Межевание земель общего пользования в СНТ при неурегулированных границах индивидуальных участков
Анализ ситуации
В вашем садоводческом товариществе сложилась ситуация, когда часть индивидуальных земельных участков не прошла кадастровый учет и межевание, при этом товарищество планирует провести межевание земель общего пользования (дорог, общих территорий). Рассмотрим правовые аспекты этой ситуации.
Применимые нормы законодательства
Возможность проведения межевания земель общего пользования
Проведение межевания земель общего пользования возможно до завершения кадастрового учета всех индивидуальных участков членов товарищества. Согласно земельному законодательству:
"Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 24, часть 1)
Требование решения общего собрания
Для начала межевания общих территорий обязательно требуется решение общего собрания членов СНТ:
"принятие решения о подготовке проекта межевания территории и (или) проекта планировки территории применительно к территории садоводства или огородничества либо о подготовке изменений в такую документацию, об одобрении таких проектов или изменений в них" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 17, часть 1, пункт 9)
Также установлено, что:
"Проект межевания территории и проект планировки территории, подготовленные в отношении территории садоводства или огородничества, до их утверждения должны быть одобрены решением общего собрания членов товарищества" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 4.1, часть 3)
Особенности согласования границ
При межевании земель общего пользования согласование границ имеет особый порядок:
"представитель садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества - решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (если соответствующий смежный земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и является имуществом общего пользования товарищества)" (Источник: Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ, статья 39, часть 4)
Регистрация прав на общее имущество
Для государственной регистрации прав на имущество общего пользования установлен специальный порядок:
"С заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества (имущества общего пользования) собственников недвижимости или приобретенные ими в качестве общего имущества (имущества общего пользования), и (или) о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости от имени указанных лиц обращается представитель, уполномоченный на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 42, часть 6)
Риски и ограничения
Возможные проблемы при регистрации
Отсутствие межевания части индивидуальных участков может повлиять на регистрацию прав на земли общего пользования, если возникнут пересечения границ:
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 20)
Земельные споры
При наличии неурегулированных границ смежных индивидуальных участков могут возникать земельные споры:
"Земельные споры рассматриваются в судебном порядке" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 64, часть 1)
Выводы и рекомендации
-
Межевание земель общего пользования возможно до завершения кадастрового учета всех индивидуальных участков, но требует тщательной подготовки.
-
Обязательно проведите общее собрание членов СНТ для принятия решения о подготовке проекта межевания территории и уполномочия представителя для действий от имени товарищества.
-
Рекомендуется рассмотреть проведение комплексных кадастровых работ, которые позволяют одновременно уточнять границы всех земельных участков в границах территории СНТ, включая индивидуальные участки и земли общего пользования.
-
Учтите риски возможных пересечений границ и предусмотрите механизмы разрешения споров, в том числе судебный порядок.
-
Для минимизации рисков рекомендуется по возможности стимулировать членов товарищества к проведению межевания своих индивидуальных участков параллельно с межеванием земель общего пользования.
-
При возникновении сложностей с определением границ или разрешением споров рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
