Регистрация адреса нежилого помещения при отсутствии адреса у здания
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником нежилого помещения (магазина) в здании, где расположены аналогичные объекты разных собственников. Ваше помещение имеет кадастровый учет и присвоенный адрес, но отсутствие адреса у всего здания в ФИАС создает проблему регистрации. Вы рассматриваете возможность перевода объекта из категории "Помещение" в "Сооружение" для решения этой проблемы.
Правовой анализ
Критерии разграничения "Помещения" и "Сооружения"
Согласно законодательству, существует четкое разграничение между этими категориями объектов недвижимости:
"помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ, статья 2)
"сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ, статья 2)
Гражданский кодекс дополнительно уточняет:
"Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 141.4)
Возможность изменения категории объекта
Из анализа нормативных актов следует, что перевод объекта из категории "Помещение" в "Сооружение" невозможен, поскольку:
- Помещение по определению является частью здания или сооружения, а не самостоятельным сооружением
- Отсутствует правовой механизм такого перевода в законодательстве
- Критерии отнесения к сооружению не соответствуют характеристикам помещения, даже при наличии изолированных входов
Особенности правового статуса помещения
"Собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением. Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 287.4)
Альтернативные пути решения
1. Регистрация адреса через технический план здания
Законодательство предусматривает возможность кадастрового учета помещений даже при отсутствии сведений о здании в определенных случаях:
"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на помещение (помещения) или машино-место (машино-места) в многоквартирном доме могут осуществляться при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о таком многоквартирном доме в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона был осуществлен государственный кадастровый учет хотя бы одного жилого или нежилого помещения либо машино-места, расположенных в таком многоквартирном доме" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 70)
2. Комплексные кадастровые работы
Для решения проблем с отсутствием адресов у зданий с множеством собственников может применяться механизм комплексных кадастровых работ:
"В результате выполнения комплексных кадастровых работ обеспечивается в установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядке подготовка карты-плана территории, содержащей необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, статья 42.4)
3. Регистрация местоположения без адреса
Закон допускает внесение в реестр сведений о местоположении объекта без присвоенного адреса:
"Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о месте нахождения объекта недвижимости наряду со случаями, если такой объект не является объектом адресации, допускается также в случае, если адрес такому объекту не был присвоен в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2013 года N 443-ФЗ" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 70)
Выводы и рекомендации
-
Перевод помещения в сооружение невозможен - законодательство не предусматривает такой процедуры, поскольку это разные по своей природе объекты недвижимости.
-
Рекомендуемые действия:
- Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана с указанием местоположения объекта
- Попытаться решить вопрос коллективно с другими собственниками помещений в здании
- Рассмотреть возможность инициирования комплексных кадастровых работ для всего здания
- Использовать механизм регистрации местоположения объекта без адреса
-
Юридическая помощь - учитывая сложность ситуации и наличие множества собственников, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на вопросах недвижимости, для разработки индивидуальной стратегии решения проблемы.
-
Взаимодействие с органами власти - можно обратиться в местную администрацию с запросом о решении проблемы присвоения адреса всему зданию, поскольку это затрагивает интересы множества собственников.
