Покупка земельного участка для строительства жилого дома: правовой анализ
Анализ ситуации
Рассматривается приобретение земельного участка с видом разрешенного использования "для ведения садоводства", находящегося в долевой собственности и относящегося к недействующему садоводческому товариществу.
Строительство жилого дома на земле для садоводства
"На садовом земельном участке допускается размещение садового дома, предназначенного для отдыха и (или) временного пребывания, хозяйственных построек и гаражей, а также жилого дома, за исключением случаев, если в соответствии с градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки, установленными в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на земельном участке не допускается размещение жилого дома" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 35)
"Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 51, часть 17, пункт 1)
Вывод: Строительство жилого дома на садовом земельном участке разрешено законом, но необходимо проверить градостроительный регламент на предмет возможных ограничений.
Правовые последствия прекращения деятельности садоводческого товарищества
"При ликвидации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения как юридического лица сохраняются права его бывших членов на земельные участки и другое недвижимое имущество" (Источник: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ, статья 40)
"Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату на условиях договоров" (Источник: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ, статья 8)
Вывод: Прекращение деятельности товарищества не влияет на права собственности на земельные участки, но может создать сложности с подключением к коммуникациям и обслуживанием общего имущества.
Особенности сделки с долями в праве общей собственности
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246)
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)
"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)
"При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)
Выводы и рекомендации
-
По строительству жилого дома: Участок с видом разрешенного использования "для ведения садоводства" подходит для строительства жилого дома, но перед покупкой необходимо:
- Получить градостроительный план земельного участка
- Уточнить в правилах землепользования и застройки возможность размещения жилого дома
- Учесть, что строительство осуществляется в уведомительном порядке
-
По недействующему товариществу:
- Права на земельный участок сохраняются в полном объеме
- Возможны сложности с подключением к коммуникациям - необходимо отдельно выяснить статус инженерных сетей
- Рекомендуется обратиться в местную администрацию для уточнения порядка подключения к коммуникациям
-
По долевой собственности:
- Сделка требует согласия всех сособственников
- Продавец обязан соблюсти процедуру уведомления других участников долевой собственности о продаже доли
- Нарушение преимущественного права покупки дает другим сособственникам право оспорить сделку в течение 3 месяцев
- Договор купли-продажи доли требует нотариального удостоверения
Рекомендация: Перед заключением сделки настоятельно рекомендую обратиться к адвокату для проверки соблюдения всех процедурных требований, особенно в части соблюдения преимущественного права покупки и правильного оформления документов по недействующему товариществу.
