Установка шлагбаума на придомовой территории многоквартирного дома
Анализ ситуации
В вашем случае собственники помещений в многоквартирных домах 25 и 27 планируют установить шлагбаум на внутридворовой дороге-дублёре, которая входит в состав общего имущества. Установка затрагивает парковку у первого подъезда дома 25, при этом большинство собственников поддерживают инициативу, но имеются несогласные.
Применимые правовые нормы
Право собственности на общее имущество
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36)
"В состав общего имущества включаются: ... е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
Порядок принятия решений
"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 46)
"Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 181.2)
Форма принятия решений
"Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной)" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 158)
"Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 161)
Защита прав собственников
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 304)
"Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 46)
Выводы и рекомендации
1. Правомочность установки шлагбаума
Установка шлагбаума на придомовой территории возможна по решению общего собрания собственников. Для принятия такого решения достаточно большинства голосов от числа участвующих в собрании при наличии кворума (более 50% от общего числа голосов).
2. Процедурные нарушения
Получение согласий по телефону с фиксацией другими лицами может быть оспорено, поскольку:
- Требуется письменное оформление решений собственников
- Доверенность на представление интересов другого собственника должна быть надлежащим образом оформлена
3. Возможность обжалования
Собственники, не согласные с установкой шлагбаума, могут обжаловать решение в судебном порядке в течение 6 месяцев с момента, когда они узнали о принятом решении, если:
- Нарушена процедура проведения собрания
- Решение нарушает их права и законные интересы
- Отсутствует надлежащее оформление согласий отсутствующих собственников
4. Рекомендации
- Проведите повторное собрание с соблюдением всех формальностей, включая письменное оформление решений
- Обеспечьте надлежащее оформление доверенностей для представления интересов отсутствующих собственников
- Убедитесь, что установка шлагбаума не нарушает требования пожарной безопасности и обеспечивает проезд спецтехники
- Рассмотрите возможность компромиссного решения с учетом интересов всех собственников
В случае судебного спора решение будет зависеть от того, насколько существенными будут признаны нарушения процедуры и насколько значительно ограничены права несогласных собственников. Рекомендую проконсультироваться с адвокатом для оценки перспектив возможного спора.
