Правовые последствия признания торгового павильона некапитальным объектом для договора аренды земельного участка
Анализ ситуации
Общество получило в 2013 году земельный участок в аренду для строительства торгового павильона. По результатам экспертизы установлено, что фактически возведенный объект является некапитальным строением, хотя в проектной документации он описывался как капитальный. В договоре аренды отсутствует прямое указание на характер объекта строительства.
Применимые правовые нормы
Квалификация объекта как некапитального
"некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 1, пункт 10.2)
"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 130)
Последствия для разрешительной документации
"Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 51, пункт 17.2)
Использование земельного участка
"Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 42)
"Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 615)
Основания для расторжения договора аренды
"По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имутельства" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 619)
"По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 450)
Выводы и рекомендации
1. Правовые последствия признания объекта некапитальным
Признание объекта некапитальным вместо капитального имеет существенные правовые последствия:
- Объект не подлежит государственной регистрации в ЕГРН как объект недвижимости
- Для ввода в эксплуатацию не требуется разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию
- Объект может быть квалифицирован как самовольная постройка, если не соответствует целевому назначению земельного участка
2. Возможность расторжения договора аренды
Признание объекта некапитальным может являться основанием для расторжения договора аренды по следующим причинам:
Существенное нарушение условий договора: Если из условий договора и разрешительной документации следует, что предполагалось строительство именно капитального объекта, возведение некапитального сооружения может рассматриваться как существенное нарушение.
Несоответствие целевому назначению: Использование земельного участка, предоставленного для капитального строительства, для размещения некапитального объекта может рассматриваться как нарушение целевого назначения.
3. Перспективы иска о вводе в эксплуатацию
Общество сталкивается со значительными сложностями при попытке ввода объекта в эксплуатацию через суд:
- Суд может отказать в удовлетворении иска, поскольку для некапитальных объектов процедура ввода в эксплуатацию не применяется
- Объект может быть признан самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями
4. Рекомендации
-
Обществу следует рассмотреть возможность:
- Приведения объекта в соответствие с характеристиками капитального строительства
- Переговоров с арендодателем об изменении условий договора аренды
- Легализации объекта как некапитального сооружения в установленном порядке
-
Арендодателю (администрации) при наличии оснований рекомендуется:
- Направить обществу предложение о приведении использования земельного участка в соответствие с договором
- В случае отказа или бездействия обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды
-
Учитывайте, что изменение градостроительного законодательства (введение понятия некапитального объекта) применяется к правоотношениям, возникшим после его введения, однако фактическая квалификация объекта осуществляется на момент рассмотрения спора.
Для получения индивидуальной консультации с учетом конкретных обстоятельств дела рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся в области земельного и градостроительного права.
