Покупка киоска с условием переоформления аренды земельного участка
Анализ ситуации
При покупке киоска с торговым оборудованием, расположенного на арендованном у местной администрации земельном участке, действительно существуют риски, связанные с возможным отказом в переоформлении договора аренды на нового владельца киоска. Ваше предложение использовать условие о зависимости платежа от переоформления аренды является юридически обоснованным.
Применимые правовые нормы
Условие о зависимости платежа от переоформления аренды
"Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 157)
"Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 327.1)
Встречное исполнение обязательств
"Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 328)
Особенности аренды земельных участков у местных властей
"Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 22, пункт 5)
"При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 22, пункт 9)
Рекомендации по формулировкам в договоре
Условие о зависимости платежа
В раздел "Порядок расчетов" договора купли-продажи рекомендуется включить следующее положение:
"Оплата стоимости киоска с торговым оборудованием осуществляется Покупателем в полном объеме в течение 3 (трех) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права аренды земельного участка, на котором расположен киоск, на имя Покупателя."
Сроки исполнения условия
В раздел "Сроки исполнения обязательств" следует предусмотреть:
"Продавец обязуется обеспечить переоформление договора аренды земельного участка на имя Покупателя в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с даты подписания настоящего договора."
Последствия неисполнения условия
В раздел "Ответственность сторон" необходимо включить:
"В случае невозможности переоформления договора аренды земельного участка на имя Покупателя по причинам, не зависящим от Покупателя, настоящий договор купли-продажи считается расторгнутым, а Покупатель вправе потребовать возврата киоска с торговым оборудованием и возмещения понесенных убытков."
Дополнительные гарантии
Также рекомендуется предусмотреть:
"В случае недобросовестного воспрепятствования Продавцом переоформлению аренды земельного участка условие о переоформлении считается наступившим с даты, когда должно было быть совершено переоформление."
Выводы и рекомендации
-
Условие законно - использование отлагательного условия в соответствии со статьей 157 ГК РФ допустимо и соответствует законодательству.
-
Согласие администрации не требуется - при аренде земельного участка у местных властей на срок более 5 лет действует правило о возможности передачи прав аренды третьим лицам без согласия арендодателя при условии уведомления.
-
Рекомендуемая структура договора должна включать:
- Четкое условие о зависимости платежа от переоформления аренды
- Конкретные сроки для переоформления (рекомендуется 60-90 дней)
- Механизм расторжения договора при невозможности переоформления
- Санкции за недобросовестное поведение сторон
-
Дополнительные меры защиты:
- Проверить исходный договор аренды на наличие ограничений по передаче прав
- Убедиться, что срок аренды превышает 5 лет для применения упрощенного порядка
- Предусмотреть возмещение убытков в случае незаконного отказа администрации
-
При отказе администрации вы вправе требовать возмещения убытков в соответствии со статьей 16 ГК РФ, поскольку убытки, причиненные незаконными действиями органов местного самоуправления, подлежат возмещению муниципальным образованием.
Для подготовки окончательного текста договора рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных и гражданских правоотношениях.
