Объединение земельных участков в коттеджном поселке и изменение размера взносов в ТСН
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником двух смежных земельных участков в коттеджном поселке (один оформлен на вас, второй — на супругу). ТСН установило ежемесячные платежи по 3000 рублей с каждого участка. Некоторые собственники объединяют смежные участки и платят взносы только за один участок.
Правовые основания
Объединение земельных участков
"При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.6)
"При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.6)
Компетенция ТСН в установлении взносов
"К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 123.14)
Права собственности супругов
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 256)
Ответы на конкретные вопросы
1. Правомочно ли ТСН уменьшать взносы при объединении участков?
ТСН имеет право устанавливать порядок начисления взносов, в том числе предусматривать снижение платежей при объединении участков, если это решение принято высшим органом товарищества.
2. Требуется ли согласие других членов ТСН?
Изменение размера платежей для конкретного члена ТСН при объединении участков не требует индивидуального согласия каждого члена товарищества, если общий порядок таких изменений установлен решением высшего органа ТСН.
3. Объединение участков супругов
"При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.6)
Участки, принадлежащие супругам, могут быть объединены с образованием общего участка в совместной или долевой собственности.
4. Момент изменения размера взносов
Изменение размера взносов применяется с момента государственной регистрации объединенного земельного участка, поскольку только с этого момента существование исходных участков прекращается.
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 8.1)
5. Нарушение прав других членов ТСН
Если порядок уменьшения взносов при объединении участков установлен законным решением органа ТСН и применяется единообразно ко всем членам товарищества, это не нарушает права других членов.
6. Изменение градостроительной документации
Объединение земельных участков не требует обязательного изменения градостроительного или межевого плана поселка, если образуемый участок соответствует требованиям земельного законодательства и градостроительным регламентам.
7. Влияние кадастровых номеров и границ
Объединение участков сопровождается:
- Снятием с кадастрового учета исходных участков
- Присвоением нового кадастрового номера объединенному участку
- Определением новых границ
"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 41)
Выводы и рекомендации
-
Объединение участков возможно — вы вправе объединить свои смежные участки, включая участки, принадлежащие разным супругам.
-
Уменьшение взносов — ТСН правомочно уменьшать размер взносов при объединении участков, если такой порядок установлен решением высшего органа товарищества.
-
Процедура объединения включает:
- Подготовку межевого плана
- Подачу заявления о государственном кадастровом учете и регистрации прав
- Получение документов на объединенный участок
-
Изменение взносов применяется с даты государственной регистрации объединенного участка.
-
Рекомендуется:
- Ознакомиться с уставом ТСН и решениями об установлении размера взносов
- Уточнить в правлении ТСН установленный порядок пересмотра платежей при объединении участков
- Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана
- Подать документы на государственную регистрацию объединенного участка
В случае возникновения споров с ТСН относительно размера взносов рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельных и корпоративных спорах.
