Законность создания ТСН на земле ООО и риски для жильцов при продаже земли

Покупка квартиры в здании бывшего детского сада с неприватизированной землей

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести квартиру в здании бывшего детского сада, переведенного в жилой фонд. Квартиры зарегистрированы в Росреестре, однако земельный участок под зданием остается в собственности ООО, которое организовало ТСН. Земля не переоформлена в соответствии с действующим законодательством.

Законность создания ТСН

Создание товарищества собственников недвижимости в данной ситуации формально возможно, однако имеет существенные правовые особенности.

"Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 123.12)

Права собственников на земельный участок

Несмотря на то, что земельный участок формально принадлежит ООО, собственники помещений имеют установленные законом права пользования этим участком.

"Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271)

"При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271)

Риски для собственников

1. Риск продажи земельного участка ООО

"Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271)

Это означает, что даже при продаже земельного участка новому собственнику, права жильцов на пользование земельным участком сохраняются в прежнем объеме.

2. Риск ограничения доступа к территории

"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304)

Собственники помещений вправе защищать свое право пользования земельным участком, включая доступ к территории.

3. Риск сноса ограждения

Установление забора требует согласования с собственником земельного участка. Если ограждение было установлено без надлежащих оснований, существует риск его демонтажа по требованию собственника земли.

Соответствие жилищному законодательству

Перевод нежилого помещения в жилое

"Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 22)

Права на земельный участок под многоквартирным домом

"В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Федеральный закон №189-ФЗ, статья 16)

Рекомендации и выводы

1. Права пользования землей защищены - даже при смене собственника земельного участка право пользования сохраняется за собственниками помещений.

2. Риск выселения минимален - принудительное выселение возможно только при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд с предоставлением равноценного возмещения.

3. Необходимо оформление земельных отношений - собственникам помещений следует инициировать процедуру оформления земельного участка в общую долевую собственность.

4. Перед покупкой рекомендую:

   • Проверить законность перевода помещения из нежилого в жилое
   • Изучить устав ТСН и документы на земельный участок
   • Уточнить условия пользования земельным участком
   • Проконсультироваться с адвокатом по земельным вопросам

5. Для минимизации рисков собственникам следует объединиться и обратиться в уполномоченные органы для оформления земельного участка в общую долевую собственность в соответствии с земельным и жилищным законодательством.

Ситуация имеет правовые основания, но требует внимательного отношения к оформлению земельных отношений для полной защиты прав собственников.