Риски покупки земельного участка с несоответствием площади в документах
Анализ ситуации
Обнаруженное несоответствие площади земельного участка в выписке из ЕГРН (~214 кв. м) и в договоре купли-продажи (600 кв. м) свидетельствует о серьезной проблеме в документальном оформлении объекта недвижимости. Выписка из ЕГРН содержит официальные сведения, которые имеют приоритет над другими документами.
Правовые риски при регистрации
"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору... При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 554)
"имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1, пункт 49)
Росреестр с высокой вероятностью приостановит или откажет в регистрации перехода права собственности из-за существенного несоответствия данных.
Налоговые последствия
"Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 53)
"Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 65)
Налог на землю рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, которая зависит от площади участка. При расхождении в площади возможно как занижение, так и завышение налоговых обязательств.
Необходимость привлечения кадастрового инженера
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера... является межевой план" (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37)
"Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 22)
Для устранения несоответствия действительно требуется проведение кадастровых работ квалифицированным кадастровым инженером для подготовки межевого плана.
Порядок исправления кадастровой ошибки
"Межевой план... в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках... либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 22)
Выводы и рекомендации
-
Не совершайте сделку в текущем состоянии — регистрация перехода права собственности с высокой вероятностью будет приостановлена или отклонена Росреестром.
-
Требуйте от продавца устранения несоответствия до заключения договора купли-продажи. Продавец как собственник должен инициировать кадастровые работы за свой счет.
-
Обратитесь к кадастровому инженеру для проведения межевых работ и подготовки нового межевого плана, который устранит несоответствие в площади.
-
Убедитесь, что в ЕГРН внесены корректные сведения перед подписанием договора и оплатой.
-
При отказе продавца решить проблему рассмотрите возможность отказа от сделки, так как приобретение участка с такими документальными проблемами может привести к значительным юридическим и финансовым последствиям.
-
В случае споров обращайтесь в суд для защиты своих прав, поскольку земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Настоятельно рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельных вопросах, перед принятием окончательного решения о покупке данного земельного участка.
