Продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения с действующей арендой
Анализ ситуации
Из представленной информации следует, что юрист арендатора ссылается на наличие у фермера преимущественного права покупки земельного участка. Однако анализ законодательства показывает, что в отношении земель сельскохозяйственного назначения действуют специальные нормы.
Применимые правовые нормы
Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения
Согласно федеральному законодательству:
"При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд." (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8)
Порядок реализации преимущественного права
Закон устанавливает четкую процедуру уведомления:
"Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет." (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8)
Последствия нарушения процедуры
"Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна." (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8)
Определение цены продажи
Гражданское законодательство предусматривает:
"Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 424)
Выводы и рекомендации
-
Преимущественное право арендатора отсутствует - в отличие от договоров аренды недвижимости общего назначения, для земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или муниципальному образованию, а не арендатору.
-
Цена определяется продавцом - собственник вправе установить любую цену продажи, соответствующую рыночной стоимости участка. Требование продать участок за "символическую" цену в 280 000 рублей не имеет правовых оснований.
-
Обязательная процедура уведомления - перед продажей участка третьим лицам необходимо направить официальное уведомление в соответствующий орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать участок с указанием цены.
-
Рекомендуемые действия:
- Получить независимую оценку рыночной стоимости земельного участка
- Направить официальное уведомление в уполномоченный орган субъекта РФ о намерении продать участок
- Если субъект РФ откажется от покупки в течение 30 дней, можно продавать участок любому покупателю по цене не ниже заявленной
- Рассмотреть возможность обращения к независимому адвокату для защиты прав собственника
-
Предупреждение - продажа участка без соблюдения процедуры уведомления субъекта РФ может привести к признанию сделки ничтожной.
Утверждение юриста арендатора о том, что бабушка может продать участок только фермеру и только по указанной им цене, не соответствует действующему законодательству об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
