Приобретение земельного участка, обремененного арендой
Анализ ситуации
Вы хотите приобрести земельный участок для садоводства, который в настоящее время сдан в аренду третьему лицу на несколько лет. Рассмотрим возможные законные способы решения этой задачи.
Способы приобретения прав на участок
1. Переуступка прав аренды
"Арендатор вправе с согласия арендодателя... передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 615)
"Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 388)
Порядок действий:
- Получить согласие текущего арендатора на уступку прав
- Получить согласие арендодателя (собственника участка)
- Заключить договор переуступки прав аренды в письменной форме
- Зарегистрировать переход прав в Росреестре
2. Выкуп участка у собственника с учетом действующей аренды
"Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 617)
Это означает, что при покупке участка договор аренды сохраняет силу, и вы станете новым арендодателем для текущего арендатора.
3. Принудительное прекращение аренды
"По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 450)
"Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 615)
Основания для принудительного прекращения:
- Нецелевое использование участка
- Нарушение условий договора аренды
- Неуплата арендной платы
Преимущественные права
Право арендатора на выкуп
"В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 624)
Если в договоре аренды предусмотрено право выкупа, арендатор имеет преимущественное право на приобретение участка.
Преимущественное право субъекта РФ
"При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации... имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается" (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8)
Риски и ограничения
Риски при покупке обремененного участка
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 460)
Покупка участка с действующей арендой означает, что вы не сможете использовать участок до окончания срока аренды.
Ограничения для садовых участков
"Собственник садового земельного участка... не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража" (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества", статья 23)
Альтернативные способы
1. Обращение к муниципалитету
"Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 10)
Вы можете обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении аналогичного участка.
2. Приобретение через садоводческое товарищество
"Садовые земельные участки и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами" (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества", статья 22)
Выводы и рекомендации
-
Наиболее простой способ — договориться с текущим арендатором о переуступке прав аренды с согласия собственника участка.
-
Если арендатор не согласен на уступку, можно:
- Предложить собственнику выкупить участок, учитывая действующую аренду
- Искать основания для досрочного расторжения договора аренды через суд
- Обратиться в муниципалитет для получения аналогичного участка
-
При покупке участка с обременением будьте готовы к тому, что текущий арендатор сохранит права на участок до окончания срока аренды.
-
Рекомендуется проверить договор аренды на наличие условия о преимущественном праве выкупа у арендатора.
-
Для комплексной оценки рисков и разработки оптимальной стратегии рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
