Вопрос о законности регистрации жилого дома на земельном участке с аэродромными и санитарными ограничениями и выдаче ЕГРН

Правовой анализ возможности строительства и регистрации жилого дома в зонах с особыми условиями использования территорий

Анализ ситуации

Ваша ситуация требует тщательного анализа, поскольку дом расположен одновременно в трех зонах с особыми условиями использования территорий: двух подзонах приаэродромной территории и первом поясе зоны санитарной охраны водозабора.

Применимые правовые нормы

1. Ограничения в приаэродромной территории

"В границах приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47)

"четвертая подзона, в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47)

"шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47)

2. Ограничения в зоне санитарной охраны водозабора

"При проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации хозяйственных и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила" (Источник: Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", статья 12)

3. Требования к государственной регистрации

"При проведении правовой экспертизы документов... государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет... соответствия: ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 70 часть 13)

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается... если... назначение или разрешенное использование созданного объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)

Выводы и риски

1. Законность размещения жилого дома

На основании предоставленного контекста невозможно однозначно определить, разрешено ли строительство жилых домов в указанных подзонах приаэродромной территории и первом поясе зоны санитарной охраны. Для этого необходимо изучить:

• Конкретные ограничения, установленные для четвертой и шестой подзон приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации
• Режим использования территорий в первом поясе зоны санитарной охраны водозабора реки Волга
• Правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования

2. Возможность регистрации дома

Регистрация дома могла быть осуществлена по следующим причинам:

"При проведении правовой экспертизы... проверка законности выдачи уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию... государственным регистратором прав не осуществляется" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40 часть 15)

Орган регистрации прав может не проверять соблюдение всех ограничений, если представлены необходимые документы, включая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

3. Основные риски для покупателя

1. Риск признания регистрации недействительной - если будет установлено, что строительство осуществлено с нарушением установленных ограничений

2. Риск ограничений в использовании - возможны ограничения на реконструкцию, капитальный ремонт или иное использование объекта

3. Риск сноса объекта - в случае установления нарушения режима зон с особыми условиями использования

"Объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков... в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 55.33)

Рекомендации

1. Проведите дополнительную проверку - запросите в уполномоченных органах информацию о конкретных ограничениях в указанных зонах

2. Запросите документы о согласовании - у продавца необходимо запросить документы, подтверждающие согласование строительства с авиационными и санитарными службами

3. Обратитесь к адвокату - для проведения комплексной правовой экспертизы всех обстоятельств дела

4. Рассмотрите альтернативные варианты - учитывая выявленные риски, рассмотрите возможность поиска альтернативного объекта недвижимости

Покупка объекта с такими обременениями сопряжена с существенными правовыми рисками, которые могут привести к значительным финансовым потерям и проблемам с правом собственности в будущем.