Советы по тактике в земельном споре в областном суде
Здравствуйте. У меня земельный спор в райцентре Ленинградской области. Земельный участок с двумя домами разделили ещё в 1976 году, так что один дом продали, а второй с прилегающей садовой и частью дворовой территории остался у моей семьи, и я в 1981 году получил нотариальное свидетельство о праве на наследство на этот дом с землёй. С новыми владельцами проданой части мы тогда же договорились о новой границе внутри старого участка и поставили забор, но ворота и проход к моему участку в глубине остались общими для нас всех. Внешний забор вокруг всей территории не менялся больше 80 лет, что видно из старых технических планов на землю с 1940-х годов, где даже внутренние границы указаны. У соседей по общему двору собственность переходила внутри семьи, а у меня после 1981 года владелец не менялся. Когда делали межевание и кадастровый учёт в разное время, я в 2019 году заметил, что на кадастровом плане участок длиной 25 метров от границ моего надела до общих ворот показан как муниципальная земля, но я тогда не обратил внимания и подписал план. С 1976 по 2022 год никто не предъявлял претензий ни мне, ни соседям. В 2022 году сосед с смежного участка стал требовать доступ на свою землю через этот отрезок, говоря, что на публичной кадастровой карте он обозначен как проезд общего пользования. После нашего отказа он подал в суд иск об устранении препятствий. Ранее, в 2020 году, этот сосед разделил свой участок на части, из-за чего у него получился узкий вход с улицы, и теперь он хочет доступ ещё и с нашей стороны. В это же время моя соседка по двору попыталась оформить весь этот 25-метровый отрезок в свою собственность через проект межевания, чтобы я пользовался им по договорённости, но местные власти отказали. Она подала административный иск, и районный, областной, и кассационный суды ей отказали. Я был заинтересованным лицом в этом деле и не знал, что её адвокат мог вводить в заблуждение, так как по закону госрегистрация прав на землю исключается, если нет доступа. В мотивировочной части областной суд написал, что спорная территория может использоваться для прохода к нескольким участкам неограниченным кругом лиц, и то, что она огорожена и используется только нами, не отменяет признаков общего пользования. Потом, в июне 2023 года, власти издали приказ и заключили со мной и соседкой соглашения о перераспределении, разделив спорный отрезок между нами полосами по 2 метра. Первое гражданское дело с соседом я выиграл в октябре 2023 года, но он подал апелляцию в облсуд, и дело приостановили из-за его нового иска о признании недействительными этих соглашений о перераспределении. Второе гражданское дело рассматривалось осенью 2024 года, где ответчиком были власти, а мы с соседкой третьими лицами, и я его тоже выиграл, опираясь на исторические факты непрерывного владения с 1976 года, используя старые планы, фотографии двора за годы, показания свидетелей и свидетельство о наследстве как правоутверждающий документ. В старом техплане площадь моего владения точно совпадает с нынешней после перераспределения, то есть я как бы выкупил свою же землю, чтобы узаконить фактическое использование. Сейчас сосед подал апелляцию в облсуд, ссылаясь mainly на решение по административному делу о территории общего пользования. При этом местная администрация выдала мне справку и сама говорила в суде, что до 2023 года эта земля была неразграниченной государственной собственностью, а не общего пользования, что отражено в генплане города без красных линий. Ещё я недавно узнал, что в 1996 году был сделан землеустроительный план кадастрового квартала, где этот отрезок обозначен как проезд, и сосед на это ссылается как на обоснование общего пользования. В заключение, какую тактику Вы посоветуете в облсуде? Основная сложность в преюдициальности определения облсуда по административному делу. Моя ситуация отличается от соседки, которая была истцом, а я заинтересованным лицом, так что не мог влиять на её иск. Предмет и основания исков в административном и гражданских делах разные, и моё право собственности в админсуде не рассматривалось. Есть ли смысл мне потребовать в облсуде или подать отдельный иск о применении исключительного способа защиты, например, признать недействительным землеустроительный план 1996 года, так как земля была в моём непрерывном владении, но зарегистрирована как муниципальная, и если апелляцию удовлетворят, я могу потерять собственность? Местные юристы советуют сосредоточиться на обстоятельствах фактического землепользования более 15 лет. Спасибо за любой ответ.
