Продажа земельного участка и обязательства перед садоводческим товариществом
Анализ вашей ситуации
Вы являетесь собственником земельного участка в садоводческом товариществе, но не состоите в нем членом. Товарищество требует уплаты взносов, а покупатель настаивает на справке об отсутствии задолженности перед оформлением сделки.
Обязанность по уплате взносов для нечленов товарищества
Согласно законодательству, даже если вы не являетесь членом товарищества, у вас возникает обязанность по внесению платежей:
"Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлением таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 5)
"Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 5)
Правомерность требований при отсутствии инфраструктуры
Требования товарищества о выплате взносов правомерны даже при отсутствии развитой инфраструктуры, поскольку взносы направляются в том числе на создание имущества общего пользования:
"Целевые взносы... могут быть направлены на расходы, исключительно связанные: ... с созданием или приобретением необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 14)
Необходимость справки при нотариальном оформлении
Хотя прямого указания на обязательность справки об отсутствии задолженности в представленных нормах нет, нотариус проверяет законность сделки, и наличие задолженности может создать проблемы:
"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 163)
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 460)
Последствия наличия задолженности
При наличии задолженности перед товариществом:
"В случае невнесения платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, данная плата взыскивается товариществом в судебном порядке." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 5)
Кроме того, покупатель может требовать уменьшения цены или расторжения договора, если обнаружит обременения.
Период оплаты взносов
Периодичность и сроки внесения платежей определяются уставом товарищества и решениями общего собрания:
"Периодичность (не может быть чаще одного раза в месяц) и срок внесения членских взносов определяются уставом товарищества." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 14)
Выводы и рекомендации
-
Обязанность платить взносы существует даже при отсутствии членства в товариществе.
-
Справка об отсутствии задолженности не является формально обязательным документом для нотариуса, но крайне желательна для избежания возможных претензий со стороны покупателя.
-
Рекомендуется:
- Запросить в товариществе справку об отсутствии задолженности
- При наличии задолженности - погасить ее до совершения сделки
- Ознакомиться с уставом товарищества и решениями общего собрания о размере и сроках уплаты взносов
- При спорных ситуациях обратиться за консультацией к адвокату
-
Учтите, что при переходе права собственности на земельный участок к покупателю перейдет и обязанность по уплате соответствующих платежей товариществу.
