Защита прав арендатора земельного участка с разрушенным сооружением
Анализ ситуации
Вы являетесь арендатором земельного участка, на котором числится сооружение (бывшая бетонная плита), фактически разрушенное, но формально учитываемое в кадастре как основание для договора аренды. Это создает риски для сохранения арендных прав и возможности выкупа участка.
Применимые правовые нормы
Права арендатора и возможность выкупа
"В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 624)
"Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 624)
"При переходе права собственности на здание или сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к приобретателю здания или сооружения переходит право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271)
Влияние состояния сооружения на права
"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке... без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 222)
"Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 615)
Требования к восстановлению сооружения
"Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 51)
"Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства..." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 1)
Приведение кадастровых данных в соответствие
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера... является межевой план, технический план или акт обследования." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37)
Риски и последствия
Риск расторжения договора аренды
"Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 46)
Административная ответственность
"Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство... влечет наложение административного штрафа..." (Источник: Кодекс об административных правонарушениях РФ, статья 9.5)
Выводы и рекомендации
-
Проверьте договор аренды на наличие условия о выкупе земельного участка. Если такое условие отсутствует, рассмотрите возможность заключения дополнительного соглашения.
-
Для восстановления разрушенного сооружения потребуется получение разрешения на строительство (реконструкцию), поскольку восстановление несущих конструкций квалифицируется как реконструкция.
-
Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, который позволит снять с кадастрового учета разрушенное сооружение, либо технического плана для учета восстановленного объекта.
-
Согласуйте свои действия с арендодателем и администрацией муниципального образования до начала каких-либо работ по восстановлению.
-
Учитывайте риски - несоответствие фактического состояния объекта кадастровым данным может быть основанием для расторжения договора аренды и привлечения к административной ответственности.
-
При возникновении сложностей рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных правоотношениях, для разработки индивидуальной правовой стратегии.
Настоящий ответ основан на предоставленной информации и может быть уточнен при получении дополнительных сведений о конкретных условиях договора аренды и характеристиках земельного участка.
