Восстановление границ земельного участка при расхождении с фактическим расположением дома
Анализ ситуации
Ваша ситуация характеризуется существенным расхождением между фактическими границами земельного участка и сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Часть жилого дома оказалась за пределами границ участка после изменений, внесенных в 2019 году, хотя по данным первоначального межевания 2006 года дом полностью находился в пределах участка.
Правовые основания для восстановления границ
Уточнение границ земельного участка
"Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади... осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 43)
"При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 43)
Порядок проведения кадастровых работ
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера... является межевой план" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 37)
"Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 22)
Согласование границ с соседями
"Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию... с лицами... обладающими смежными земельными участками" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 39)
"Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 40)
Возможные сложности при уточнении границ
"в результате осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади... площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости... на величину более чем десять процентов площади" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)
Выводы и рекомендации
Рекомендуемый порядок действий:
-
Обратитесь к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка. Предоставьте ему все имеющиеся документы, включая сведения о первоначальном межевании 2006 года.
-
Подготовьте межевой план, в котором будет обосновано местоположение границ на основании архивных документов 2006 года, подтверждающих, что дом ранее полностью находился в границах участка.
-
Проведите согласование границ с собственниками смежных земельных участков. Учитывая, что споры с соседями отсутствуют, этот этап не должен вызвать затруднений.
-
Подайте заявление в орган регистрации прав для внесения изменений в сведения ЕГРН об уточненных границах земельного участка.
Важные замечания:
-
Поскольку расхождение составляет 100 кв.м., что, вероятно, превышает 10% от площади участка, указанной в ЕГРН, будьте готовы к возможному приостановлению процедуры учета. В этом случае потребуется дополнительное обоснование.
-
Наличие документов первоначального межевания 2006 года является вашим ключевым преимуществом, так как они подтверждают, что текущие сведения в ЕГРН не соответствуют первоначально установленным границам.
-
Если орган регистрации прав откажет во внесении изменений, вы вправе обжаловать такое решение в судебном порядке.
Для успешного разрешения ситуации рекомендую обратиться к опытному адвокату, специализирующемуся на земельных спорах, который поможет правильно подготовить все документы и при необходимости представлять ваши интересы в суде.
