Продажа таунхауса при аресте доли в праве общей собственности на земельный участок
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником таунхауса (отдельного строения) и владеете 1/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен комплекс из семи таунхаусов. На вашу долю в праве общей собственности на земельный участок наложен арест в связи с долгами других совладельцев.
Правовые последствия ареста
"Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 80)
"Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 174.1)
Возможность проведения сделки
Проведение сделки купли-продажи таунхауса при наличии ареста на земельную долю невозможно, поскольку:
- Отчуждение таунхауса неразрывно связано с отчуждением доли в праве общей собственности на земельный участок
- Арест устанавливает прямой запрет на распоряжение долей в праве общей собственности на землю
- Орган регистрации прав откажет в государственной регистрации перехода права
"Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 35)
Риски для покупателя
Приобретение объекта с обременением на земле влечет следующие риски для покупателя:
- Невозможность государственной регистрации перехода права собственности
- Признание сделки недействительной по требованию кредитора, в интересах которого наложен арест
- Утрата уплаченных денежных средств при признании сделки недействительной
- Невозможность полноценно использовать приобретенное имущество
"В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 27)
Способы снятия ареста
Законодательством предусмотрены следующие способы снятия ареста:
"В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 119)
"Исполнительное производство прекращается судебным приставом-исполнителем в случаях: принятия судом акта о прекращении исполнения выданного им исполнительного документа; утверждения судом мирового соглашения, соглашения о примирении между взыскателем и должником" (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 43)
Согласие других совладельцев
"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 246)
Согласие других совладельцев земли для продажи таунхауса не требуется, однако необходимо соблюдение преимущественного права покупки другими участниками долевой собственности.
Выводы и рекомендации
-
Продажа таунхауса невозможна без снятия ареста с доли в праве общей собственности на земельный участок.
-
Рекомендуется предпринять следующие действия:
- Обратиться к судебному приставу-исполнителю для получения информации о характере и основаниях ареста
- Попытаться договориться с совладельцами о погашении их долгов
- Обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста, если арест наложен ошибочно или с нарушением процедуры
- Рассмотреть возможность выделения своей доли в натуре, если это возможно
-
После снятия ареста необходимо соблюсти процедуру уведомления других участников долевой собственности о продаже доли с предоставлением им преимущественного права покупки.
-
Настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на вопросах недвижимости и исполнительного производства, для разработки конкретной стратегии действий в вашей ситуации.
