Оформление земельного участка под многоквартирным домом и раздел территории между собственниками
Анализ ситуации
Ваша ситуация характеризуется следующими ключевыми моментами:
- Многоквартирный дом на три квартиры (признается таковым согласно статье 15 Жилищного кодекса)
- Только одна квартира имеет кадастровый номер, две другие не учтены в ЕГРН
- Земельный участок имеет технический паспорт, но не внесен в кадастр
- Фактическое разделение территории между собственниками сложилось исторически
- Все собственники согласны на юридическое оформление раздела
Применимые правовые нормы
1. Статус земельного участка под многоквартирным домом
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: [...] земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, пункт 1)
"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 37, пункт 1)
2. Порядок оформления земельного участка
"Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом 'О государственной регистрации недвижимости'" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 70)
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план, технический план или акт обследования" (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37)
3. Особенности раздела общего имущества
"Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 252, пункт 1)
"Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 37, пункт 4)
Выводы и рекомендации
1. Возможность раздела земельного участка
Вы не можете физически разделить земельный участок под многоквартирным домом на отдельные участки с установлением индивидуальных границ. Закон предусматривает только долевую собственность на общее имущество, включая земельный участок.
2. Порядок действий для оформления прав
Шаг 1: Проведение общего собрания собственников
- Принятие решения об определении лица, уполномоченного на подачу заявления о кадастровом учете
- Утверждение порядка пользования земельным участком
Шаг 2: Выполнение кадастровых работ
- Обращение к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана
-
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план" (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37)
Шаг 3: Постановка земельного участка на кадастровый учет
- Подача заявления в Росреестр
- Одновременная государственная регистрация права общей долевой собственности
Шаг 4: Оформление права на доли в земельном участке
- Доли определяются пропорционально площади помещений каждого собственника
-
"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 37, пункт 1)
3. Решение проблемы с неучтенными квартирами
Для оформления прав на земельный участок необходимо также решить вопрос с кадастровым учетом всех помещений в доме. Рекомендуется одновременно проводить технический учет всех квартир.
4. Юридическое оформление сложившегося порядка пользования
Фактическое разделение территории между собственниками может быть оформлено через:
- Соглашение о порядке пользования общим имуществом
- Установление сервитутов на соответствующие части земельного участка
Заключение
Несмотря на наличие технического паспорта и согласия всех собственников, фактический раздел земельного участка под многоквартирным домом на отдельные участки с установлением индивидуальных границ невозможен. Вы можете оформить только долевую собственность на весь земельный участок с определением порядка пользования им.
Рекомендую обратиться к кадастровому инженеру для подготовки необходимой документации и проведения общего собрания собственников для принятия необходимых решений. В случае возникновения сложностей с согласованием границ или оформлением прав, может потребоваться обращение в суд.
