФ, ст. 333.41 НК РФ).

Вывод: Иск подаётся в районный суд по месту жительства продавца. До суда направьте продавцу претензию. Главное доказательство — заключение строительно-технической экспертизы. Проведите досудебное обследование дома с фотофиксацией. Госпошлина уплачивается по общим правилам.